Der Markt für Ferienwohnungen hat sich grundlegend gewandelt. Bei der Verwaltung einer Wohnung geht es heute nicht mehr nur darum, die Schlüssel zu übergeben, sondern sich in einem komplexen Regulierungssystem zurechtzufinden.
Wenn Sie sich fragen, wie Sie mit den durch das Finanzgesetz 2026 für Kurzzeitvermietungen eingeführten Änderungen umgehen sollen, hilft Ihnen dieser Leitfaden dabei, die neuen Vorschriften zur Pauschalsteuer, die CIN-Verpflichtung und die potenzielle Rentabilität einer Ferienwohnung zu verstehen.
Was versteht man unter Kurzzeitvermietungen?
Kurzzeitmietverträge unterliegen Artikel 4 des Gesetzesdekrets 50/2017. Diese Vertragsart ermöglicht es einem Vermieter, eine Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken für eine maximale Dauer von 30 Tagen zu vermieten.
Kurzzeitmietverträge können direkt zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Mieter, über Immobilienvermittler (wie z. B. Makler) oder über Online-Plattformen, die Buchungen verwalten, abgeschlossen werden.
Ein Kurzzeitmietvertrag ist gesetzlich als ein Vertrag definiert, der 30 Tage nicht überschreiten darf. Diese 30-Tage-Grenze gilt für jeden einzelnen Vertrag.
Damit der Vertrag als Kurzzeitmietvertrag gilt, muss er alle folgenden Bedingungen erfüllen:
- Der Vertrag muss von Privatpersonen unterzeichnet werden.
- Die Immobilie darf ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Die Vermietung darf nicht gewerblich betrieben werden.
- Die Immobilie muss unter die Katasterkategorien A1 bis A11 fallen, mit Ausnahme von A10 (die private Büros und Ateliers umfasst).
- Die Verträge mit demselben Mieter dürfen innerhalb eines Kalenderjahres insgesamt 30 Tage nicht überschreiten.
Vermietungen zu gewerblichen Zwecken fallen nicht unter diese Regelung. Dies umfasst beispielsweise die Vermietung von Räumlichkeiten an Pop-up-Shops oder die Vermietung von Wohnungen an Unternehmen zur Nutzung durch deren Mitarbeiter.
Pauschalsteuer für Kurzzeitvermietungen 2026
Die Pauschalsteuer (Cedolare secca) ist eine freiwillige Steuerregelung für Vermieter von Wohnimmobilien. Im Rahmen dieses Systems zahlen Vermieter eine Ersatzsteuer anstelle der Einkommensteuer (IRPEF) und der damit verbundenen Zuschläge. Der Steuersatz ist festgelegt, beträgt in der Regel 21 % und kann in bestimmten Fällen auf 10 % gesenkt werden.
Die Pauschalsteuer wird häufig bei Kurzzeitvermietungen angewendet, insbesondere bei Verträgen mit einer Laufzeit von unter 30 Tagen. Zur Verwaltung dieser Vermietungen nutzen viele Vermieter spezialisierte Plattformen wie Avaibook.
Das neue Haushaltsgesetz 2026 führt wichtige Änderungen für diese Kategorie ein und ändert die geltenden Sätze ab dem 1. Januar 2026. Für Kurzzeitvermietungen gelten künftig zwei Sätze:
- Steuersatz von 21 %: gilt nur für Einkünfte aus der ersten Immobilie, die im Rahmen von Mietverträgen mit einer Laufzeit von weniger als 30 Tagen vermietet wird
- Steuersatz von 26 %: gilt für Mieteinkünfte aus der zweiten Immobilie, die unter denselben Bedingungen vermietet wird
Kurzzeitvermietungen im Budget 2026
Eine weitere wesentliche Änderung im Haushaltsgesetz 2026 für Kurzzeitvermietungen betrifft den Schwellenwert, ab dem die Tätigkeit als gewerblich gilt. Bis Ende 2025 konnten Privatpersonen bis zu fünf Immobilien vermieten. Ab 2026 wird diese Obergrenze auf zwei gesenkt.
Ab diesem Jahr können Personen, die drei oder mehr Immobilien für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen vermieten, die Pauschalsteuerregelung nicht mehr in Anspruch nehmen. Die Tätigkeit wird als gewerblich eingestuft, weshalb eine Umsatzsteueranmeldung erforderlich wird.
Mieteinnahmen werden dann nach dem regulären System besteuert und fallen nicht mehr unter die Pauschalsteuer, da die Tätigkeit als unternehmerisch angesehen wird.
Kurzzeitvermietungen: Neue Vorschriften ab 2026
Die neuen Vorschriften ab 2026 für Kurzzeitvermietungen führen zwar keine weiteren Einschränkungen für touristische Vermietungen ein, haben jedoch den Begriff der unternehmerischen Tätigkeit in diesem Sektor weiter reguliert. In diesem Zusammenhang hat die Guardia di Finanza (italienische Finanzpolizei) einen operativen Kontrollplan umgesetzt, um Steuerhinterziehung bei Ferienvermietungen zu bekämpfen.
Die Kontrollen erstrecken sich auf mehrere Bereiche und verbinden Vor-Ort-Kontrollen mit Datenanalysen. Vor Ort führt die Guardia di Finanza Kontrollen bei Immobilien und Betreibern durch, um die Rechtmäßigkeit der Vermietungen zu überprüfen, wobei Gebiete mit starker touristischer Nachfrage besonders im Fokus stehen. Gleichzeitig vergleichen die Beamten Daten aus verschiedenen Datenbanken, um Unregelmäßigkeiten und potenzielle Steuerhinterziehung aufzudecken.
Im Jahr 2026 wird auch der nationale Identifikationscode (CIN) vollständig in Kraft treten. Er zielt darauf ab, illegale Unterkünfte einzudämmen, die Transparenz zu verbessern und mehr Ordnung in einen rasant wachsenden Sektor zu bringen. Ein Element der neuen Vorschriften – die Verpflichtung, den CIN an der Außenseite von Gebäuden anzubringen – hat sich jedoch als umstritten erwiesen und Bedenken hinsichtlich Rechtmäßigkeit, Wohnungseigentum und Datenschutz aufgeworfen.
Rentabilität von Kurzzeitvermietungen nach den neuen Regeln von 2026
Mit dem aktualisierten Rechtsrahmen für 2026 tritt der italienische Markt für Kurzzeitvermietungen in eine Phase verstärkter Regulierung ein. Die derzeitige Gesetzgebung wirkt sich unmittelbar auf die Rentabilität von Kurzzeitvermietungen aus. Der geplante Steuersatz von 26 % für Kurzzeitvermietungen wurde fallen gelassen, sodass der Pauschalsteuersatz für die erste kurzfristig vermietete Immobilie bei 21 % bleibt.
Die eigentliche Änderung betrifft die Definition unternehmerischer Tätigkeit. Ab 2026 wird die Schwelle von fünf auf drei Wohnungen gesenkt. Ab dieser Grenze sind Eigentümer verpflichtet, als Unternehmen zu agieren und sich für die Umsatzsteuer registrieren zu lassen. Selbst innerhalb dieses strengeren Rahmens können die Erträge aus Kurzzeitvermietungen 6 % des Immobilienwerts pro Jahr übersteigen.
Daten des italienischen Verbands der Verwalter von Kurzzeitvermietungen (AIGAB), auf die sich die Finanzpresse beruft, zeigen, dass nur 2,5 % der Eigentümer über drei oder mehr Immobilien verfügen, die zur Kurzzeitvermietung angeboten werden. Trotz dieser geringen Anzahl machen diese Vermieter rund 8 % aller Angebote aus.
Diese Immobilienportfolios werden häufig zwischen Ehepartnern oder – noch häufiger – zwischen Geschwistern aufgeteilt und sind über das ganze Land verteilt: 70 % der Eigentümer mehrerer Immobilien sind außerhalb der Großstädte tätig, und 80 % der Immobilienbestände mit mehreren Einheiten befinden sich in Kleinstädten oder in Badeorten und Bergresorts
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