Le marché de la location de vacances a connu une profonde transformation. Gérer un appartement aujourd'hui ne se résume plus à remettre les clés, mais implique de s'orienter dans un système réglementaire complexe.
Si vous vous demandez comment vous y retrouver face aux changements introduits par la loi de finances de 2026 concernant les locations de courte durée, ce guide vous aidera à comprendre les nouvelles règles relatives à la taxe forfaitaire, à l'obligation de numéro d'identification unique (CIN) et à la rentabilité potentielle d'une location de vacances.
Que signifie l'expression « location de courte durée » ?
Les contrats de location à court terme sont régis par l'article 4 du décret législatif 50/2017. Ce type de contrat permet à un propriétaire de louer un bien à usage exclusivement résidentiel pour une durée maximale de 30 jours.
Les contrats de location de courte durée peuvent être signés directement entre le propriétaire et le locataire, par des intermédiaires immobiliers (tels que des agences immobilières), ou via des plateformes en ligne qui gèrent les réservations.
Un contrat de location de courte durée est défini légalement comme un contrat dont la durée ne peut excéder 30 jours. Cette limite de 30 jours s'applique à chaque contrat.
Pour être considéré comme une location de courte durée, le contrat doit remplir toutes les conditions suivantes :
- Elle doit être signée par des particuliers.
- Le bien doit être loué exclusivement à des fins résidentielles.
- L'activité ne doit pas être organisée comme une entreprise.
- La propriété doit appartenir aux catégories cadastrales A1 à A11, à l'exclusion de A10 (qui couvre les bureaux et studios privés).
- Les contrats conclus avec un même locataire ne doivent pas excéder 30 jours au total au cours d'une année civile.
Les locations à usage commercial ne sont pas soumises à ce régime. Cela inclut, par exemple, la location de locaux à des boutiques éphémères ou la location d'appartements à des entreprises pour leurs employés.
Taxe forfaitaire sur les locations de courte durée 2026
La taxe forfaitaire (cedolare secca) est un régime fiscal optionnel proposé aux bailleurs de logements. Dans ce système, les bailleurs paient un impôt de substitution à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPEF) et aux surtaxes y afférentes. Le taux est fixe, généralement de 21 %, et peut être réduit à 10 % dans certains cas particuliers.
La taxe forfaitaire est largement utilisée pour les locations de courte durée, notamment pour les contrats de moins de 30 jours. Pour gérer ces locations, de nombreux propriétaires choisissent d'utiliser des plateformes spécialisées telles qu'Avaibook.
La nouvelle loi de finances 2026 introduit des changements importants pour cette catégorie, en modifiant les taux applicables à compter du 1er janvier 2026. Pour les locations de courte durée, il y aura deux taux :
- Taux de 21 % : applicable uniquement aux revenus provenant du premier bien loué dans le cadre de contrats de moins de 30 jours.
- Taux de 26 % : appliqué aux revenus locatifs du deuxième bien loué sous le même régime
Locations de courte durée dans le budget 2026
Un autre changement majeur de la loi de finances 2026 relative aux locations de courte durée concerne le seuil à partir duquel l'activité est considérée comme une entreprise. Jusqu'à fin 2025, les particuliers pouvaient louer jusqu'à cinq logements. À partir de 2026, cette limite est réduite à deux.
À compter de cette année, toute personne louant trois biens immobiliers ou plus pour des périodes inférieures à 30 jours ne pourra plus bénéficier du régime fiscal forfaitaire. Son activité sera considérée comme une activité commerciale et devra donc être immatriculée à la TVA.
Les revenus locatifs seront alors imposés selon le régime ordinaire et ne seront plus éligibles à l'impôt forfaitaire, car l'activité sera considérée comme étant de nature entrepreneuriale.
Locations de courte durée, nouvelles règles pour 2026
La nouvelle réglementation de 2026 sur les locations de courte durée, sans introduire de nouvelles restrictions sur les locations touristiques, a néanmoins encadré plus précisément la notion d'entrepreneuriat dans ce secteur. Dans ce contexte, la Guardia di Finanza (police financière italienne) a mis en place un plan de contrôle opérationnel pour lutter contre la fraude fiscale liée aux locations de vacances.
Parallèlement à la nouvelle réglementation de 2026 sur les locations de courte durée, la Guardia di Finanza (police financière italienne) a lancé un plan de contrôle opérationnel pour lutter contre la fraude fiscale dans le secteur de la location de vacances.
Les contrôles couvrent plusieurs domaines et combinent inspections sur place et analyse de données. Sur le terrain, la Guardia di Finanza effectue des inspections des propriétés et des exploitants afin de vérifier la légalité des locations, en accordant une attention particulière aux zones à forte demande touristique. Parallèlement, les agents recoupent les données de différentes bases de données pour déceler les irrégularités et les éventuelles fraudes fiscales.
En 2026, le Code national d'identification (CIN) entrera pleinement en vigueur. Il vise à lutter contre le logement illégal, à améliorer la transparence et à mieux encadrer un secteur en pleine expansion. Cependant, l'une des dispositions de cette nouvelle réglementation – l'obligation d'afficher le CIN sur les façades des bâtiments – a suscité la controverse, soulevant des questions juridiques, de copropriété et de respect de la vie privée.
Rentabilité des locations de courte durée avec les nouvelles règles de 2026
Avec la mise à jour du cadre réglementaire pour 2026, le secteur italien de la location de courte durée fait l'objet d'un examen plus approfondi. La législation actuelle influe directement sur la rentabilité des investissements locatifs de courte durée. Le taux initialement prévu de 26 % sur les locations de courte durée a été abandonné ; le taux forfaitaire reste donc à 21 % pour le premier bien loué en location courte durée.
Le véritable changement réside dans la définition de l'activité entrepreneuriale. À partir de 2026, le seuil sera abaissé de cinq à trois appartements. Au-delà de cette limite, les propriétaires seront tenus d'exercer une activité commerciale et de s'immatriculer à la TVA. Même dans ce cadre plus strict, les revenus locatifs de courte durée pourront dépasser 6 % de la valeur d'un bien par an.
Selon les données de l'AIGAB, l'Association italienne des gestionnaires de locations de courte durée, citées par la presse financière quotidienne, seulement 2,5 % des propriétaires proposent trois biens ou plus en location courte durée. Malgré leur faible nombre, ces hôtes représentent environ 8 % de l'ensemble des annonces.
Ces portefeuilles sont souvent partagés entre conjoints ou, plus fréquemment, entre frères et sœurs, et sont largement dispersés à travers le pays : 70 % des propriétaires de plusieurs propriétés opèrent en dehors des grandes villes, et 80 % des propriétés à logements multiples sont situées dans de petites villes ou dans des stations balnéaires et de montagne.
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