Compraventa de inmuebles - El depósito del precio al Notario

La ley n. 124/2017, artículo 1, párrafos 63 y siguientes, establece el derecho del comprador a solicitar el depósito del precio al notario que estipula la escritura pública de compraventa.

Al momento de firmar el contrato final de venta, ambas partes comparecen ante el notario, firman el contrato y al mismo tiempo el comprador paga el precio del inmueble. Es a partir de ese momento que se transfiere la propiedad del inmueble, por lo que el comprador se convierte en el nuevo propietario del bien.

Se sabe que el comprador está expuesto a un riesgo:

Entre la fecha de la firma del contrato final de venta y la fecha de su transcripción en los registros públicos de bienes raíces, el vendedor podría publicar un "cargo": "cargo" significa un embargo, un secuestro, una hipoteca, etc.

Este caso ciertamente no es frecuente, ya que los notarios tienen la obligación de transcribir las escrituras de venta con absoluta puntualidad, pero sin embargo, es un riesgo que antes de la entrada en vigor de esta ley no fuera posible excluirlas por completo.

Si una de las partes así lo solicita, el notario recibe del comprador las sumas necesarias para pagar el saldo del precio, manteniéndolas en una cuenta corriente "específica". Obviamente, este importe está destinado al vendedor, a quien el notario pagará (normalmente mediante transferencia bancaria) tan pronto como se haya realizado la transcripción y, por lo tanto, la formalidad publica con la que se adquiere la certeza de que la compra se ha completado sin problemas.

Las sumas pagadas al notario, por lo tanto, son absolutamente seguras: de hecho, están separadas de los activos del notario y no pueden vincularse a los acreedores de ningún notario.

El propósito principal del "depósito del precio", como se mencionó, es proteger al comprador del riesgo de transcripciones o cargas perjudiciales en el intervalo de tiempo entre la firma del contrato final y el registro de la escritura.

Al mismo tiempo, se vuelve de utilidad fundamental en el caso de que la propiedad que se vende ya esté gravada por una hipoteca preexistente. En este caso, el contrato final deberá estipular que el notario solo pagará el precio al vendedor solo una vez que la hipoteca haya sido cancelada.

Si entonces la casa no debe ser accesible de inmediato, o tal vez aún no esté libre (porque está ocupada por el vendedor o por cualquier inquilino), en el contrato final será posible prever que el notario pagará el precio al vendedor solo una vez que se obtenga la disponibilidad, o, para mantener los ejemplos dados, una vez que la casa esté completamente libre de personas.

Hay que decir que el depósito del precio no es obligatorio sino solo opcional.

Se observa que este sistema puede representar una garantía para el vendedor, que no correrá el riesgo de recibir, como pago del precio, un cheque que podría resultar "clonado" o no cubierto.

Cuando se firma el contrato final, de hecho, el notario ya habrá recibido la transferencia del comprador y, por lo tanto, las sumas ya estarán disponibles.

Una vez que se registra y transcribe la escritura de venta (se repite dentro de unos días), el notario transferirá el precio directamente a la cuenta corriente del vendedor.