Immobilienkauf in Italien: Den Kaufpreis beim Notar hinterlegen

Gtres
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23 September 2019, Magaraggia Law Firm

Das italienische Gesetz Nr. 124/2017, Artikel 1, Abs. 63 ff., bestimmt das Recht des Käufers, den Kaufpreis einer Immobilie, der in der öffentlichen Kaufurkunde aufgeführt ist, beim Notar zu hinterlegen.

Für die Unterzeichnung des Kaufvertrages kommen beide Parteien vor dem Notar zusammen; gleichzeitig bezahlt der Käufer den Preis der Immobilie, wodurch offiziell der Besitz der Immobilie an ihn übertragen wird.

Bei diesem Vorgang ist der Käufer einem gewissen Risiko ausgesetzt:

Zwischen dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem Datum der Änderung des Grundbucheintrages könnte der Verkäufer eine Belastung (gravame) offenlegen, d. h. eine Belastung der Immobilie durch eine Pfändung, eine Hypothek usw.

Dies ist sicherlich nicht sehr häufig der Fall, da Notare verpflichtet sind, alle Kaufverträge im Vorhinein mit absoluter Gründlichkeit zu prüfen. Dennoch besteht ein gewisses Restrisiko.

Auf Verlangen einer der beiden Vertragsparteien nimmt der Notar die Zahlung des Kaufpreises entgegen und zahlt ihn auf einem speziell dafür vorgesehen Konto ein. Dieser Betrag ist natürlich für den Verkäufer der Immobilie bestimmt, an den der Notar den Kaufpreis (in der Regel per Banküberweisung) zahlt, sobald die Änderung des Grundbucheintrags erfolgt ist und somit der Immobilienkauf erfolgreich abgeschlossen wurde.

Die an den Notar gezahlten Beträge sind abgesichert: Sie sind vom Geschäftsvermögen des Notars getrennt und können daher im Insolvenzfall nicht von den Gläubigern eingefordert werden.

Hauptzweck der Hinterlegung des Kaufpreises (deposito del prezzo) ist es, den Käufer vor gewissen Risiken im Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Änderung des Grundbucheintrages zu schützen.

Sie ist aber auch sinnvoll, wenn die Immobilie durch eine bereits bestehende Hypothek belastet ist. In diesem Fall sollte der Kaufvertrag eine Klausel beinhalten, die bestimmt, dass der Notar den Kaufpreis erst an den Verkäufer zahlt, wenn diese Hypothek aufgehoben wurde.

Wenn der Käufer nicht direkt über die Immobilie verfügen kann (weil sie vielleicht noch vom Verkäufer oder einem Mieter bewohnt wird), kann im Kaufvertrag bestimmt werden, dass der Notar den Kaufpreis erst nach erfolgtem Auszug an den Verkäufer überweist.

Dazu muss erwähnt werden, dass die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar keinesfalls obligatorisch, sondern lediglich optional (wenn auch empfehlenswert) ist.

Außerdem bietet dieses System dem Verkäufer keinerlei Garantie dafür, dass – wenn der Käufer per Scheck zahlt – dieser nicht gefälscht oder ungedeckt ist.

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