Achat et vente de biens immobiliers - Le dépôt du prix chez le notaire

Les paragraphes 63 et suivants de l'article premier de la loi n° 124/2017 établissent le droit de l'acheteur de demander au notaire le dépôt du prix stipulé dans l'acte public de vente.

Lors de la signature du contrat de vente définitif, les deux parties se présentent devant le notaire, signent le contrat et en même temps l'acheteur paie le prix du bien. C'est à partir de ce moment que la propriété est transférée, de sorte que l'acheteur devient le nouveau propriétaire de la propriété.

L'acheteur est cependant exposé à un risque : entre la date de la signature du contrat définitif de vente et la date de sa transcription dans les archives publiques de l'immobilier, le vendeur pourrait publier une « charge » : « charge » désigne une saisie, un enlèvement, une hypothèque, etc.

Cette hypothèse n'est certainement pas fréquente, puisque les notaires ont l'obligation de transcrire les actes de vente avec une ponctualité absolue, mais il existe néanmoins un risque qu'avant l'entrée en vigueur de cette loi il ne soit pas possible de les exclure complètement.

Si l'une des parties en fait la demande, le notaire reçoit de l'acheteur les sommes nécessaires au paiement du solde du prix, en les conservant sur un compte courant spécifique. Évidemment, ces sommes sont destinées au vendeur, à qui le notaire paiera (généralement par virement bancaire) dès que la transcription aura été faite et, par conséquent, lorsque la certitude que l'achat a été effectué sans problème est acquise.

Les sommes versées au notaire sont donc absolument sécuritaires : en effet, elles sont distinctes de l'actif du notaire et ne peuvent être liées aux créanciers d'aucun notaire.

L'objectif principal du "dépôt de prix", tel que mentionné, est de protéger l'acheteur contre le risque de transcriptions ou de frais dommageables dans l'intervalle de temps entre la signature du contrat final et l'enregistrement de l'acte.

En même temps, elle devient fondamentalement utile dans le cas où la propriété vendue est déjà grevée d'une hypothèque préexistante. Dans ce cas, le contrat final doit stipuler que le notaire ne paiera le prix au vendeur qu'une fois l'hypothèque annulée.

Si la maison n'est pas immédiatement accessible, ou peut-être pas encore libre (parce qu'elle est occupée par le vendeur ou par un locataire), on pourra prévoir dans le contrat final que le notaire ne paiera le prix au vendeur qu'une fois la viabilité obtenue, ou, pour maintenir les exemples donnés, une fois la maison totalement libre de personnes.

Il faut dire que le dépôt du prix n'est pas obligatoire mais seulement facultatif.

Il est à noter que ce système peut représenter une garantie pour le vendeur, qui ne courra pas le risque de recevoir, à titre de paiement du prix, un chèque faux ou sans provisions.

En effet, lors de la signature du contrat définitif, le notaire aura déjà reçu le transfert de l'acheteur et, par conséquent, les sommes seront déjà disponibles. Une fois l'acte de vente enregistré et transcrit quelques jours plus tard, le notaire transférera le prix directement sur le compte courant du vendeur.