En Italia, existen ciertas situaciones en las que es posible suspender temporalmente un contrato de alquiler. Esto puede ocurrir cuando surgen imprevistos, como casos de fuerza mayor o problemas importantes que afecten la habitabilidad de la propiedad. Sin embargo, es importante comprender los requisitos legales y el proceso adecuado para solicitar una suspensión. Aquí encontrarás todo lo que necesitas saber sobre cuándo y cómo es posible suspender un contrato de alquiler en Italia.
Cómo suspender un contrato de alquiler en Italia
Tanto el arrendador como el inquilino tienen la opción de suspender el contrato de alquiler, pero siempre es necesario redactar un acuerdo por escrito. Este acuerdo debe detallar claramente los motivos de la suspensión y especificar el periodo de vigencia de los cambios. Debe indicarse el nuevo importe de la renta acordada, incluso si las partes deciden que no se debe pagar, junto con cualquier otra cláusula acordada.
La suspensión del contrato de alquiler debe notificarse oficialmente a la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate) mediante el formulario RLI.
Pero, ¿qué significa en la práctica suspender un contrato de alquiler? En pocas palabras, se trata de una pausa temporal en los acuerdos entre las partes, sin que el contrato se rescinda por completo. Durante el periodo de suspensión, las partes acuerdan suspender ciertas obligaciones, como el pago del alquiler o el uso de la propiedad.
Cómo funciona la suspensión de un contrato de alquiler
Es importante destacar que la suspensión del contrato de alquiler no está prevista explícitamente en la legislación italiana. Sin embargo, las partes pueden implementarla mediante un acuerdo específico. Durante el periodo de suspensión, no se paga la renta, pero el contrato en sí no se rescinde; simplemente se suspende su pago durante un periodo determinado.
Características principales de la suspensión de un contrato de alquiler:
- Ambas partes deben firmar un acuerdo por escrito. El inquilino y el arrendador pueden acordar suspender el contrato debido a dificultades económicas temporales del inquilino o por otras razones.
- Si la propiedad se vuelve inhabitable (por ejemplo, debido a tuberías rotas que requieren reparaciones importantes o una orden municipal que declara la propiedad insegura), el inquilino puede suspender los pagos del alquiler ya que no puede usar la propiedad (aún así, se requiere un acuerdo con el propietario).
- Durante el período de suspensión, el inquilino no está obligado a pagar la renta y el arrendador no puede exigírsela. Cabe destacar que el arrendador no puede emprender acciones legales por impago durante este periodo.
- Una vez finalizada la suspensión, el contrato de alquiler se reanuda automáticamente con las mismas condiciones y cláusulas acordadas originalmente. Si alguna de las partes desea realizar cambios, deberá firmar un nuevo contrato.
¿Cuándo se puede suspender un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler puede suspenderse cuando surgen circunstancias inesperadas no previstas al momento de su firma. Esto ocurre cuando el arrendador o el inquilino no pueden cumplir con sus obligaciones contractuales durante un período determinado.
La nueva situación que da lugar a la suspensión podrá tener su causa en:
- Eventos de fuerza mayor;
- Emergencias nacionales;
- Un acuerdo entre las partes.
Es importante destacar que la suspensión de un contrato de alquiler solo puede tener lugar bajo condiciones específicas, entre ellas:
- Un acuerdo entre propietario e inquilino;
- La propiedad se vuelve inutilizable.
Fuerza mayor
¿Qué significa exactamente fuerza mayor? Los artículos 1256 y 1467 del Código Civil italiano ofrecen una guía clara, estableciendo que si una obligación contractual se vuelve imposible de cumplir por causas ajenas al deudor, esta se considera extinguida. Sin embargo, en el contexto de los contratos de alquiler, las obligaciones suelen suspenderse en lugar de extinguirse por completo mientras dure la fuerza mayor.
Algunos ejemplos prácticos incluyen:
- El brote de una pandemia, como la del Covid-19, que fue un caso claro en el que inquilinos y propietarios tuvieron que renegociar los términos del alquiler tras las restricciones gubernamentales;
- Desastres naturales, como terremotos o inundaciones, que pueden dejar una propiedad temporalmente inhabitable.
Defectos de propiedad
Los defectos en la propiedad también pueden justificar la suspensión del contrato de alquiler. Para que un inquilino pueda invocarla, los defectos deben imposibilitar por completo el uso de la propiedad. Esta situación se da cuando el inquilino se ve obligado a abandonar la propiedad porque se ha vuelto insegura, inhabitable o insalubre. En estos casos, el inquilino puede dejar de pagar la renta sin riesgo de demanda por impago.
Si los defectos solo reducen el disfrute de la propiedad por parte del inquilino, incluso de forma significativa, no se permite la suspensión. En tales casos, el inquilino debe seguir pagando la renta, pero puede reclamar posteriormente una compensación o una reducción de la renta para cubrir la pérdida de uso.
Solicitar suspensión del pago del alquiler
Solicitar la suspensión del pago del alquiler es una de las peticiones más comunes que los inquilinos hacen a los arrendadores. Es posible cuando el inquilino no puede usar la vivienda durante un período determinado por fuerza mayor.
Para evitar cualquier incertidumbre jurídica, es imprescindible que cualquier acuerdo de suspensión del alquiler se formalice por escrito.
Lo que no está permitido
Cuando se pretenda suspender un contrato de arrendamiento comercial o residencial, no se permitirá lo siguiente:
- Suspensión unilateral del pago del alquiler. Antes de suspender el pago, el inquilino debe llegar a un acuerdo con el arrendador o presentar una justificación válida.
- Rescisión anticipada del contrato sin preaviso. La rescisión anticipada es posible, pero el inquilino debe respetar el plazo de preaviso requerido y seguir pagando la renta hasta el vencimiento del contrato.