En Italie, il existe certaines situations permettant de suspendre temporairement un contrat de location. Cela peut se produire en cas d'événements imprévus, tels qu'un cas de force majeure ou des problèmes importants affectant l'habitabilité du logement. Cependant, il est important de comprendre les exigences légales et la procédure à suivre pour demander une suspension. Voici tout ce que vous devez savoir sur les conditions et les modalités de suspension d'un contrat de location en Italie.
Comment suspendre un contrat de location en Italie
Le propriétaire et le locataire ont tous deux la possibilité de suspendre le contrat de location, mais il est toujours nécessaire de rédiger un accord écrit. Cet accord doit clairement détailler les motifs de la suspension et préciser la période d'application des modifications. Le nouveau montant du loyer convenu doit être indiqué, même si les parties décident de ne pas payer de loyer, ainsi que toute autre clause convenue.
La suspension du contrat de location doit être officiellement notifiée à l'Agence des recettes italiennes (Agenzia delle Entrate) au moyen d'un formulaire RLI.
Mais concrètement, que signifie la suspension d'un contrat de location ? En termes simples, il s'agit d'une suspension temporaire des accords entre les parties, sans que le contrat ne soit totalement résilié. Pendant cette période, les parties conviennent de suspendre certaines obligations, notamment le paiement du loyer ou l'utilisation du bien.
Comment fonctionne la suspension d'un contrat de location
Il est important de souligner que la suspension d'un contrat de location n'est pas explicitement prévue par la loi italienne. Toutefois, les parties concernées peuvent la mettre en œuvre par le biais d'un accord spécifique. Pendant la période de suspension, le loyer n'est pas payé, mais le contrat lui-même n'est pas résilié ; il est simplement suspendu pour une durée déterminée.
Principales caractéristiques de la suspension d’un contrat de location :
- Un accord écrit doit être signé par les deux parties. Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de suspendre le contrat en cas de difficultés financières temporaires du locataire ou pour d'autres raisons.
- Si la propriété devient inhabitable, par exemple en raison de canalisations éclatées nécessitant des réparations majeures ou d'un arrêté municipal déclarant la propriété dangereuse, le locataire peut suspendre le paiement du loyer puisqu'il ne peut pas utiliser la propriété (un accord avec le propriétaire est toujours requis).
- Pendant la période de suspension, le locataire n'est pas tenu de payer le loyer et le propriétaire ne peut l'exiger. Il est important de noter que le propriétaire ne peut intenter aucune action en justice pour non-paiement pendant cette période.
- Une fois la suspension terminée, le contrat de location reprend automatiquement ses termes et conditions initialement convenus. Si l'une des parties souhaite apporter des modifications, un nouveau contrat devra être signé.
Quand peut-on suspendre un contrat de location ?
Un contrat de location peut être suspendu en cas de circonstances imprévues, non prévues lors de la signature du contrat. Cela se produit lorsque le propriétaire ou le locataire se trouve dans l'incapacité de remplir ses obligations contractuelles pendant une certaine période.
La nouvelle situation conduisant à la suspension peut être causée par :
- Événements de force majeure ;
- Urgences nationales ;
- Un accord entre les parties.
Il est important de souligner que la suspension d’un contrat de location ne peut avoir lieu que dans des conditions spécifiques, notamment :
- Un accord entre le propriétaire et le locataire ;
- La propriété devient inutilisable.
Force majeure
Que signifie exactement la force majeure ? Les articles 1256 et 1467 du Code civil italien fournissent des indications claires : si une obligation contractuelle devient impossible à exécuter pour des raisons indépendantes de la volonté du débiteur, elle est considérée comme éteinte. Dans le cadre des contrats de location, cependant, les obligations sont généralement suspendues plutôt que totalement résiliées pendant la durée du cas de force majeure.
Voici quelques exemples pratiques :
- L’apparition d’une pandémie, comme celle de la Covid-19, qui a été un cas évident où les locataires et les propriétaires ont dû renégocier les conditions de location suite aux restrictions gouvernementales ;
- Catastrophes naturelles, telles que tremblements de terre ou inondations, qui peuvent rendre une propriété temporairement inhabitable.
Défauts de propriété
Les défauts du logement peuvent également justifier la suspension du contrat de location. Pour qu'un locataire puisse invoquer cette possibilité, les défauts doivent rendre le logement totalement impossible à utiliser. Cette situation se présente lorsque le locataire est contraint de quitter les lieux parce que le logement est devenu dangereux, inhabitable ou insalubre. Dans ce cas, le locataire peut cesser de payer son loyer sans risquer de poursuites judiciaires pour non-paiement.
Si les défauts réduisent uniquement la jouissance du bien par le locataire, même de manière significative, la suspension n'est pas autorisée. Dans ce cas, le locataire doit continuer à payer le loyer, mais peut ultérieurement réclamer une indemnisation ou une réduction de loyer pour compenser la perte de jouissance.
Demande de suspension des paiements de loyer
Demander une suspension de loyer est l'une des demandes les plus fréquentes des locataires auprès de leurs propriétaires. Cela peut se produire lorsque le locataire ne peut pas utiliser le logement pendant une certaine période en raison d'un cas de force majeure.
Afin d’éviter toute incertitude juridique, il est indispensable que tout accord de suspension de loyer soit formalisé par écrit.
Ce qui n'est pas autorisé
Lorsqu'on cherche à suspendre un contrat de location commerciale ou résidentielle, il n'est pas permis :
- Arrêt unilatéral du paiement du loyer : avant de cesser le paiement, le locataire doit parvenir à un accord avec le propriétaire ou justifier d'un motif valable.
- Résiliation anticipée du contrat sans préavis : la résiliation anticipée est possible, mais le locataire doit respecter le préavis requis et continuer à payer le loyer jusqu'à l'expiration du contrat.