Wann und wie kann ein Mietvertrag in Italien ausgesetzt werden?

In Italien gibt es bestimmte Situationen, in denen es möglich ist, einen Mietvertrag vorübergehend auszusetzen. Dies kann bei unvorhergesehenen Ereignissen wie höherer Gewalt oder erheblichen Problemen, welche die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen, der Fall sein. Es ist jedoch wichtig, die rechtlichen Voraussetzungen und das richtige Verfahren für das Beantragen einer Aussetzung zu kennen. Hier erfahren Sie alles Wissenswerte darüber, wann und wie ein Mietvertrag in Italien ausgesetzt werden kann.

So kann ein Mietvertrag in Italien ausgesetzt werden

Sowohl Vermieter als auch Mieter haben die Möglichkeit, den Mietvertrag auszusetzen. Dies erfordert jedoch stets eine schriftliche Vereinbarung. In dieser Vereinbarung müssen die Gründe für die Aussetzung klar dargelegt und der Zeitraum, in dem die Änderungen gelten, genau angegeben werden. Die neu vereinbarte Miethöhe muss – auch wenn die Parteien beschließen, dass keine Miete zu zahlen ist – zusammen mit allen anderen vereinbarten Klauseln angegeben werden.

Die Aussetzung des Mietvertrags muss der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) mithilfe eines RLI-Formulars offiziell mitgeteilt werden.

Doch was bedeutet die Aussetzung eines Mietvertrags in der Praxis? Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich um eine vorübergehende Aussetzung der Vereinbarungen zwischen den Parteien, ohne dass der Vertrag vollständig gekündigt wird. Während der Aussetzungsphase vereinbaren die Parteien, bestimmte Verpflichtungen, wie beispielsweise Mietzahlungen oder die Nutzung der Immobilie selbst, einzustellen.

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So funktioniert die Aussetzung eines Mietvertrags

Es ist wichtig zu betonen, dass die Aussetzung eines Mietvertrags im italienischen Recht nicht ausdrücklich vorgesehen ist. Die beteiligten Parteien können diese jedoch durch eine entsprechende Vereinbarung umsetzen. Während der Aussetzung wird keine Miete gezahlt, der Vertrag selbst wird jedoch nicht gekündigt, sondern lediglich für einen festgelegten Zeitraum ausgesetzt.

Wesentliche Merkmale der Aussetzung eines Mietvertrags:

• Es muss eine schriftliche Vereinbarung von beiden Parteien unterzeichnet werden. Der Mieter und der Vermieter können vereinbaren, den Vertrag aufgrund vorübergehender finanzieller Schwierigkeiten des Mieters oder aus anderen Gründen auszusetzen.
• Wenn die Immobilie unbewohnbar wird, beispielsweise aufgrund von Rohrbrüchen, die größere Reparaturen erfordern, oder aufgrund einer kommunalen Verfügung, welche die Immobilie für unsicher erklärt, dann kann der Mieter die Mietzahlungen aussetzen, da er die Immobilie nicht nutzen kann (eine Vereinbarung mit dem Vermieter ist dennoch erforderlich).
• Während der Aussetzung ist der Mieter nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet und der Vermieter kann diese auch nicht einfordern. Wichtig ist, dass der Vermieter während dieser Zeit keine rechtlichen Schritte wegen Nichtzahlung einleiten kann.
• Nach Ablauf der Aussetzung wird der Mietvertrag automatisch zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen und Klauseln fortgesetzt. Sollte eine der Parteien Änderungen wünschen, muss ein neuer Vertrag unterzeichnet werden.

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Wann kann ein Mietvertrag ausgesetzt werden?

Ein Mietvertrag kann ausgesetzt werden, wenn unvorhergesehene Umstände eintreten, die bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar waren. Dies geschieht, wenn entweder der Vermieter oder der Mieter für einen bestimmten Zeitraum nicht in der Lage ist, seinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen.

Die neue Situation, die zur Aussetzung führt, kann folgende Ursachen haben:

• Ereignisse höherer Gewalt
• Nationale Notfälle
• Vereinbarung zwischen den Parteien

Es ist wichtig zu betonen, dass die Aussetzung eines Mietvertrags nur unter bestimmten Bedingungen erfolgen kann, darunter:

• Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter
• Immobilie wird unbewohnbar

Höhere Gewalt

Was genau bedeutet höhere Gewalt? Die Artikel 1256 und 1467 des italienischen Zivilgesetzbuches geben klare Hinweise: Wenn die Erfüllung einer vertraglichen Verpflichtung aus Gründen, die außerhalb der Kontrolle des Schuldners liegen, unmöglich wird, gilt diese Verpflichtung als erloschen. Im Rahmen von Mietverträgen werden Verpflichtungen jedoch für die Dauer des Ereignisses höherer Gewalt in der Regel ausgesetzt, nicht aber vollständig aufgehoben.

Beispiele aus der Praxis:

• Der Ausbruch einer Pandemie wie Covid-19, bei dem Mieter und Vermieter aufgrund staatlicher Beschränkungen eindeutig die Mietbedingungen neu aushandeln mussten.
• Naturkatastrophen wie Erdbeben oder Überschwemmungen, die eine Immobilie vorübergehend unbewohnbar machen können.

Mängel an der Immobilie

Auch Mängel an der Immobilie können eine Aussetzung des Mietvertrags rechtfertigen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Mängel die Nutzung der Immobilie vollständig unmöglich machen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter zum Auszug gezwungen ist, weil die Immobilie inzwischen unsicher, unbewohnbar oder gesundheitsschädlich ist. In diesen Fällen kann der Mieter die Mietzahlungen einstellen, ohne rechtliche Schritte wegen Nichtzahlung zu riskieren.

Wenn die Mängel lediglich die Nutzung der Immobilie durch den Mieter beeinträchtigen – selbst wenn sie erheblich sind –, ist eine Aussetzung nicht zulässig. In solchen Fällen muss der Mieter die Miete weiterhin zahlen, kann jedoch später eine Entschädigung oder eine Mietminderung geltend machen, um den Nutzungsausfall auszugleichen.

Antrag auf Aussetzung der Mietzahlungen

Das Beantragen einer Aussetzung der Mietzahlungen zählt zu den häufigsten Forderungen von Mietern an Vermieter. Dies ist möglich, wenn der Mieter die Immobilie aufgrund höherer Gewalt für einen bestimmten Zeitraum nicht nutzen kann.

Um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden, ist es unbedingt erforderlich, dass die Vereinbarung über die Aussetzung der Miete schriftlich festgehalten wird.

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Was ist nicht erlaubt

Im Falle der Aussetzung eines Gewerbe- oder Wohnraummietvertrags ist Folgendes nicht zulässig:

• Einseitige Einstellung der Mietzahlungen: Vor Einstellen der Zahlungen muss der Mieter eine Vereinbarung mit dem Vermieter treffen oder einen triftigen Grund haben.
• Vorzeitige Kündigung des Vertrags ohne Kündigungsfrist: Eine vorzeitige Kündigung ist möglich, der Mieter muss jedoch die erforderliche Kündigungsfrist einhalten und die Miete bis zum Ablauf des Vertrags weiterzahlen.