Si tienes una propiedad en Italia y piensas venderla, hay muchos obstáculos burocráticos que superar, más aún si la propiedad que se vende tiene una hipoteca. Las preguntas iniciales son incluso: ¿se puede vender una propiedad hipotecada? La respuesta es sí, y estos son todos los pasos a seguir a la hora de vender una propiedad con hipoteca en Italia.
Una hipoteca, como es bien sabido, es un préstamo de duración media o larga. A menudo se necesitan muchos años para pagarla cuando se contrata para la compra de una propiedad. A pesar de un compromiso de hasta 30 años, en muchos casos las personas necesitan vender su vivienda hipotecada. Sin embargo, vender una casa con una hipoteca en vigor es un asunto complejo en Italia, ya que requiere un conocimiento preciso del tema para que el procedimiento tenga éxito. Aquí tenemos toda la información que necesitas saber sobre la venta de una casa con hipoteca.
Vender tu casa con una hipoteca vigente en Italia: ¿es posible?
En primer lugar, es posible vender tu casa en Italia incluso si tiene una hipoteca, siempre que se cumplan ciertas condiciones. La presencia de una hipoteca, de hecho, no es vinculante: el propietario no está obligado a renunciar a vender una casa con una hipoteca.
Al contratar un préstamo hipotecario, el acuerdo se establece con una entidad de crédito, que no ejerce ninguna propiedad sobre el inmueble adquirido. El propietario, de hecho, tiene la opción de vender la casa con una hipoteca en vigor y, para ello, no tiene que obtener ningún permiso del banco. Lo que sí tiene que hacer el propietario es gestionar el expediente de financiación, es decir, tramitar la transferencia o cierre de la hipoteca. En este caso, es la entidad crediticia la que tiene que tomar la decisión.
Cómo vender una casa con una hipoteca vigente y comprar otra en Italia
¿Cómo funciona vender una casa si no has pagado la hipoteca? Vender una casa con una hipoteca en curso, especialmente para aquellos que no están familiarizados con el tema, puede ser bastante complejo en Italia. Si además de vender el inmueble para el que has solicitado financiación previamente, deseas comprar una casa teniendo ya una hipoteca, los factores a valorar se multiplican. El primer paso a dar para que el procedimiento salga bien es averiguar qué opciones hay en cuanto a la gestión de la financiación. En concreto, las posibles opciones son las siguientes:
- sustitución de la hipoteca;
- cesión al comprador;
- cancelación anticipada de la hipoteca por enajenación del inmueble.
También existe la posibilidad de solicitar un préstamo puente, una forma de financiación a corto plazo que se ha puesto de moda recientemente también en Italia. Aunque todas ellas son soluciones válidas, no es seguro que se cumplan los requisitos para acceder a ellas. La posibilidad de optar por una de estas cuatro vías depende del banco. La entidad de crédito, de hecho, está llamada a evaluar cuidadosamente la situación financiera del prestatario antes de dar el visto bueno. ¿Por qué? Porque para vender una casa con hipoteca y comprar otra, es indispensable que el propietario del inmueble disponga de la liquidación de la hipoteca por la venta de la casa. En concreto, el banco prestamista, tras examinar la situación financiera del solicitante, emite un escrito en el que se hace constar el importe de la deuda pendiente.
Sustitución de la hipoteca
Cuando se opta por pedir una hipoteca para comprar una casa en Italia, la entidad crediticia a la que se acude, en la mayoría de los casos, registra una hipoteca sobre la propiedad para protegerse en caso de que no se paguen las cuotas de la hipoteca. Si el prestatario no paga, el banco prestamista ejecutará la hipoteca sobre la propiedad, que se pondrá a la venta.
Si tu intención es vender tu vivienda con hipoteca actual y comprar otra, una hipoteca de reemplazo puede ser la mejor opción. En este caso, la hipoteca sobre la casa que se va a vender se transfiere a la nueva propiedad. No obstante, conviene precisar que esta vía no siempre es posible. Es posible que el propio banco no acceda a trasladar la hipoteca, dificultando así la venta de la casa con una hipoteca respaldada por otra propiedad.
Asumir la deuda
Otra opción posible cuando se quiere comprar una casa teniendo ya una hipoteca es vender la casa con asunción de hipoteca. Si se opta por esta solución, el comprador del inmueble gravado por el préstamo está obligado a pagar al banco el importe de la deuda pendiente hasta el vencimiento natural de la hipoteca. En otras palabras, el nuevo comprador reemplaza al deudor original.
No es posible hacerse cargo de la hipoteca sin el consentimiento del banco y del nuevo comprador. De hecho, la transacción solo puede realizarse con el consentimiento de ambas partes. Si el prestamista y el comprador acuerdan la toma de posesión, el comprador de la vivienda está llamado no sólo a pagar las cuotas, sino también a asumir los gastos de mantenimiento de la financiación.
Quienes opten por la venta de su vivienda con la asunción de la hipoteca deben ser conscientes de que existen dos tipos de asunción: la indulgencia y la asunción acumulativa. Una suposición acumulativa obliga al prestatario original a pagar las cuotas del préstamo en caso de que el nuevo comprador ya no pueda realizar el pago. La indulgencia, por otro lado, libera al vendedor de cualquier obligación con el banco.
Liquidación anticipada del préstamo por venta del inmueble
La liquidación anticipada de una hipoteca sobre la venta del inmueble es, con diferencia, la solución más habitual para quienes optan por cambiar de vivienda y comprar otra. Hay dos tipos de reembolso:
- Extinción de la hipoteca antes de la escritura: cuando dispongas de la cantidad necesaria para extinguir el préstamo antes de la escritura de la nueva casa, podrás liquidar la deuda con la entidad de crédito, que emitirá la cancelación de la hipoteca y el recibo de la extinción.
- Extinguir la hipoteca en el mismo momento de la escritura: en este caso, la deuda se extingue con el dinero cobrado por la venta de la vivienda con hipoteca, al mismo tiempo que la escritura. El comprador debe entregar un cheque al banco, que emite un documento de cancelación de la deuda y liquida la hipoteca.
La extinción de una hipoteca es la solución a la que muchas personas deciden recurrir porque es ventajosa tanto para el banco como para el prestatario/vendedor. De hecho, el interés natural de ambas partes es cerrar la relación de financiación, sin ataduras.
¿Cuándo se puede vender una casa con hipoteca?
Una de las preguntas más frecuentes cuando se quiere cambiar de vivienda con una hipoteca en vigor es después de cuánto tiempo es posible venderla. La respuesta es que depende de si se trata de una vivienda habitual o no. Si la vivienda es una segunda residencia, es posible venderla en cualquier momento. Si, por el contrario, la intención es vender una vivienda principal con hipoteca y comprar otra y el inmueble en cuestión se compró con la " Bonificación por primera vivienda" de Italia, la venta no está permitida antes de 5 años. La alternativa es vender la vivienda con hipoteca una vez transcurrido el plazo de 5 años.
Sin embargo, existe una excepción: si en el plazo de un año desde la reventa del inmueble adquirido con la bonificación, el contribuyente compra, recibe o construye un inmueble de similares características al vendido y lo utiliza como primera vivienda, podrá vender el casa con hipoteca antes del plazo de 5 años. En este caso, sin embargo, pierde el derecho a las bonificaciones. Hacienda, habiendo realizado las comprobaciones oportunas, exige al contribuyente el pago de las cantidades adeudadas y aplica un recargo del 30% sobre el total de los impuestos impagados.
¿Cómo vender una casa de titularidad compartida con una hipoteca?
Cuando la propiedad del inmueble sobre el que se grava la hipoteca y que se desea vender es de titularidad compartida, es indispensable el consentimiento de las partes antes de iniciar cualquier procedimiento. Lo mismo ocurre si la hipoteca que se ha suscrito con la entidad crediticia para comprar el inmueble es de titularidad conjunta: vender una casa con titularidad compartida es posible solo con el consentimiento de ambas partes.