Les perspectives pour 2025 sont marquées par des prévisions difficiles, avec des incertitudes liées aux décisions des banques centrales et à la guerre commerciale en cours. Cependant, le marché immobilier italien a des raisons d'être optimiste. La reprise du marché du crédit stimule les transactions immobilières, et le cycle positif amorcé en 2024 devrait se poursuivre cette année. C'est le principal enseignement du premier Observatoire du marché immobilier Nomisma, qui fournit des prévisions sur les prix, les transactions et les prêts hypothécaires en Italie jusqu'en 2027.
Prévisions de prix, de transactions et de prêts hypothécaires 2025-2027
La baisse des taux d'intérêt et l'amélioration du pouvoir d'achat des Italiens, portées par la hausse de l'emploi, stimulent les transactions immobilières, notamment celles financées par des prêts hypothécaires. Selon Johnny Marzialetti, chef de projet senior chez Nomisma, les prévisions immobilières pour 2025-2027 sont les suivantes :
Concernant les nouveaux prêts hypothécaires, les chiffres devraient revenir aux niveaux d'avant la COVID, avec 46 milliards d'euros décaissés en 2025, 46,3 milliards d'euros en 2026 et 46,1 milliards d'euros en 2027. Pour les refinancements et remplacements de prêts hypothécaires, 5,2 milliards d'euros sont attendus en 2025, 6,7 milliards d'euros en 2026 et 7 milliards d'euros en 2027, soit 10 à 13 % du total sur les trois ans.
En ce qui concerne les transactions immobilières en Italie, on prévoit qu'elles atteindront environ 776 000 en 2025, et 782 000 en 2026 et 2027. Les prix de l'immobilier résidentiel devraient augmenter de 1,4 % en 2025 et de 1,5 % en 2026 et 2027, tandis que les prix des commerces et des bureaux devraient rester globalement stables.
Les prochaines tendances du marché immobilier
Le marché immobilier italien affiche des signes d'optimisme, porté par une demande soutenue et une hausse des transactions. Selon le rapport de l'Observatoire immobilier de Nomisma, présenté par Elena Molignoni, directrice immobilière de Nomisma, l'année 2024 se clôture sur une hausse de 1,3 % des transactions par rapport à l'année précédente, atteignant 719 578, notamment grâce à une performance positive au dernier trimestre (+7,6 %). Le marché hypothécaire affiche également une croissance significative, avec une hausse de 19,5 % du taux de variation des transactions financées au dernier trimestre de l'année.
Hausse des prix et forte demande
En termes de valeur immobilière, les prix résidentiels en Italie affichent des hausses qui absorbent l'inflation : + 2,1 % sur les marchés intermédiaires et + 1,5 % sur les marchés primaires. Aucune différence significative n'apparaît entre les biens neufs et anciens, même si dans certaines villes, comme Pérouse, les maisons bien entretenues connaissent une croissance supérieure à celle des biens anciens (+ 3,2 % contre + 1,9 %).
Dans les grands centres urbains, la difficulté d'accès à l'immobilier a déplacé l'intérêt vers la location, tandis que les marchés secondaires continuent de privilégier l'achat. Le marché locatif reste dynamique, avec une hausse des loyers de 3,4 % sur l'année écoulée, même si cette tendance reste limitée par le pouvoir d'achat des ménages.
Retour sur investissement et délais de vente
Le rendement brut global des biens immobiliers résidentiels en Italie s'élève en moyenne à 7,7 %, en hausse par rapport à l'année précédente, grâce à la hausse des prix. La liquidité du marché reste élevée, les délais et les réductions de prix restant minimes par rapport aux dix dernières années. Une vente immobilière prend généralement moins de cinq mois en moyenne, tandis que les délais de location se stabilisent autour de deux mois. La réduction moyenne sur le prix de vente est d'environ 10 %.
Selon Elena Molignoni, la croissance des transactions immobilières devrait se consolider en 2025, avec une hausse de 2 % des contrats de location et de 4 % des loyers. « Les conditions d'accès au crédit devraient rester favorables, tandis que l'offre de biens sur le marché restera à son niveau actuel, sans évolution marquée vers la location », commente-t-elle.
Focus sur Milan et Rome
Le rapport analyse également les tendances du marché immobilier dans les deux principales villes italiennes. À Rome, la croissance des transactions et des prix reste lente mais régulière, bien qu'en deçà des niveaux observés à Milan. Les prévisions pour 2025 indiquent une stabilité pour Milan, qui a enregistré environ 24 000 transactions en 2024 (- 3,4 % par rapport à 2023), tandis que Rome devrait connaître une hausse de 2,1 % par rapport aux 35 999 transactions de l'année dernière.
Les experts attribuent la stabilité du marché milanais à un accès au crédit favorable et à la solidité financière des ménages. À Rome, en revanche, la croissance des transactions sera soutenue par les investissements immobiliers et la hausse des prix locatifs, ce qui incitera de nombreuses personnes à considérer l'achat comme une option plus abordable.
Dans l’ensemble, le marché immobilier italien semble prêt pour une nouvelle année de consolidation, avec une dynamique positive tant dans les secteurs de l’achat que de la location.
Le marché hypothécaire italien selon Nomisma
En se concentrant sur le marché du crédit, Chiara Pelizzoni, chef de projet senior chez Nomisma, souligne comment les transactions résidentielles, qui ont chuté de 9,5 % en 2023 en raison des politiques des banques centrales et de l'inflation, ont légèrement repris avec une hausse de 1,3 % en 2024. Cela est considéré comme un signe encourageant pour la reprise des transactions immobilières. Cette reprise est largement tirée par les transactions avec aide au crédit immobilier, qui, pour les particuliers, sont passées de 39,9 % en 2023 à 41 % en 2024, accompagnées d'une baisse du pourcentage de prêts non performants.
On observe également un inversement de tendance pour les transactions assistées par prêt hypothécaire : en 2023, les transactions avec prêt hypothécaire ont fortement diminué au cours des quatre trimestres (avec une baisse maximale de - 33,4 % au deuxième trimestre), tandis que les transactions sans prêt hypothécaire sont restées stables ou ont progressé. En 2024, la tendance s'est inversée, les transactions assistées par prêt hypothécaire ayant progressé de plus de 19 % au quatrième trimestre, tandis que les transactions non hypothécaires ont diminué d'environ 3 % chaque trimestre. Cette inversion est attribuée à l'amélioration des conditions de taux d'intérêt.
Un renversement similaire s'est produit dans les nouveaux montants hypothécaires, qui ont diminué en 2022-2023 mais augmentent désormais de 10,5 % au troisième trimestre 2024. Les nouveaux prêts sont principalement axés sur les taux fixes, même si en mars 2025, le taux Eurirs devrait dépasser l'Euribor à trois mois (2,76 % contre 2,41 %).
Risques et défis pour le marché immobilier italien en 2025
« 2024 marque un tournant après les crises des années précédentes, ce qui laisse présager une phase de croissance en 2025 », résume Andrea Bontempi, directeur général de Nomisma. Cette reprise se traduit par un renforcement du marché hypothécaire et des investissements des entreprises, notamment dans les immeubles de bureaux à Milan et à Rome.
Cependant, le marché immobilier n’est pas à l’abri des risques :
- Un marché à faible liquidité, pourtant 70% des biens sont détenus par des particuliers.
- Difficulté à trouver des solutions de logement durables, pas seulement pour les groupes traditionnellement plus faibles.
- Les défis croissants pour les moins de 35 ans dans l’accès à l’achat et à la location de biens immobiliers, avec le risque d’une perte de dynamisme démographique.
- La crise des commerces de proximité.
- Les défis de l’adaptation du parc immobilier italien aux normes ESG (Environnement, Social, Gouvernance).
- Difficulté à réintroduire efficacement des propriétés à des fins de réaffectation.
Les trois principaux défis à relever sont :
- Rééquilibrer les prix et les revenus de l’immobilier.
- Rééquilibrer les risques et les rendements de l’immobilier.
- Une révolution technologique comme moteur d’innovation pour répondre aux enjeux ci-dessus, comme la maîtrise des coûts de construction ou l’amélioration de l’efficacité énergétique.