Le marché immobilier résidentiel italien montre des signes évidents de reprise. C'est ce que révèle le dernier rapport « Perspectives trimestrielles du secteur résidentiel – S1 2025 » publié par Patrigest, société d'études et d'évaluation du groupe Gabetti. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : au cours des six premiers mois de l'année, les transactions ont augmenté de 11,2 % par rapport au premier semestre 2024, avec plus de 172 000 ventes réalisées. Les prix ont également enregistré une hausse moyenne de 2,5 % dans les dix plus grandes villes italiennes, confirmant le dynamisme retrouvé du secteur immobilier. Examinons de plus près les perspectives du marché immobilier italien pour le reste de l'année.
- L'immobilier reste une valeur refuge en Italie
- Transactions : Gênes et Turin en tête
- Prêts immobiliers et taux : des conditions plus favorables
- Locations : la demande augmente mais l'offre est insuffisante
- Maisons écologiques et nouvelles préférences en matière de logement
- Perspectives pour le second semestre
L'immobilier reste une valeur refuge en Italie
« À une époque marquée par l'instabilité géopolitique, la volatilité économique et l'incertitude des revenus », explique Luca Dondi Dall'Orologio, PDG de Patrigest, « l'immobilier continue de représenter une valeur refuge, un symbole de sécurité, de bien-être et d'investissement à long terme. L'année 2025 s'ouvre sur un climat macroéconomique plus favorable : l'inflation se stabilise, la croissance du PIB est estimée à 0,4 % et les taux d'intérêt baissent, stimulant la demande. »
Transactions : Gênes et Turin en tête
Les données du premier trimestre 2025 montrent une hausse significative des transactions, avec des performances particulièrement fortes à Gênes (+13,5 %) et à Turin (+12,2 %). Rome et Milan continuent d'être les moteurs du marché : la capitale a enregistré 8 525 transactions (+10,7 %), tandis que Milan a clôturé le trimestre avec 5 505 ventes (+7,1 %).
L'analyse confirme que le marché est principalement porté par les achats destinés à l'usage direct (résidences principales), les achats à des fins d'investissement restant limités. Les intentions d'achat restent stables, entre 2 % et 4 % des ménages italiens, mais la confiance semble se rétablir après le ralentissement observé en 2023.
En termes de prix, Naples arrive en tête avec une hausse de 3,2 %, suivie de Gênes, Palerme et Rome (+3 % chacune), Florence (+2,8 %), Turin (+2,5 %) et Milan (+2,4 %). Bologne (+1,5 %), Bari (+1,8 %) et Padoue (+1,9 %) ferment la liste. Le marché se stabilise autour de valeurs plus réalistes, avec une nette prime pour les logements bien situés, économes en énergie et adaptés aux besoins de logement post-pandémie.
Prêts immobiliers et taux : des conditions plus favorables
La baisse des taux d'intérêt joue un rôle clé dans la reprise. L'Euribor à un mois est tombé à 1,98 % (contre 3,69 % en juin 2024) et l'Euribor à 10 ans s'établit à 2,52 %, ce qui encourage les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable. Les taux des prêts bancaires pour l'achat de logements sont passés de 3,6 % à 3,2 % au cours de l'année écoulée. L'écart entre les BTP italiens et les Bunds allemands est également passé sous la barre des 100 points de base, signe positif de la stabilité perçue de l'Italie sur les marchés internationaux.
Locations : la demande augmente mais l'offre est insuffisante
Parallèlement à la reprise des ventes immobilières, le marché locatif poursuit sa croissance, même si des difficultés structurelles persistent en raison d'une offre limitée. Au premier trimestre 2025, 257 250 nouveaux contrats de location ont été enregistrés, soit une hausse de 1 % par rapport à la même période en 2024. La demande augmente, notamment chez les jeunes, les locataires célibataires et les couples, y compris ceux avec de jeunes enfants, qui privilégient la location pour des raisons financières ou une plus grande flexibilité.
Les contrats à long terme restent les plus utilisés (42 %), suivis des contrats temporaires (27 %), des contrats conventionnels (26 %) et des locations étudiantes (5 %). Les grandes villes restent les principaux pôles de demande : Milan et Rome ont chacune dépassé les 90 000 nouveaux contrats en 2024, suivies de Turin (47 000), Bologne, Florence et Naples en ayant chacune plus de 20 000. En termes de croissance en pourcentage, Padoue (+ 12,8 %) et Bari (+ 7,6 %) se distinguent.
Les loyers moyens ont également augmenté de 2,3 %, les plus fortes hausses ayant été enregistrées à Palerme (+ 4,5 %), Rome (+ 3,9 %), Florence (+ 3,5 %) et Turin (+ 2,4 %). Milan et Bologne ont enregistré des hausses plus modérées (+ 0,9 % et + 0,8 % respectivement), tandis que Gênes a enregistré une légère hausse (+ 0,4 %).
Maisons écologiques et nouvelles préférences en matière de logement
L'efficacité énergétique devient un facteur déterminant dans le choix d'un bien immobilier. Environ 33 % des recherches immobilières se concentrent désormais sur les logements de classe énergétique AB, même si la plupart des acheteurs privilégient les classes C à E, considérées comme un bon compromis entre performance et accessibilité financière. La mise en œuvre de la directive européenne « Maisons vertes » en 2024 a mis en évidence l'attrait croissant des biens économes en énergie, qui se vendent plus rapidement que les logements à rénover.
Les appartements de trois chambres restent le type de bien le plus recherché, tandis que les appartements de deux chambres et les studios gagnent en popularité dans les zones à forte demande immobilière. Concernant les profils d'acheteurs, les couples avec enfants (78 %) et les jeunes couples en quête de stabilité (64 %) sont les plus actifs sur le marché. L'achat d'une résidence principale est la principale motivation pour 64 % des acheteurs, tandis que 36 % recherchent une résidence secondaire ou une opportunité d'investissement. Par ailleurs, près de 58 % des acheteurs envisagent de recourir à un prêt hypothécaire, ce qui témoigne d'une confiance croissante dans le système de crédit.
Perspectives pour le second semestre
Selon Patrigest, le second semestre 2025 devrait poursuivre sur la même trajectoire que le premier semestre. « Nous anticipons une nouvelle hausse des prix dans les principales villes italiennes », conclut Dondi, « les prévisions de fin d'année suggérant une hausse de 1,8 % par rapport à 2024. La demande reste forte, notamment pour les biens durables et bien situés qui répondent aux nouveaux besoins de style de vie. »
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