Riparte il mercato immobiliare in Italia: su compravendite e prezzi

Il mercato residenziale italiano mostra segnali concreti di rilancio. È quanto emerge dall’ultimo Residential Quarterly Outlook – H1 2025 realizzato da Patrigest, società di ricerca e valutazione del Gruppo Gabetti. I numeri parlano chiaro: nei primi sei mesi dell’anno, le compravendite sono cresciute dell’11,2% rispetto al primo semestre del 2024, con oltre 172.000 transazioni. Anche i prezzi segnano un incremento medio del 2,5% nelle dieci principali città italiane, confermando il rinnovato dinamismo del settore abitativo.

“In un’epoca segnata da instabilità geopolitica, volatilità economica e precarietà reddituale – spiega Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest – la casa continua a rappresentare un bene rifugio, simbolo di sicurezza, benessere e investimento a lungo termine. Il 2025 si è aperto con un clima macroeconomico più favorevole: l’inflazione si sta stabilizzando, si stima una crescita del PIL dello 0,4% e i tassi di interesse sono in calo, stimolando la domanda”.

Compravendite: Genova e Torino in vetta

I dati del primo trimestre 2025 mostrano un aumento significativo delle transazioni, con performance particolarmente brillanti nelle città di Genova (+13,5%) e Torino (+12,2%). Anche Roma e Milano si confermano motori del mercato: la capitale ha registrato 8.525 compravendite (+10,7%), mentre il capoluogo lombardo ha chiuso il trimestre con 5.505 transazioni (+7,1%).

L’analisi conferma che a trainare il mercato sono soprattutto gli acquisti per uso diretto (prima casa), con un peso ancora limitato per le finalità d’investimento. Le intenzioni di acquisto restano stabili tra il 2% e il 4% delle famiglie italiane, ma la fiducia sembra in ripresa dopo il rallentamento del 2023.

In termini di prezzi, Napoli guida la classifica con un +3,2%, seguita da Genova, Palermo e Roma (+3%), Firenze (+2,8%), Torino (+2,5%) e Milano (+2,4%). Chiudono Bologna (+1,5%), Bari (+1,8%) e Padova (+1,9%). Il mercato si sta stabilizzando su valori più realistici, ma premia in modo netto le abitazioni ben posizionate, performanti dal punto di vista energetico e in linea con le nuove esigenze abitative post-pandemia.

Mutui e tassi: condizioni più favorevoli

Un ruolo chiave nella ripresa lo gioca la riduzione dei tassi d’interesse. L’Euribor a un mese è sceso all’1,98% (dal 3,69% di giugno 2024) e l’Eurirs a 10 anni al 2,52%, incentivando sia i mutui a tasso fisso sia quelli variabili. I tassi bancari per l’acquisto di abitazioni sono passati dal 3,6% al 3,2% in un anno. Anche lo spread tra BTP e Bund tedeschi è sceso sotto i 100 punti base, segnale positivo sulla percezione di stabilità dell’Italia sui mercati internazionali.

Locazioni: domanda in aumento, ma l’offerta manca

Parallelamente alla ripresa delle compravendite, il mercato delle locazioni continua a crescere, ma con criticità strutturali legate alla scarsità dell’offerta. Nel primo trimestre 2025 sono stati registrati 257.250 nuovi contratti di locazione, in aumento dell’1% rispetto allo stesso periodo del 2024. La domanda è in espansione, soprattutto tra giovani, single e coppie – anche con figli piccoli – che preferiscono l’affitto per motivi economici o per maggiore flessibilità.

Il contratto a lungo termine rimane il più utilizzato (42%), seguito da quello transitorio (27%), concordato (26%) e per studenti (5%). Le grandi città si confermano i poli principali della domanda: Milano e Roma hanno superato ciascuna i 90.000 nuovi contratti nel 2024, seguite da Torino (47.000), Bologna, Firenze e Napoli (oltre 20.000). A livello di crescita percentuale, spiccano Padova (+12,8%) e Bari (+7,6%).

Anche i canoni medi sono aumentati del 2,3%, con i maggiori rialzi a Palermo (+4,5%), Roma (+3,9%), Firenze (+3,5%) e Torino (+2,4%). Milano e Bologna registrano incrementi più contenuti (+0,9% e +0,8%), mentre Genova cresce leggermente (+0,4%).

Case Green e nuove preferenze abitative

L’efficienza energetica diventa una variabile decisiva nelle scelte immobiliari. Circa il 33% delle ricerche riguarda immobili in classe A-B, ma la maggior parte degli acquirenti punta a soluzioni tra classe C ed E, considerate un buon compromesso tra prestazioni e accessibilità. L’entrata in vigore nel 2024 della Direttiva europea “Case Green” ha reso evidente la maggiore attrattività degli immobili energeticamente performanti, che si vendono più rapidamente rispetto a quelli da riqualificare.

Il trilocale si conferma il formato più richiesto, mentre bilocali e monolocali guadagnano popolarità nei centri ad alta pressione immobiliare. In termini di profilo, a cercare casa sono soprattutto coppie con figli (78%) e giovani coppie in cerca di stabilità (64%). La prima casa è la motivazione d’acquisto per il 64% degli intervistati, mentre il 36% è alla ricerca di una seconda casa o di un’opportunità di investimento. Inoltre, quasi il 58% degli acquirenti intende avvalersi di un mutuo, segno di una maggiore fiducia nel sistema creditizio.

Le prospettive per il secondo semestre

Secondo le stime di Patrigest, il secondo semestre 2025 dovrebbe proseguire nel solco tracciato nei primi sei mesi. “Ci attendiamo un ulteriore incremento dei prezzi nelle principali città italiane – conclude Dondi – con una previsione di chiusura d’anno in aumento dell’1,8% rispetto al 2024. La domanda resta sostenuta, in particolare per gli immobili sostenibili, ben posizionati e capaci di rispondere ai nuovi stili di vita.”