Deduções fiscais para arrendamento a estudantes universitários

O arrendamento de imóveis para estudantes universitários representa uma oportunidade tanto para proprietários de imóveis residenciais como para estudantes, que têm uma abordagem tipicamente prática do mercado de arrendamento: consultam a Internet e avaliam as ofertas mais convenientes. Augusto Cirla e Massimiliano Poppi, sócios da firma italiana Talea Consultoria Jurídica Fiscal, explicam as deduções fiscais para os arrendamentos de estudantes universitários. Não que os arrendamentos de imóveis a estudantes se enquadram na categoria "tipificada" e são expressamente regulamentados pelo Decreto Ministerial de 16/01/2017, que substitui o anterior Decreto Ministerial de 30/12/2002.

Os contratos de arrendamento para estudantes podem ser estipulados nos municípios onde estão localizadas as universidades, para cursos universitários à distância e cursos de especialização, e em instituições de ensino superior, bem como em municípios vizinhos e se o arrendatário estiver inscrito num curso de licenciatura ou de pós-graduação (como mestrado, doutoramento ou especialização), num município que não seja o município de residência.

A lei não faz distinção entre os estudantes que estudam atualmente e os que não estudam. Deve-se também notar que tais contratos podem ser assinados por um ou mais estudantes ou por empresas para o direito de estudar e devem cumprir os critérios do formulário estabelecido na cópia anexa ao Decreto Ministerial.

Este tipo de contrato deve também respeitar alguns elementos essenciais, relativos, nomeadamente, ao montante das taxas, à duração, à renovação automática, ao direito de rescisão do arrendatário, à proibição de subarrendamento e ao montante da caução.

O montante da renda é definido em contratos locais específicos, com base nos valores relativos a áreas homogéneas específicas ou a quaisquer áreas em particular. Tais contratos podem, no entanto, identificar variações ascendentes ou descendentes nos valores da renda, em relação à duração do contrato.

A duração dos arrendamentos de estudantes pode variar entre um mínimo de seis meses e um máximo de três anos; a duração é renovável na primeira data de expiração, a menos que o arrendatário cancele o arrendamento, a comunicar pelo menos um mês e o mais tardar três meses antes do termo. Não há opção similar para o arrendador e, portanto, a duração do arrendamento parece depender exclusivamente da vontade do estudante. Por outro lado, o arrendador tem o direito de provar que as necessidades de estudo do arrendatário já não existem.

No caso de múltiplos inquilinos, ou seja, se o contrato for celebrado com vários estudantes, é permitida a rescisão parcial. Portanto, se um ou mais alunos decidirem exercer o direito de rescisão, o contrato de arrendamento continua com respeito aos restantes alunos inquilinos. É de excluir que possam decidir unilateralmente substituir o inquilino desistente por outro estudante, sem o consentimento do senhorio. Além disso, na presença de um único contrato em nome de vários estudantes, deve ser considerado que a rescisão de um deles obriga os outros inquilinos a suportar um arrendamento proporcionalmente mais elevado do que o inicialmente acordado.

O subarrendamento está proibido, ocorrendo quando o imóvel é ocupado por uma pessoa que não é hóspede do inquilino e não tem qualquer relação com ele. Além disso, é declarado que o valor da caução não deve exceder três meses de renda.

O não cumprimento dos requisitos da lei implica a nulidade da cláusula que estabelece a duração, mas não daquela com a qual a renda é livremente quantificada, desde que tal tenha sido validamente acordado pelas partes, no exercício da sua autonomia negocial.

Do ponto de vista fiscal, existem benefícios, previstos na lei, que são dirigidos tanto ao senhorio como ao arrendatário estudante. Mais especificamente, a Lei do Orçamento 2020 (Legge di Bilancio 2020) confirmou os benefícios já em vigor, nomeadamente:

• no caso de um arrendamento com renda acordada, para o arrendador o rendimento tributável, determinado de acordo com o art. 37 do TUIR (lei fiscal italiana), é ainda reduzido em 30%;
• no caso do regime de tributação "cedolare secca" (imposto fixo sobre o arrendamento de uma casa ou apartamento), a tributação dos rendimentos do arrendamento ocorre à taxa de 10%, em substituição do imposto sobre o rendimento (IRPEF) e das sobretaxas. Esta opção implica também a isenção da obrigação de pagamento do imposto de selo e do imposto de registo.

A opção da cedolare secca também pode ser exercida pelo proprietário, em relação às cooperativas de habitação para arrendamento ou organizações sem fins lucrativos. Uma condição essencial para beneficiar desta facilidade é que os imóveis sejam subarrendados a estudantes universitários e que os dados relevantes estejam disponíveis para os municípios, com a renúncia à atualização da renda.

Com referência ao inquilino, existe uma dedução no imposto de renda relativa às despesas incorridas pelos estudantes universitários fora das instalações para o arrendamento. Uma vez cumpridos os requisitos da lei, haverá uma dedução (mesmo que as despesas tenham sido efetuadas por familiares dependentes para fins fiscais) igual a 19% do arrendamento pago, com um máximo de 2.633 euros por ano. De notar que, conforme previsto na Lei do Orçamento 2020, a partir de 1 de janeiro de 2020, para beneficiar da dedução fiscal de 19% do arrendamento do estudante, será necessário que os pagamentos sejam efetuados por métodos rastreáveis, ou seja, cheques, transferências bancárias, cartões de débito ou cartões de crédito.