La scorsa settimana vi abbiamo parlato di un fenomeno che si sta diffondendo negli stati uniti. Il mutuo fai da te, lo si potrebbe chiamare, perché si tratta di un accordo, simile a un mutuo, che si realizza direttamente tra proprietario e acquirente, senza passare dalla banca. Noi di idealista abbiamo chiesto sabrina chibbaro, notaio di Milano, se in Italia questo tipo di accordo sarebbe possibile
Negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario patta un programma di pagamenti con l'acquirente, che può andare ad abitare fin da subito nella casa in questione. Questi pagamenti includono un tasso di interesse, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. Quando si completa il pagamento, la casa passa effettivamente di proprietà
Il sistema è in crescita negli usa, a causa della crisi dei mutui e della difficoltà per molte persone di poter ricevere un prestito dalla banca
Il notaio sabrina chibbaro, oltre a far parte della commissione informatica del consiglio nazionale del notariato, è un'esperta del sistema legale statunitense. Abbiamo chiesto lei di spiegarci la differenza tra l'Italia e gli stati uniti
Domanda. Esiste in Italia questa forma di compravendita?
Risposta: assolutamente sì. Si chiama vendita con riserva della proprietà. È un accordo tra le parti, in cui l'acquirente gode immediatamente della disponibilità dell'immobile, ma il passaggio di proprietà si realizza solo quando è stato completato il pagamento di tutte le rate
D. Abbiamo dei casi concreti in cui è stata esercitata?
R. Sì, il caso tipico è quello delle case popolari acquistate a riscatto, in cui il futuro proprietario abita già nella casa che sarà sua quando avrà pagato tutte le rate
D. E in ambito privato?
R. È una possibilità che praticamente non viene mai percorsa
D. Perché in quessti tempi in cui è difficile per molti accender eun mutuo, non si diffonde questa pratica in Italia?
R. Sostanzialmente perché chi vuole vendere ha bisogno di soldi! è difficile accettare di ricevere una rata, per un lungo periodo. La maggior parte dei proprietari che vendono in Italia, lo fanno per comprare un'altra abitazione e perciò non possono accettare questa forma di transazione. Inoltre, in molti casi, il venditore, con il ricavo della transazione, estingue il mutuo residuo. Un altro motivo per cui non ci si può "accontentare" delle rate
D. Se la stretta sul credito da parte delle banche dovesse durare, potrebebro cambiare le cose?
R. Lo vedo difficile, anche per i rischi. Immaginiamo un caso concreto: il venditore fa un cattivo uso delle rate e si trova in problemi economici: essendo ancora il proprietario legittimo della casa, potrebbe far ricadere sull'acquirente i propri problemi
D. In che modo?
R. Se sulla cassa fosse pendente un'ipoteca per esempio, verrebbe pignorata e messa all'asta
D. E perché negli stati uniti allora è un fenomeno in crescita?
R. Perché è la società ad essere diversa. Da noi la casa è la casa, non è un investimento, per la maggior parte delle persone. Negli usa c'è più mobilità e la casa è un asset finanziario su cui puntare i propri risparmi. Per alcuni venditori non c'è altra scelta, meglio accontentarsi di una riscatto a rate che rimanere bloccati
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93 Commenti:
A mio giudizio, l'eventualità più percorribile, è quella mista: mutuo+dilazione del proprietario. Ferme restando tutte le possibili garanzie per quest'ultimo.
Chi vuole comprare, e deve giocoforza richiedere un mutuo, dovrebbe prima verificare con più banche su quale vera e concreta cifra può contare. Dopodichè cercare in rapporto alle proprie possibilità. se la differenza del'intero ammontare pattuito col proprietario è minima, a questi si può tranquillamente prospettare una dilazione. Chiedere non costa nulla.
Ferme restando tutte le possibili garanzie per quest'ultimo. Dove possibile, si può escludere il box auto dalla compravendita. E differire nel tempo il saldo dello stesso a fronte di un cambiale, magari ipotecaria. Si fà prensente che le cambiali si possono sia girare che scontare. Quindi, pur negli ovvi limiti, fungere quasi da cash.
Ferme restando tutte le possibili garanzie per quest'ultimo. Dove possibile, si può escludere il box auto dalla compravendita. E differire nel tempo il saldo dello stesso a fronte di un cambiale, magari ipotecaria. Si fà prensente che le cambiali si possono sia girare che scontare. Quindi, pur negli ovvi limiti, fungere quasi da cash.
Si fà prensente che le cambiali si possono sia girare che scontare. Quindi, pur negli ovvi limiti, fungere quasi da cash.
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Se tutto ciò sarebbe di facile attuazione,perchè non lo farebbe la banca stessa?
Ma sapete quanto costa mettere una cambiale allo sconto? senza contare le spese di incasso,le volte che vanno a pagarle dal notaio sul filo della scadenza del protesto.
Chissà perchè quello che devono fare gli altri,è senza rischi senza fastidi,
Certo tutto ciò potrebbe anche funzionare,in un paese che la legge funziona,
Senza tempi biblici,ma umani.
Ma quale proprietario darebbe la casa in vendita rateale ad uno sconosciuto? pensate solo agli affitti ed agli inquilini morosi ! ! !
Operatore professionale
Mi permetto di dire la mia sulla proposta .
Premetto: la mia prima casa l'ho acquistata con 'contratto con riserva' = case popolari. Riscattata dopo tot. Anni. E venduta.
La seconda - sempre prima casa, dove risiedo- con mutuo, con ipoteca - messa dalla banca -sino alla scadenza del totale riscatto del suddetto mutuo.
Quindi, in realtà, sino a che la banca non fa cancellare il mutuo, la casa rimane a disposizione della banca, pur essendo di proprietà e a carico dell' intestatario.
Ora, non vedo grande diversità di comproprietà dell'immobile- tra venditore e acquirente- rapportandolo al 'contratto con riserva '.
Ho messo in vendita un immobile con queste condizioni di pagamento:
Acconto 4o% + rate in 25 anni. Ovviamente è una proposta da concordare con eventuale acquirente. Questo per sottolineare che : fatte le dovute registrazioni tramite notaio, escludendo dalle eventuali altre proprietà del venditore- l'immobile in questione- mettendolo sotto voce: in comproprietà con : x y. Per quote versate in euro all'atto del contratto e residente nello stesso con patto d'uso e riscatto- elencando eventuali altri dati inerenti l'accordo. Con clausola: se le rate non venissero onorate, l'acquirente perderà ogni beneficio del bene e del patto stipulato. Una certa garanzia per ambo le parti c'e'. Per l'acquirente che l'immobile non verrà- considerato un bene di totale proprietà del venditore- anche durante tutto il periodo della rateizzazione ma, di sua proprietà per le quote versate. Per il venditore, che l'acquirente ha un buon incentivo( perdita del versato) se non onora il patto sino al termine. Questa è in sintesi il concetto di garanzie- tra le parti- ovviamente un notaio, potrà completare in modo legale il concetto. Se ci fossero esperti in materia che lo volessero analizzare o perfezionare....
Buondì!
Ma quale proprietario darebbe la casa in vendita rateale ad uno sconosciuto? in Italia sono state compravendute decine ed decine di attività (negozi, bar, edicole etc...) . ed sono affenute, appunto, fra "sconosciuti, a fronte di un minimo anticipo e cambiali spalmate, in genere, su 5 anni.
.... gia'... ma chi accetta ancora consapevolmente cambiali???????
Le persone intelligenti ...
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