Der Leerstand einer Immobilie verursacht laufende Kosten, welche die Finanzen jedes Eigentümers belasten. Die fixen und variablen Kosten einer leerstehenden Immobilie belaufen sich auf 400 bis 1.500 Euro pro Quartal.
Die Grundsteuer (IMU) ist von erheblicher Bedeutung, da sie – im Gegensatz zu Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden – entrichtet werden muss.
Die kommunale Abfallsteuer (TARI) ist fast immer in voller Höhe zu entrichten, außer in seltenen Fällen, in denen es sich um Immobilien ohne Möbel oder Versorgungsanschlüsse handelt.
In den Strom-, Gas- und Wasserrechnungen sind weiterhin feste Netzentgelte enthalten, selbst wenn der Verbrauch bei null liegt.
In Gebäuden mit zentralen Versorgungssystemen müssen die Eigentümer den obligatorischen Anteil sowie die laufenden Kosten des Gebäudes tragen. Die Instandhaltung der Immobilie stellt eine weitere indirekte Ausgabe dar, die sich im Laufe der Zeit summiert.
Wie viel es kostet, eine leere Wohnung zu halten
Die Kosten für eine leerstehende Immobilie belaufen sich durchschnittlich auf 2.000 bis 6.000 Euro pro Jahr, allein an Fixkosten, Steuern und Gemeinschaftsgebühren. Hinzu kommen indirekte Verluste aufgrund von Wertminderung und des in der Immobilie gebundenen Kapitals.
Der Unterhalt einer Immobilie ohne Mieter ist niemals kostenlos. Die Ausgaben lassen sich in direkte laufende Kosten und indirekte, vermögensbezogene Kosten unterteilen.
IMU (Imposta Municipale Propria)
Dies ist die wichtigste Steuer, die auf Immobilien zu entrichten ist, bei denen es sich nicht um den Hauptwohnsitz handelt. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwerts und der von der jeweiligen Comune (Gemeinde) festgelegten Steuersätze berechnet.
Die Steuer muss in voller Höhe entrichtet werden, auch wenn die Immobilie monatelang oder das ganze Jahr über ungenutzt bleibt.
TARI und Verträge mit Versorgungsunternehmen
Die Abfallsteuer und die Versorgungsleistungen für Haushalte, darunter Strom, Gas und Wasser, verursachen feste Betriebskosten und Netzentgelte, unabhängig davon, ob die Zähler einen Verbrauch von Null anzeigen.
Gemeinschaftsgebühren und Zentralheizung
Die Gemeinschaftsgebühren sind regelmäßig zu entrichten. In Gebäuden mit Zentralheizung und Thermostatventilen entfällt gemäß der Norm UNI 10200 durch das Abschalten der Heizkörper lediglich der freiwillige Anteil, der sich nach dem tatsächlichen Verbrauch richtet. Der nicht freiwillige Anteil bleibt obligatorisch und deckt die Wartung der Heizungsanlage, die Verwaltung der Versorgungsleistung sowie die Wärmeverluste im gesamten Gebäudesystem ab.
Dieser Anteil kann zwischen 20 % und 50 % des Gesamtbetrags ausmachen. In einer Eigentumswohnanlage, in der die durchschnittlichen Heizkosten pro Wohnung in der Heizperiode bei 1.500 Euro liegen, kann allein der feste Anteil für eine unbewohnte Wohnung zwischen 300 Euro und mehr als 1.000 Euro pro Jahr betragen.
Der „Kalter Nachbar“-Effekt
Wird die Heizung im Winter über Monate hinweg vollständig abgeschaltet, kühlen die Wände des Gebäudes erheblich ab. Infolgedessen neigen gemeinsame Wände dazu, Wärme aus benachbarten Wohnungen aufzunehmen.
Aus Sicherheitsgründen und zum Schutz des Gebäudes schreiben die Hausordnungen häufig vor, dass Thermostatventile auf die Frostschutzfunktion eingestellt werden müssen – das Symbol *** oder die Einstellung 1, was etwa 5–7 °C entspricht. Dies trägt dazu bei, ein Einfrieren oder Bersten der Rohrleitungen zu verhindern, führt jedoch auch zu einem geringen zusätzlichen freiwilligen Verbrauch.
Weitere Kosten
Weitere Kosten, die bei einem leerstehenden Haus zu berücksichtigen sind:
- Verfall der Immobilie: Mangelnde Belüftung, stillstehendes Wasser in den Leitungen und ausbleibendes Heizen können die Alterung einer Immobilie beschleunigen. Schätzungen zufolge sind jährlich Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von etwa 1 % des Immobilienwerts erforderlich, um einen solchen Verschleiß zu verhindern.
- Die Kosten des gebundenen Kapitals: Das im Immobilienwert gebundene Kapital erbringt keine finanzielle Rendite, wodurch dem Eigentümer potenzielle Erträge entgehen, die er durch das Anlegen dieser Mittel in alternative Investitionen erzielen könnte.
Muss man TARI bezahlen, wenn die Immobilie leersteht?
Grundsätzlich gilt: Die TARI-Abgabe ist auch dann zu entrichten, wenn eine Immobilie unbewohnt ist. Nationale Vorschriften und die Rechtsprechung des italienischen Kassationsgerichts, darunter das Urteil Nr. 8383 vom 5. April 2013, legen fest, dass die Bemessungsgrundlage für die Steuer nicht die tatsächliche Abfallerzeugung ist, sondern die potenzielle Eignung der Räumlichkeiten zur Abfallerzeugung.
Eine Wohnung, die einfach nicht genutzt wird, gilt als bewohnbar.
Um Anspruch auf eine vollständige Befreiung zu haben, muss der Eigentümer gegenüber der Comune nachweisen, dass die Immobilie vollständig und objektiv unbewohnbar ist. Eine Befreiung wird nur gewährt, wenn zwei wesentliche Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
Völliges Fehlen von Möbeln: Die Räumlichkeiten dürfen keinerlei Möbel, Betten, Tische oder Geräte enthalten. Bereits das Vorhandensein eines einzigen Möbelstücks hebt die Vermutung auf, dass die Immobilie unbenutzbar ist.
Dauerhafte Abschaltung der Versorgungsanschlüsse: Die Verträge für Strom, Gas und Wasser müssen offiziell gekündigt worden sein, und die Zähler müssen versiegelt oder entfernt worden sein. Ein Verbrauch von null oder eine vorübergehende Unterbrechung der Versorgung reicht nicht aus.
Die Immobilie muss vollständig frei von jeglichen Wohnelementen sein. Eine Befreiung steht von Rechts wegen auch für Immobilien zu, die für unbewohnbar erklärt wurden, baufällig sind oder einer umfassenden Gebäudesanierung unterzogen werden, sofern dies durch geeignete technische Unterlagen und Baugenehmigungen belegt wird.
Achtung: Eine Befreiung erfolgt nicht automatisch!
Der Eigentümer muss beim Finanzamt der Comune eine formelle TARI-Abmeldeerklärung einreichen und dabei Bescheinigungen über die Stilllegung der Versorgungsanschlüsse oder technische Gutachten beifügen. Der Antrag gilt nicht rückwirkend und tritt am Tag des Einreichens in Kraft.
Bleibt eine Immobilie möbliert oder sind die Versorgungsanschlüsse noch aktiv, sehen einige Comuni in ihren Vorschriften prozentuale Ermäßigungen für Wohnungen vor, die für einen begrenzten Zeitraum zur Verfügung gehalten werden, oder für im Ausland bei AIRE – dem italienischen Register für im Ausland lebende Bürger – gemeldete Einwohner.
Welche Nachteile haben Mietobjekte?
Das Vermieten einer Wohnung kann die Fixkosten senken, birgt aber auch betriebliche Risiken und unerwartete Ausgaben. Um die Verwaltung einer leerstehenden Mietimmobilie optimal zu planen, ist es daher unerlässlich, deren finanzielle Bedeutung sowie die damit verbundenen potenziellen Probleme zu verstehen.
Der Begriff bezeichnet eine Immobilie, die zum Vermieten erworben oder vorgesehen ist und vorübergehend leersteht, wodurch weiterhin laufende Kosten entstehen, ohne Einnahmen zu generieren. Die Hauptprobleme im Zusammenhang mit einer leerstehenden Mietimmobilie lassen sich in drei Risikobereiche einteilen:
Zahlungsausfall des Mieters und gerichtliche Verfahren: Das Hauptrisiko besteht in Mietrückständen. Gerichtliche Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung dauern durchschnittlich sechs bis zwölf Monate. Während dieser Zeit entgehen dem Eigentümer Mieteinnahmen, ihm entstehen Rechtskosten, und er muss weiterhin Steuern und Gemeinschaftsgebühren zahlen, obwohl die Immobilie keine Erträge abwirft.
Illiquidität und Leerlaufzeiten: Eine Immobilie ist ein illiquider Vermögenswert und lässt sich nicht schnell in Bargeld umwandeln. In der Zeit zwischen dem Ende eines Mietvertrags und dem Beginn des nächsten – der sogenannten Leerlaufzeiten – erwirtschaftet die Immobilie keine Erträge, es fallen jedoch weiterhin Verwaltungskosten an.
Größere Instandhaltungsmaßnahmen und Steuern: Außerordentliche Reparaturarbeiten an Anlagen oder gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes obliegen weiterhin dem Eigentümer. Hinzu kommt die Steuerbelastung durch die IMU auf Zweitwohnungen sowie die Besteuerung von Mieteinnahmen, sei es über die Einkommensteuer (IRPEF) oder die Cedolare secca, Italiens pauschale Mietsteuer, die 10 % oder 21 % beträgt.
Risikofaktor | Wirtschaftliche Auswirkungen | Sicherheitsmaßnahme |
|---|---|---|
Säumige Mieter | Hoch, aufgrund unbezahlter Miete und Anwaltskosten | Abschluss von Bankgarantien oder Mietausfallversicherungen |
Umfangreiche Wartungsarbeiten | Unberechenbar, was den Nettogewinn verringert | Jährlich 10–15 % der eingenommenen Miete in einen Reservefonds zurücklegen |
Leerlaufzeiten | Mittelmäßig, da die Fixkosten ohne Mieteinnahmen bestehen bleiben | Durch die Nutzung von Verträgen mit vereinbarter Miete (Canone concordato) können IMU-Ermäßigungen und der 10%-ige Cedolare-Secca-Satz in Anspruch genommen werden |
Regeln, die bei leerstehenden Immobilien zu beachten sind
Abgesehen von steuerlichen Aspekten legen das italienische Bürgerliche Gesetzbuch und das Strafgesetzbuch den Eigentümern bestimmte Pflichten auf, um sicherzustellen, dass eine Immobilie instand gehalten wird und keine Gefahr darstellt. Im Zusammenhang mit einer leerstehenden Immobilie und zur Vermeidung rechtlicher Haftung sollten die folgenden Bestimmungen berücksichtigt werden:
Verwahrung und zivilrechtliche Haftung (Artikel 2051 des Bürgerlichen Gesetzbuchs): Der Eigentümer behält die rechtliche Verwahrung der Immobilie und haftet unmittelbar für Schäden, die Dritten entstehen. Wasseraustritte oder sich von der Fassade lösende Bauteile können zu einer Verpflichtung zum Ersatz des entstandenen Schadens führen.
Unterlassung von Arbeiten an baufälligen Gebäuden (§ 677 des Strafgesetzbuches): Das Belassen einer Immobilie in einem verwahrlosten Zustand, der eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit darstellt, ist eine Straftat. Die Unterlassung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen an instabilen oder hervorstehenden Bauteilen kann zu verwaltungsrechtlichen Sanktionen oder, bei Vorliegen einer tatsächlichen Gefahr, zu einer Freiheitsstrafe von bis zu sechs Monaten führen.
Sicherheit der Anlagen: Solange die Gasversorgung aktiv bleibt, gelten die Verpflichtungen hinsichtlich regelmäßiger Heizkesselprüfungen und Abgasuntersuchungen weiterhin. Selbst wenn die Versorgungsanschlüsse unterbrochen wurden, muss der Eigentümer dennoch sicherstellen, dass keine versteckten Risiken bestehen, wie beispielsweise Kurzschlüsse oder Undichtigkeiten in den Rohrleitungen.
Das Erscheinungsbild des Gebäudes: Die Hausordnung verbietet es, eine einzelne Wohnung in einem von außen sichtbaren, vernachlässigten Zustand zu belassen, wie beispielsweise beschädigte Fensterrahmen, Schmutzansammlungen oder baufällige Balkone. Die Eigentümergemeinschaft kann Maßnahmen ergreifen, um das Erscheinungsbild des Gebäudes wiederherzustellen.
Schutz vor widerrechtlicher Besetzung: Eine unbewohnte und unbeaufsichtigte Immobilie ist der Gefahr der widerrechtlichen Besetzung ausgesetzt. Es wird empfohlen, regelmäßig Kontrollen durchzuführen, um Türen und Fenster zu überprüfen, und etwaige Verstöße unverzüglich den zuständigen Behörden zu melden.
Zweckbestimmung: Die Immobilie behält ihre Zweckbestimmung als Wohnraum und darf nicht zur Lagerung gefährlicher Stoffe oder für Zwecke genutzt werden, die im Widerspruch zu den örtlichen Planungsvorschriften sowie den Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften stehen.
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