Maintenir un logement vacant engendre des dépenses régulières qui pèsent sur le budget de chaque propriétaire. Les coûts fixes et variables d'un logement inoccupé varient entre 400 € et 1 500 € par trimestre.
L'IMU a un impact significatif car, contrairement aux propriétés utilisées comme résidence principale, elle doit être payée.
La TARI est également presque toujours payable en totalité, sauf dans de rares cas concernant des logements sans meubles ni raccordements aux services publics.
Les factures d'électricité, de gaz et d'eau continuent d'inclure des frais de réseau fixes même en cas de consommation nulle.
Dans les immeubles équipés de systèmes centralisés, les propriétaires doivent s'acquitter de la part non volontaire et des charges courantes de l'immeuble. L'entretien de l'immeuble représente une autre dépense indirecte qui s'accumule avec le temps.
Combien coûte le maintien d'un appartement vide ?
Le coût d'un logement vide s'élève en moyenne entre 2 000 et 6 000 € par an, rien qu'en charges fixes, taxes et charges de copropriété. À cela s'ajoutent les pertes indirectes liées à la dépréciation et au capital immobilisé dans le bien.
La gestion d'un bien immobilier sans locataires engendre toujours des coûts. Ces dépenses se répartissent entre les frais d'exploitation courants et les coûts indirects liés à la propriété du bien.
IMU ( Imposte Municipale Propria )
Il s'agit de la principale taxe applicable aux biens immobiliers autres que la résidence principale. Elle est calculée à partir de la valeur cadastrale et des taux fixés par la commune concernée.
La taxe doit être payée intégralement même si le logement reste inoccupé pendant des mois ou toute l'année.
Contrats TARI et de services publics
La taxe sur les déchets et les charges des services publics ménagers, notamment l'électricité, le gaz et l'eau, génèrent des coûts de gestion fixes et des frais de réseau, que les compteurs enregistrent ou non une consommation nulle.
Charges de copropriété et chauffage central
Les charges de copropriété doivent être payées régulièrement. Dans les immeubles équipés de chauffage central et de robinets thermostatiques, conformément à la norme UNI 10200, la coupure des radiateurs n'entraîne la suppression que de la part volontaire liée à la consommation réelle. La part non volontaire reste obligatoire et couvre l'entretien de la chaudière, la gestion du service et les déperditions thermiques du système de chauffage de l'immeuble.
Cette quote-part peut représenter entre 20 % et 50 % du montant total. Dans une copropriété où la facture de chauffage saisonnière moyenne s'élève à 1 500 € par appartement, la quote-part fixe pour un logement inoccupé peut à elle seule coûter entre 300 € et plus de 1 000 € par an.
L'effet du voisin froid
Si le chauffage est complètement coupé pendant des mois en hiver, les murs de l'immeuble se refroidissent considérablement. Par conséquent, les murs mitoyens ont tendance à absorber la chaleur des appartements voisins.
Pour des raisons de sécurité et afin de protéger l'immeuble, les règlements de copropriété exigent souvent que les robinets thermostatiques soient réglés sur la fonction antigel (symbole *** ou réglage 1), correspondant à environ 5 à 7 °C. Cela permet d'éviter le gel ou l'éclatement des canalisations, mais entraîne également une légère surconsommation d'eau.
Autres types de coûts
Parmi les autres coûts à prendre en compte pour une maison vide, on peut citer :
Détérioration du bâtiment : le manque de ventilation, l’absence d’eau courante et de chauffage peuvent accélérer le vieillissement d’une habitation.
Des travaux d'entretien représentant environ 1 % de la valeur du bien immobilier par an sont nécessaires pour prévenir toute détérioration.
- Le coût du capital immobilisé : l'argent immobilisé dans la valeur du bien ne produit aucun rendement financier, privant ainsi le propriétaire des revenus potentiels qu'il pourrait générer en plaçant ces fonds dans d'autres investissements.
Faut-il payer la TARI si le logement est vide ?
En règle générale, la TARI reste due même lorsqu'un bien est inoccupé. La réglementation nationale et la jurisprudence de la Cour de cassation italienne, notamment l'arrêt n° 8383 du 5 avril 2013, établissent que le critère d'application de la taxe n'est pas la production effective de déchets, mais l'aptitude potentielle du lieu à en produire.
Un appartement qui n'est tout simplement pas utilisé est présumé habitable.
Pour bénéficier d'une exonération totale, le propriétaire doit prouver à la commune que le bien est totalement et objectivement inutilisable . L'exonération n'est accordée que lorsque deux conditions essentielles sont réunies :
- Absence totale de mobilier : les lieux ne doivent contenir aucun meuble, lit, table ni appareil électroménager. La présence d’un seul meuble suffit à invalider la présomption d’inhabitabilité du logement.
- Coupure définitive des services publics : les contrats d’électricité, de gaz et d’eau doivent avoir été formellement résiliés, les compteurs scellés ou retirés. Une consommation nulle ou une suspension temporaire de la fourniture ne suffit pas.
Le bien immobilier doit être totalement dépourvu d'éléments résidentiels . Une exemption est également possible de plein droit pour les biens déclarés impropres à l'usage, en ruine ou faisant l'objet d'importants travaux de rénovation, à condition que cela soit justifié par une documentation technique appropriée et les autorisations d'urbanisme nécessaires.
L'exemption n'est pas automatique.
Le propriétaire doit déposer une déclaration formelle de cessation de TARI auprès du service des impôts de la commune , en y joignant les rapports de fermeture des réseaux ou les évaluations techniques. La demande n'est pas rétroactive et prend effet à la date de son dépôt.
Lorsqu'un logement reste meublé ou dispose de services publics actifs, certaines communes accordent des réductions de pourcentage dans leurs règlements pour les logements maintenus disponibles pendant des périodes limitées ou pour les résidents inscrits à l'étranger auprès de l'AIRE, le registre italien des citoyens résidant à l'étranger.
Quels sont les inconvénients des biens locatifs ?
La mise en location d'un appartement permet de réduire les charges fixes, mais elle engendre également des risques opérationnels et des dépenses imprévues. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications financières d'un logement locatif vacant , ainsi que les problèmes potentiels qui peuvent en découler, afin d'optimiser sa gestion.
Ce terme désigne un bien immobilier acheté ou destiné à la location qui, temporairement, est inoccupé, et qui continue d'engendrer des charges fixes sans générer de revenus. Les principaux problèmes liés à un logement locatif vacant se répartissent en trois catégories de risques :
Défaut de paiement du locataire et procédures judiciaires : le principal risque est le non-paiement du loyer. Les procédures d’expulsion pour non-paiement durent en moyenne de six à douze mois.
Pendant cette période, le propriétaire perd ses revenus locatifs, doit faire face à des frais juridiques et continuer à payer les impôts et les charges de copropriété, bien que le bien ne génère aucun revenu.
Manque de liquidité et périodes de vacance locative : un bien immobilier est un actif illiquide et ne peut être converti rapidement en liquidités.
Durant la période entre deux contrats de location, appelée période de vacance locative, le bien ne génère aucun revenu mais continue d'engendrer des frais de gestion.
Gros travaux d'entretien et taxes : les travaux de réparation extraordinaires sur les systèmes ou les parties communes de l'immeuble restent à la charge du propriétaire.
Il y a aussi la charge fiscale de l'IMU sur les résidences secondaires et l'impôt sur les revenus locatifs, via l'impôt sur le revenu IRPEF ou cedolare secca , la taxe locative à taux fixe italienne, à 10 % ou 21 %.
facteur de risque | impact économique | Garantie opérationnelle |
|---|---|---|
Défaut du locataire | Élevée, en raison des loyers impayés et des frais juridiques | Souscrire des garanties bancaires ou des assurances de protection des loyers |
Maintenance majeure | Imprévisible, réduisant la marge nette | Mettre de côté 10 à 15 % des loyers perçus chaque année dans un fonds de réserve |
périodes de vacance locative | Moyen, car les coûts fixes demeurent sans revenus locatifs | Utilisation de contrats de location à loyer convenu, canone concordato , pour accéder aux réductions IMU et au taux de 10% cedolare secca |
Règles à respecter pour les maisons vacantes
Abstraction faite des questions fiscales, le Code civil et le Code pénal italiens définissent les obligations spécifiques des propriétaires en matière d'entretien et de sécurité de leurs biens. Concernant un logement inoccupé et la nécessité d'éviter toute responsabilité juridique, les dispositions suivantes sont à prendre en compte :
Garde et responsabilité civile (article 2051 du Code civil) : le propriétaire conserve la garde légale du bien et est directement responsable des dommages causés aux tiers.
Les fuites d'eau ou le détachement d'éléments structurels de la façade peuvent entraîner une obligation d'indemnisation des dommages causés.
Le défaut d’exécution de travaux sur des bâtiments dangereux (article 677 du Code pénal) : laisser un bien dans un état de négligence qui constitue un danger pour la sécurité publique est une infraction pénale.
Le défaut d'effectuer l'entretien nécessaire sur des éléments instables ou saillants peut entraîner des sanctions administratives ou, en cas de danger réel, une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à six mois.
Sécurité des installations : si l’alimentation en gaz reste active, les obligations relatives aux contrôles périodiques des chaudières et aux inspections des gaz de combustion restent applicables.
Même lorsque les services publics ont été déconnectés, le propriétaire doit toujours s'assurer qu'il n'existe aucun risque caché, comme des courts-circuits ou des fuites dans les canalisations.
L'aspect de l'immeuble : le règlement de copropriété interdit qu'un logement soit laissé dans un état de négligence visible de l'extérieur, comme des cadres de fenêtres endommagés, des accumulations de saleté ou des balcons en mauvais état.
Le syndicat de copropriétaires peut entreprendre des démarches pour restaurer l'aspect du bâtiment.
Protection contre l'occupation illégale : un logement inoccupé et sans surveillance est exposé au risque d'occupation illégale.
Il est conseillé de procéder à des inspections périodiques des portes et fenêtres, et toute infraction doit être signalée sans délai aux autorités compétentes.
- Désignation urbanistique : le bien conserve sa vocation résidentielle et ne peut être utilisé pour stocker des substances dangereuses ni à des fins contraires aux règles d'urbanisme locales et aux réglementations en matière de santé et de sécurité.
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