Subidas de tipos e hipotecas en Italia: ¿Qué implica la subida de tipos del BCE al 2% para las hipotecas italianas?

El 27 de octubre de 2022, el BCE volvió a aumentar los tipos de interés un 0,75 % más, lo que elevó el coste total del dinero al 2 %, un nivel que no se veía desde hacía mucho tiempo. ¿Qué significa esto para los pagos de las hipotecas en Italia? Para los que tienen una hipoteca a tipo fijo desde hace tiempo, poco o nada; para aquellos que tengan que suscribir un nuevo contrato en un futuro cercano, o que tengan una hipoteca a tipo variable sentirán más las consecuencias en forma de mayores costes. Veamos con más detalle lo que significa para las hipotecas italianas la subida del tipo de interés del BCE al 2%. 

Cambios en el Euribor esperados

"Para ver de cuánto será el aumento real de las cuotas, hay que esperar a ver cómo evoluciona el Euribor, porque si es cierto que el índice cambia en función de las expectativas de tipos de interés del BCE, no es seguro que lo haga al mismo ritmo que los tipos de interés del banco central", explica Ivano Cresto, director general de productos financieros de Facile.it. "Sin perjuicio de que el impacto será diferente para cada prestatario en función del importe restante del préstamo y del número de cuotas que le queden por pagar - cuanto más cerca esté el final del plan de amortización, menor será el impacto en las cuotas".

Tipos del BCE al 2%, en cuánto aumentarán las cuotas de la hipoteca

Según las simulaciones de Facile.it, considerando una hipoteca variable media, si el Euribor subiera en consonancia con la nueva subida de tipos del BCE, la cuota mensual subiría casi 50 euros, lo que unido a las subidas anteriores, supondría un incremento total de casi 150 euros respecto a principios de año.

Por tanto, un prestatario medio en Italia que contratara un préstamo variable de 126.000 euros en enero de 2022 pagaría una cuota de 604 euros, es decir, un 32% más que la primera cuota. Si, por el contrario, la subida del Euribor fuera menor y ascendiera a 50 puntos básicos, la cuota ascendería a algo menos de 590 euros (unos 32 euros más que hoy, 132 euros más que a principios de año). Sin embargo, si nos fijamos en los flujos del Euribor, que reflejan las expectativas de los operadores sobre la evolución del índice en los próximos años, vemos un posible aumento aún mayor. Según estas previsiones, el índice Euribor (a 3 meses) alcanzará el 2,24% a finales de año. En este caso, el tipo hipotecario simulado subiría incluso a 630 euros, 174 euros más que a principios de año. año.

Tipos de las hipotecas en Italia 2022

En 2022, el tipo inicial de las hipotecas firmadas en enero en Italia utilizado en el análisis de Facile.it es del 0,67%, lo que corresponde a una tasa mensual de 456 euros. En el primer semestre de 2022, los índices hipotecarios mensuales aumentaron ligeramente (de enero a junio el incremento fue de sólo 13 euros), pero tras las subidas de tipos del BCE (+0,50% en julio y +0,75% en septiembre), los índices hipotecarios variables aumentaron tanto que en octubre de 2022 los índices alcanzaron unos 556 euros, unos 100 euros más que el importe inicial.

Hipotecas fijas y variables en Italia, al alza tras el BCE

La situación es muy diferente dependiendo de si tienes una hipoteca a tipo fijo o variable en Italia. Según Codacons, la subida de tipos de interés de 0,75 puntos decidida hoy por el BCE supone un duro golpe para las familias italianas. Considerando una hipoteca a tipo variable medio de entre 125.000 y 150.000 euros, es decir, la cantidad más solicitada en Italia por quienes piden un préstamo para comprar una casa, la cuota mensual subirá entre 40 y 50 euros. Sin embargo, si se tienen en cuenta todas las subidas impuestas por el Banco Central Europeo en los últimos meses, la cuota mensual de una hipoteca a tipo variable subirá entre 120 y 150 euros en conjunto respecto a lo pagado el año pasado, con un impacto en familias de entre +1.440 y +1.800 euros al año.

"Habíamos pronosticado el pasado mes de agosto el pinchazo en las hipotecas que se desencadenaría en otoño y, lamentablemente, nuestros temores se han confirmado", dice el presidente Carlo Rienzi. El aumento del coste de la financiación se suma así a las elevadas facturas de los servicios públicos y a la emergencia de precios, agravando aún más las cuentas de los italianos: se abre otro frente peligroso, el de la morosidad en el pago de las cuotas de las familias en dificultades, aplastadas por la emergencia energética, inflación disparada y ahora también por hipotecas cada vez más caras y difíciles de pagar.

Tipos del BCE más caros, ¿qué pasa con las hipotecas en Italia?

Sin embargo, no todo el mundo espera un impacto significativo en las hipotecas tras la subida de tipos del BCE, ampliamente anunciada, según Alessio Santarelli, director general del Gruppo MutuiOnline y presidente del consejo de administración de MutuiOnline SpA. "El impacto de las dos subidas anteriores fue esencialmente neutro", comenta. "En el tercer trimestre, los préstamos desembolsados para compras cayeron ligeramente un 4% interanual, según datos de Assofin, pero siguen siendo un 26% más altos en comparación con 2019, antes de la pandemia. La subida de los tipos de interés tiene entonces poco impacto en la solvencia y la capacidad bancaria de los compradores potenciales, lo que les lleva a acelerar el proceso de compra para hacerse con ofertas baratas por miedo a que los tipos de interés vuelvan a subir. También es importante recordar que el mercado inmobiliario italiano goza de buena salud, con un aumento medio de los costes de la propiedad de sólo el 6%. La situación es diferente en otros países, tanto en Europa como en el extranjero, donde el aumento de los costes inmobiliarios en los últimos tres años ha sido superior al 30% y es de esperar que se invierta la tendencia del mercado.

Tipos de interés de las hipotecas y del BCE

Pero incluso MutuiOnline admite que los tipos de las hipotecas subirán como consecuencia de la subida de tipos. Un empleado de oficina de 39 años en Italia que solicita una hipoteca de 140.000 euros para una propiedad de 200.000 euros, es decir, con un Loan To Value (LTV) del 70% y un plazo de 20 años, habría tenido la mejor oferta de tipo fijo hasta ayer con un tipo de interés del 3,36% y una cuota mensual de 802 euros. Con la subida del 0,75%, la cuota sería de 857 euros, es decir, subiría un 7% y se encarecería más de 13.000 euros en 20 años.

El tipo de interés variable aumentaría proporcionalmente más: La mejor oferta actual prevé una cuota mensual de 641 euros a un tipo de interés del 0,95%, que se elevaría a 689 euros si el tipo de interés aumentara al 1,70%, lo que supondría un gasto adicional de más de 11.000 euros.

Cuotas hipotecarias más caras, italianos en apuros

Como confirma la encuesta encargada por Facile.it a mUp Research y Norstat, 2,4 millones de italianos y residentes en Italia con una hipoteca a tipo variable declararon tener dificultades para devolver el préstamo en los nueve primeros meses del año, y hasta 218.000 prestatarios tuvieron que suspender una o más cuotas.

Un fenómeno -según la encuesta, realizada como muestra representativa de la población nacional- que podría intensificarse, hasta el punto de que más de 780.000 prestatarios (con tipos de interés fijos y variables) han declarado que podrían verse obligados al impago de sus próximas cuotas si los precios siguen subiendo.

¿Volverá a subir los tipos el BCE?

¿Detendrá el BCE la subida de tipos o continuará con ella? Según Altaf Kassam, jefe de estrategia de inversión e investigación de State Street Global Advisors para la región EMEA, "esta segunda subida de 75 puntos básicos sitúa el tipo de depósito en la mitad del rango del 1-2% del tipo neutral indicado por los funcionarios del BCE, lo que debería ser un punto de partida natural para una ralentización de las subidas, dada la alta probabilidad de recesión en la zona euro en el cuarto trimestre". Por lo tanto, esperamos que el BCE reduzca el ritmo de las subidas de tipos y "sólo" suba otros 50 puntos porcentuales en diciembre para alcanzar un tipo de interés del 2% a finales de año. Como han demostrado las previsiones revisadas del BCE, 2023 promete ser un año difícil y el banco central necesita la mayor flexibilidad posible".