Una espectacular villa italiana con terraza panorámica… pero ¿cuánto te costará realmente?
Imagínate tomando un espresso en una terraza bañada por el sol, con vistas a los viñedos de la Toscana y las llaves de tu propia casa en Italia en la mano. Idílico, ¿verdad? Pero antes de perderte navegando por anuncios en portales como idealista, conviene hacer una pausa y poner los pies en la tierra: el precio que ves es solo el punto de partida.
El mercado inmobiliario italiano ofrece algunas de las oportunidades más atractivas de Europa, pero comprar una vivienda aquí suele implicar moverse entre un laberinto de impuestos, comisiones y gastos que pueden sumar entre un 10 % y un 20 % al coste final, especialmente si se trata de una segunda residencia o de una inversión. ¿La buena noticia? Con la información adecuada puedes evitar sorpresas, ajustar bien tu presupuesto y asegurarte tu casa en Italia al mejor precio posible. Esta guía para 2026 te explica con claridad qué debes esperar y cómo mantener tu sueño inmobiliario italiano bajo control desde el punto de vista financiero.
- El desglose real del coste: más allá del precio de la vivienda
- Compradores extranjeros: lo que necesitas saber
- La ventaja de la prima casa: tu arma secreta
- Ejemplos del mundo real: lo que realmente pagarás
- Estrategias inteligentes para minimizar costes
- Tu viaje inmobiliario en Italia: conclusión
- Preguntas frecuentes
El desglose real del coste: más allá del precio de la vivienda
Comprar una propiedad en Italia implica mucho más que el precio de venta. El proceso conlleva un papeleo considerable, honorarios profesionales y un sistema en el que casi todos, desde el gobierno hasta el agente inmobiliario y el notario, se llevan una parte de la transacción.
Aquí es donde la cosa se pone interesante (y potencialmente cara): Italia tiene dos sistemas tributarios completamente diferentes según se compre a un vendedor privado o a una empresa de construcción, y cada escenario conlleva sus propias normas y costes.
Entendiendo el sistema de doble imposición de Italia
Al comprar una propiedad existente a un particular, pagarás el impuesto de registro basado en el valor catastral de la propiedad, que suele ser entre un 30 % y un 60 % inferior al precio real de mercado.
Para tu vivienda habitual (lo que los italianos llaman "prima casa"), pagarás solo el 2% de este valor catastral. Pero si se trata de una vivienda vacacional, el porcentaje asciende al 9%.
Digamos que estás interesado en un apartamento de 300.000 € con un valor catastral de 150.000 €:
- Vivienda principal: 3.000 € de impuesto de registro
- Segunda vivienda: 13.500 € de impuesto de registro
Se trata de una enorme diferencia de 10.500 € en función únicamente del uso que planees darle a la propiedad.
Si compras obra nueva a un promotor, en lugar del impuesto de registro se aplica el IVA:
- 4% para primera vivienda
- 10% para segundas residencias
- 22% para propiedades de lujo
Ese mismo piso de 300.000 € podría suponer un coste adicional de entre 12.000 € y 30.000 € en concepto de IVA, según su clasificación.
Los famosos honorarios del notario
En Italia, no hay forma de escapar del notario: es un requisito legal para cualquier transacción inmobiliaria y es el comprador quien paga la factura.
Calcula entre el 1 % y el 2,5 % del valor declarado de la propiedad, más el 22 % de IVA.
- propiedad de 200.000 €: entre 2.000 € y 2.500 €
- propiedad de 500.000 €: entre 3.500 € y 5.000 €
El notario se encarga de todo, desde la búsqueda de títulos de propiedad hasta la recaudación de impuestos y la actualización del registro de la propiedad. Consejo profesional: compara precios, ya que las tarifas no están estandarizadas y con un poco de investigación puedes ahorrarte cientos de euros.
Comisiones de los agentes inmobiliarios
A diferencia de muchos países, en Italia las comisiones de los agentes inmobiliarios se reparten entre el comprador y el vendedor: entre el 2 % y el 5 % cada uno, más el 22 % de IVA.
- propiedad de 300.000: entre 9.000 € y 12.000 €
A veces es posible negociar, especialmente para los compradores que pagan en efectivo o para las propiedades que llevan un tiempo en el mercado.
Costes ocultos que pillan desprevenidos a los compradores
Más allá de los gastos importantes, hay varios gastos menores que suelen sorprender a los compradores:
- Gastos de comunidad: entre 200 y 1000 € al año para los pisos
- Altas de suministros: entre 200 y 500 € de instalación; cuotas mensuales básicas de entre 40 y 70 € (electricidad) y 26 € (agua)
- Servicios de traducción: entre 250 y 350 € por traductores jurados en la firma de la escritura
- Seguro de propiedad: entre 180 y 380 € al año; obligatorio si se contrata una hipoteca (0,21 % del valor de la propiedad, cobertura de 20 años)
- Costes de cambio de divisas: márgenes del 2-4 % en las transferencias
Compradores extranjeros: lo que necesitas saber
Italia da la bienvenida a los inversores inmobiliarios extranjeros, pero hay algunos requisitos:
- Se admiten los países con reciprocidad (por ejemplo, EE. UU., Reino Unido y la mayoría de los países occidentales)
- Necesitas un codice fiscale (número de identificación fiscal italiano)
- Tramitación desde el extranjero: 2-4 semanas
- La compra de una propiedad no garantiza la residencia, pero puede servir de apoyo para solicitar un visado, en particular el visado de residencia electiva (que requiere unos ingresos anuales en el extranjero de 31 000 €).
La ventaja de la prima casa: tu arma secreta
Al igual que en el caso anterior, desde el punto de vista financiero, el mejor escenario será comprar la designación de prima casa (residencia principal), como un billete de oro en la compra de propiedades en Italia.
Los beneficios son sustanciales:
- El impuesto de registro baja del 9% al 2% del valor catastral
- Exención del impuesto sobre bienes inmuebles IMU (ahorro de más de 2.000 euros anuales)
- Mejores condiciones hipotecarias
- Varios otros beneficios fiscales locales
Para una propiedad de 400.000 €, la condición de prima casa puede suponer un ahorro de aproximadamente 14.000 € solo en impuestos de registro.
¿Los requisitos?
- No puedes ser propietario de otra vivienda
- Establecer la residencia en un plazo de 18 meses
- Ahora se puede cambiar la designación de «prima casa» entre propiedades
Incluso en el caso de una vivienda vacacional, la residencia temporal puede justificar el papeleo.
Ejemplos del mundo real: lo que realmente pagarás
Considerando todo esto, ¿cómo se aplica esto al mundo real? Analicemos algunos números.
Piso de 250.000 € como residencia principal:
- Precio de la propiedad: 250.000 €
- Impuesto de registro: 3.150 €
- Gastos de notario: 2.500€
- Inmobiliaria: 9.150 € (IVA incluido)
- Jurídico/perito: 5.000 €
- Gastos varios: 1.200 €
- Costes adicionales totales: 21.000 € (8,4 % del precio de compra)
Villa de 500.000€ como segunda residencia:
- Precio de la propiedad: 500.000 €
- Impuesto de matriculación: 28.350 €
- Gastos de notario: 4.500 €
- Agente inmobiliario: 18.300 €
- Honorarios profesionales: 12.000 €
- Costes de instalación: 2.000 €
- Costes adicionales totales: 65.150 € (13 % del precio de compra)
Estos ejemplos muestran con qué rapidez se acumulan los costes y por qué la designación de prima casa marca una diferencia tan drástica.
Estrategias inteligentes para minimizar costes
- Elige bien el momento de la compra: las propiedades que llevan más de seis meses en el mercado suelen indicar que los vendedores están motivados.
- Ten en cuenta las diferencias de precios entre regiones: el sur de Italia puede ser hasta un 70 % más barato que el norte.
- Aprovecha al máximo las ventajas de la prima casa: la residencia temporal puede suponer un ahorro de miles de euros, incluso en viviendas vacacionales.
- Compara precios de profesionales: los honorarios de notarios, abogados y tasadores varían mucho.
- Comprueba los requisitos de eficiencia energética: la normativa de 2030 exige una clase energética mínima E.
Tu viaje inmobiliario en Italia: conclusión
El mercado inmobiliario italiano ofrece oportunidades increíbles, pero el éxito requiere preparación. Las ventajas de la prima casa, la selección regional y el momento estratégico pueden ahorrarte decenas de miles de euros. Invertir sabiamente en asesoramiento profesional por adelantado a menudo evita costosos errores más adelante.
Con los conocimientos adecuados, tu sueño inmobiliario italiano en 2026 es totalmente alcanzable.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el impuesto sobre la compra de una propiedad en Italia?
El impuesto de registro oscila entre el 2% (vivienda principal) y el 9% (segunda residencia) del valor catastral para las propiedades existentes. Las propiedades nuevas están sujetas a un IVA del 4%, 10% o 22%, según el uso y la clasificación.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Italia?
Sí, los extranjeros de países con acuerdos de reciprocidad (incluidos EE. UU., el Reino Unido y la mayoría de los países occidentales) pueden comprar propiedades en Italia. Necesitarán un codice fiscale y deberán cumplir los mismos requisitos que los ciudadanos italianos.
¿Cuánto es la cuota hipotecaria en Italia?
Los gastos de apertura de la hipoteca suponen, en promedio, el 1% del importe del préstamo, más el impuesto de registro del 0,25% para viviendas principales o del 2% para propiedades de inversión. Los costes adicionales incluyen el seguro obligatorio y los gastos de tasación.
¿Es caro comprar una propiedad en Italia?
Los costes totales oscilan entre el 10% y el 20% del precio de compra, lo que los hace moderadamente caros en comparación con otros mercados europeos. Sin embargo, el uso estratégico de las ventajas de la prima casa y la selección regional pueden reducir significativamente los costes.