Een prachtige Italiaanse villa met een panoramisch terras – maar wat kost het nou echt?
Stel je voor dat je geniet van een espresso op een zonnig terras met uitzicht op Toscaanse wijngaarden, met de sleutels van je eigen Italiaanse huis in de hand. Heerlijk toch? Maar voor je begint met scrollen op huizensites als idealista, eerst even een realitycheck: de prijs die je ziet is slechts het begin.
De Italiaanse vastgoedmarkt biedt topkansen in Europa, maar als je koopt, krijg je te maken met belastingen, kosten en toeslagen die maar liefst 10-20% aan je totaal kunnen toevoegen – vooral bij een tweede huis of belegging. Goed nieuws: met de juiste info kun je je budget slim plannen en vermijd je verrassingen. Deze gids voor 2026 toont precies wat je kunt verwachten en hoe je je Italiaanse droom financieel haalbaar houdt.
De echte kosten: meer dan de vraagprijs
Een woning kopen in Italië gaat verder dan de vraagprijs. Verwacht papierwerk, kosten van professionals en een systeem waarvan iedereen – overheid, makelaar, notaris – een graantje meepikt.
Hier wordt het interessant (en mogelijk duur): Italië heeft twee belastingsystemen, waarbij het ervan afhangt van wie je koopt: een particulier of een projectontwikkelaar. En elk systeem heeft zo z'n eigen regels en tarieven.
Het dubbele belastingsysteem van Italië
Bij bestaande woningen van particulieren betaal je registratiebelasting op de kadastrale waarde, die meestal 30-60% onder de marktprijs ligt:
- Prima casa (hoofdverblijf): 2% van de kadastrale waarde
- Tweede huis/vakantiehuis: 9% van de kadastrale waarde
Voorbeeld: appartement van € 300.000 met een kadastrale waarde van € 150.000
- Hoofdverblijf: € 3.000 aan registratiebelasting
- Tweede huis: € 13.500 aan registratiebelasting
Een verschil van € 10.500, puur gebaseerd op het gebruik dat je eraan geeft!
Bij nieuwbouw van een projectontwikkelaar betaal je btw:
- 4% voor een hoofdverblijf
- 10% voor een tweede huis
- 22% voor een luxewoning
Datzelfde appartement van € 300.000 kan dus, afhankelijk van de classificatie, € 12.000-30.000 extra aan btw kosten.
De beruchte notariskosten
In Italië ontkom je niet aan de notaris – die is wettelijk verplicht bij elke vastgoedtransactie, en de koper betaalt de kosten.
Reken op 1-2,5% van de aangegeven koopprijs van de woning, plus 22% btw.
- Woning van € 200.000: ongeveer € 2.000-2.500
- Villa van € 500.000: ongeveer € 3.500-5.000
De notaris regelt alles, van eigendomsonderzoek tot belastinginning en het laten bijwerken van het kadaster en het eigendomsregister. Tip: vergelijk notarissen – de tarieven zijn niet gestandaardiseerd, en met wat onderzoek bespaar je honderden euro's.
Makelaarscommissies
In tegenstelling tot veel andere landen delen koper en verkoper in Italië de makelaarscommissie: 2-5% elk, plus 22% btw.
- Woning van € 300.000: ongeveer € 9.000-12.000
Onderhandelen is soms mogelijk, vooral bij contante kopers of panden die al een tijdje te koop staan.
Verborgen kosten die kopers vaak verrassen
Naast de grote posten zijn er kleinere kosten die menig koper overvallen:
- VvE-bijdragen: € 200-1.000 per jaar voor appartementen
- Nutsvoorzieningen: € 200-500 aansluitkosten; maandelijks € 40-70 (elektriciteit) en € 26 (water)
- Vertaaldiensten: € 250-350 voor beëdigde vertalers bij ondertekening van de akte
- Woningverzekering: € 180-380 per jaar; verplicht bij een hypotheek (0,21% van de woningwaarde, 20 jaar dekking)
- Valutakosten: als je valuta wisselt, betaal je 2-4% marge op de wisselkoers bij overschrijvingen
Buitenlandse kopers: wat je moet weten
Italië verwelkomt buitenlandse vastgoedkopers, maar er zijn eisen:
- Landen met wederkerigheidsovereenkomsten (bijv. VS, VK, meeste Westerse landen) zijn toegestaan
- Je hebt een codice fiscale (Italiaans belastingnummer) nodig
- Aanvraag vanuit het buitenland: 2-4 weken
- Kopen geeft geen verblijfsrecht, maar ondersteunt aanvragen voor een visum voor verblijf op basis van eigen middelen (Elective Residence Visa), waarvoor je € 31.000 aan jaarlijks buitenlands inkomen moet hebben.
Prima casa: het geheime wapen
Financieel gezien is de prima casa-status, een eerste huis of hoofdverblijf, het beste scenario: het gouden ticket bij Italiaans vastgoed.
Voordelen:
- Registratiebelasting daalt van 9% naar 2% van de kadastrale waarde
- Vrijstelling van de onroerendezaakbelasting IMU (besparing van € 2.000 of meer per jaar)
- Betere hypotheekvoorwaarden
- Andere lokale belastingkortingen
Voor een woning van € 400.000 bespaar je met prima casa alleen al € 14.000 op registratiebelasting.
Vereisten:
- Geen andere woning in dezelfde gemeente
- Je vestigt hier binnen 18 maanden je verblijf
- De prima casa-status is nu overdraagbaar op een ander pand
Zelfs voor een vakantiehuis kan tijdelijke vestiging de moeite waard zijn.
Praktijkvoorbeelden: wat je echt betaalt
Een appartement van € 250.000 als hoofdverblijf:
- Woningprijs: € 250.000
- Registratiebelasting: € 3.150
- Notariskosten: € 2.500
- Makelaar: € 9.150
- Juridisch/taxateur: € 5.000
- Diversen: € 1.200
- Totale extra kosten: € 21.000 (8,4% van de aankoopprijs)
Een villa van € 500.000 als tweede huis:
- Woningprijs: € 500.000
- Registratiebelasting: € 28.350
- Notariskosten: € 4.500
- Makelaar: € 18.300
- Professionele kosten: € 12.000
- Aansluitingskosten: € 2.000
- Totale extra kosten: € 65.150 (13% van de aankoopprijs)
Slimme strategieën om de kosten te drukken
- Time je aankoop – panden die langer dan 6 maanden te koop staan hebben vaak gemotiveerde verkopers
- Houd rekening met regionale prijsverschillen – Zuid-Italië is tot 70% goedkoper dan het noorden
- Doe je voordeel met de prima casa-status – tijdelijke vestiging bespaart duizenden euro's, zelfs bij vakantiehuizen
- Vergelijk professionals – de tarieven van notarissen, advocaten en taxateurs kunnen sterk uiteenlopen
- Check regels inzake energie-efficiëntie – vanaf 2030 is een minimale klasse E verplicht
Je Italiaanse woningreis: conclusies
De Italiaanse vastgoedmarkt barst van de kansen, maar succes vraagt voorbereiding. Prima casa-voordelen, slimme regiokeuze en timing besparen tienduizenden euro's. Als je je geld slim besteedt aan goed advies kun je latere fouten en kosten vermijden.
Met de juiste kennis maak je je Italiaanse vastgoeddroom in 2026 werkelijkheid.
Veelgestelde vragen
Wat is de belasting bij aankoop van een woning in Italië?
Registratiebelasting: 2% (prima casa) tot 9% (tweede huis) van de kadastrale waarde. Nieuwbouw: btw van 4%, 10% of 22%, afhankelijk van het gebruik.
Kan een buitenlander vastgoed kopen in Italië?
Ja, uit landen met wederkerigheidsovereenkomsten (incl. VS en VK). Je hebt een codice fiscale nodig en moet aan dezelfde eisen voldoen als Italianen.
Hoe hoog zijn hypotheekkosten in Italië?
De afsluitprovisie is gemiddeld 1% van lening, plus registratiebelasting (0,25% voor een prima casa, 2% voor een beleggingspand). Je betaalt nog extra voor verzekering en taxatie.
Is vastgoed kopen in Italië duur?
Totaal 10-20% boven op de vraagprijs, maar prima casa-voordelen en regiokeuze drukken dat flink.