Vivienda social en Europa: ¿cómo frenar la huida de los jóvenes por las viviendas excesivamente caras?

El problema de los elevados precios de los alquileres y de la vivienda en general para los jóvenes, ya sean estudiantes o trabajadores, evidentemente no es sólo un problema de Milán, sino que afecta a toda Europa. Dado que la inflación y los crecientes tipos de interés obstaculizan la compra de viviendas, mientras que los ingresos rara vez aumentan al mismo ritmo, el problema para las ciudades europeas es detener la fuga de cerebros creando las condiciones de vivienda para que los jóvenes encuentren viviendas asequibles en los grandes centros. Un estudio de Savills explora opciones para la creación de viviendas sociales en Europa.

La necesidad de vivienda social en Europa

Las dificultades para acceder a una vivienda asequible son graves y afectan a muchos ciudadanos, especialmente a jóvenes, estudiantes, trabajadores y sus familias. El creciente envejecimiento de la población y el aumento de familias monoparentales han intensificado la competencia por la limitada oferta de viviendas asequibles en la ciudad. Tanto los precios de compra como los de alquiler han subido, y la demanda de viviendas de alquiler se ha visto agudizada por la reciente subida de los tipos hipotecarios.

Los inquilinos se ven obligados a buscar soluciones más lejos, a permanecer más tiempo en casa de sus padres, a mudarse a ciudades más baratas o a compartir piso con otras personas.

Esta presión ha vuelto a centrar la atención en la necesidad de viviendas sociales previsiblemente asequibles, normalmente a través de alguna forma de apoyo del sector público. En España y otros países de la UE, por ejemplo, los planes de recuperación post-Covid-19 se utilizan para subvencionar viviendas asequibles.

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Los alquileres elevados, un problema incluso para las empresas

La alta inflación también tiene implicaciones claras para las empresas, especialmente las más pequeñas y las de nueva creación, que desempeñan un papel importante en el crecimiento económico mundial. A medida que aumentan los costes operativos, les resulta más difícil permitirse el espacio comercial que buscan en las ubicaciones deseadas, lo que puede limitar su capacidad de crecimiento. El activo más valioso de estas empresas es su personal, que se enfrenta a una grave escasez de viviendas asequibles cerca del lugar de trabajo. Esto podría representar un desafío para reclutar y retener talento. El coste de alquilar un apartamento de una habitación en el centro de la ciudad representa el 55% del salario neto promedio en 14 ciudades del mundo, variando del 37% en Chicago al 79% en Hong Kong.

Inflación y precios de propiedades comerciales

La competencia por espacios de oficinas de alta calidad está aumentando, lo que eleva los alquileres. La demanda continúa creciendo a medida que las empresas buscan unidades energéticamente eficientes, flexibles y diseñadas creativamente en ubicaciones bien conectadas para atraer al mejor talento. Entre 2019 y 2022, los alquileres de oficinas prime aumentaron de media un 4,9 por ciento en 23 mercados globales.

Esta tendencia alcista está afectando duramente a las pequeñas y medianas empresas, muchas de las cuales se han visto obligadas a trasladarse a distritos más remotos y a edificios menos atractivos.

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Cómo crear espacios para jóvenes profesionales

Para hacer frente al problema de los elevados alquileres que amenazan con expulsar a los jóvenes talentos del centro de las ciudades, Savills presenta algunas soluciones ya diseñadas:

Aumentando los espacios de coworking

Una posible solución es el auge de los llamados espacios de coworking comerciales, que ofrecen paquetes todo incluido sin contratos vinculantes a largo plazo. Dados los costes de puesta en marcha y mantenimiento de una oficina, estas ofertas pueden resultar más fáciles y rentables con el tiempo.

Para comparar el coste de una opción de coworking con el coste neto real de una oficina convencional de alto nivel, la investigación de Savills examinó cómo varía el coste para una empresa de 10 personas en 16 mercados globales clave. El estudio reveló que, de media, un espacio de coworking es un 40 por ciento más barato, aunque existen variaciones considerables entre ubicaciones.

Inversiones públicas y privadas para ubicaciones industriales y universitarias

Si las soluciones de coworking resultan demasiado costosas, los fondos del sector público se utilizan junto con inversiones privadas en la creación de centros de creación de empresas, como el proyecto Factory Berlin y los espacios de vivero de empresas de Barcelona Activa. Estas iniciativas ofrecen alquileres de bajo coste y recursos compartidos entre empresas de tamaño similar en ubicaciones convenientes. También fomentan la colaboración entre comunidades, tanto a nivel local como dentro de los sectores industriales.

Rehabilitación de antiguos edificios comerciales

Otras formas de aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles en los centros de las ciudades incluyen la rehabilitación de antiguos edificios comerciales para convertirlos en viviendas nuevas, como la iniciativa Les Grand Voisins en el antiguo hospital Saint Vincent de Paul en París. Otra iniciativa es regenerar barrios desfavorecidos mediante una combinación de viviendas asequibles y de mercado, junto con propiedades comerciales.

En Reino Unido y Europa, fondos inmobiliarios centrados en ESG (Environmental, Social, and Governance) y con vencimiento definido, como los gestionados por Man Group y Civitas, entre otros, están aportando capital privado para apoyar proyectos de vivienda social financiados con fondos públicos. Los inversores aceptan un rendimiento financiero inferior al que obtendrían de fondos puramente comerciales.

Está claro que existe una necesidad urgente de volver a imaginar la vida y el trabajo en los centros urbanos de muchas grandes metrópolis y hacerlos más accesibles en el contexto del siglo XXI. Es probable que los proyectos más exitosos sean aquellos que también se centren en generar beneficios sociales y ambientales más amplios.