Le problème des loyers élevés et des prix de l'immobilier en général pour les jeunes, qu'ils soient étudiants ou qu'ils travaillent, ne concerne évidemment pas seulement Milan, mais concerne toute l'Europe. Alors que l’inflation et la hausse des taux d’intérêt freinent l’achat de maisons, que les revenus augmentent rarement au même rythme, le problème des villes européennes est d’endiguer la fuite des cerveaux en créant les conditions de logement permettant aux jeunes de trouver un logement abordable dans les grands centres. Une étude de Savills explore les options de création de logements sociaux en Europe.
Le besoin de logements sociaux en Europe
Les pressions sur l’accessibilité financière du logement sont aiguës et touchent de nombreux citoyens, notamment les jeunes, les étudiants, les travailleurs essentiels et leurs familles. Le vieillissement de la population et l'augmentation du nombre de familles monoparentales ont intensifié la concurrence pour une offre limitée de logements abordables dans la ville. Les valeurs d’achat et de location ont augmenté, la demande de logements locatifs étant exacerbée par les récentes hausses des taux hypothécaires.
Les locataires se retrouvent contraints de chercher des solutions plus loin, de rester plus longtemps chez leurs parents, de déménager dans des villes moins chères ou de partager un appartement avec d'autres personnes.
Cette pression a recentré l'attention sur le besoin de logements sociaux abordables, généralement grâce à une forme de soutien du secteur public. En Espagne et dans d’autres pays de l’UE, par exemple, les plans de relance post-Covid-19 sont utilisés pour subventionner le logement abordable.
Les loyers élevés, un problème même pour les entreprises
Une inflation élevée a également des implications évidentes pour les entreprises, en particulier les petites et les start-ups, qui jouent un rôle important dans la croissance économique mondiale. À mesure que les coûts d’exploitation augmentent, il leur devient plus difficile de se permettre l’espace commercial qu’ils recherchent dans les emplacements souhaités, ce qui peut limiter leur capacité de croissance. L’atout le plus précieux de ces entreprises réside dans leur personnel, confronté à une grave pénurie de logements abordables à proximité du lieu de travail. Cela pourrait poser un défi pour le recrutement et la rétention des talents. Le coût de la location d'un appartement d'une chambre en centre-ville représente 55 % du salaire net moyen dans 14 villes du monde, variant de 37 % à Chicago à 79 % à Hong Kong.
Inflation et prix de l’immobilier commercial
La concurrence pour les espaces de bureaux de haute qualité s’intensifie, ce qui fait grimper les loyers. La demande continue de croître alors que les entreprises recherchent des unités économes en énergie, flexibles et conçues de manière créative dans des endroits bien connectés afin d'attirer les meilleurs talents. Entre 2019 et 2022, les loyers des bureaux haut de gamme ont augmenté en moyenne de 4,9 % sur 23 marchés mondiaux.
Cette tendance à la hausse frappe durement les petites et moyennes entreprises, dont beaucoup ont été contraintes de déménager dans des quartiers plus éloignés et dans des bâtiments moins attrayants.
Comment créer des espaces pour les jeunes professionnels
Pour résoudre le problème des loyers élevés, qui menacent d’éloigner les jeunes talents des centres urbains, Savills imagine quelques solutions toutes faites :
Augmenter les espaces de coworking
Une solution possible est la montée en puissance des espaces de coworking dits commerciaux, qui proposent des forfaits tout compris sans contrat contraignant à long terme. Compte tenu des coûts de démarrage et d’entretien d’un bureau, ces offres peuvent devenir plus simples et plus rentables au fil du temps.
Pour comparer le coût d'une option de coworking au coût net réel d'un bureau conventionnel de haut niveau, l'étude de Savills a examiné comment le coût varie pour une entreprise de 10 personnes sur 16 marchés mondiaux clés. L'étude a révélé qu'en moyenne, un espace de coworking est 40 % moins cher, bien qu'il existe des variations considérables selon les endroits.
Investissements publics et privés pour les pôles industriels et universitaires
Si les solutions de coworking s'avèrent trop coûteuses, les fonds du secteur public sont utilisés aux côtés des investissements privés dans la création de centres de start-up, comme le projet Factory Berlin et les espaces d'incubation Barcelona Activa. Ces initiatives proposent des locations à faible coût et des ressources partagées entre des entreprises de taille similaire dans des emplacements pratiques. Ils favorisent également la collaboration entre les communautés, tant au niveau local qu'au sein des secteurs industriels.
La réhabilitation d'anciens bâtiments commerciaux
D'autres moyens d'augmenter la disponibilité de logements abordables dans les centres-villes incluent le réaménagement d'anciens bâtiments commerciaux en nouveaux logements, comme l'initiative Les Grands Voisins dans l'ancien hôpital Saint-Vincent de Paul à Paris. Une autre initiative consiste à régénérer les quartiers défavorisés en combinant des logements abordables avec les propriétés du marché, ainsi que des propriétés commerciales.
Au Royaume-Uni et en Europe, les fonds immobiliers axés sur l'ESG (Environnement, Social et Gouvernance) et à maturité définie, comme ceux gérés par Man Group et Civitas, entre autres, apportent des capitaux privés pour soutenir des projets de logements sociaux financés par l'État. Les investisseurs acceptent un rendement financier inférieur à celui qu’ils obtiendraient de fonds purement commerciaux.
Il est clair qu’il existe un besoin urgent de ré-imaginer la vie et le travail dans les centres-villes de nombreuses grandes métropoles et de les rendre plus accessibles dans le contexte du XXIe siècle. Les projets les plus réussis seront probablement ceux qui visent également à apporter également des avantages sociaux et environnementaux.