Vous envisagez de louer votre bien immobilier en Italie à des touristes ? Utiliser un contrat de location touristique est essentiel, que vous soyez propriétaire d’une résidence secondaire ou investisseur locatif français. Ce document, simple à établir, protège vos intérêts et ceux de vos locataires à chaque étape de la location. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour louer en toute sécurité, ainsi que deux modèles de contrats de location touristique téléchargeables en italien.
Qu’est-ce qu’un contrat de location touristique en Italie et dans quels cas l’utiliser ?
En Italie, le contrat de location touristique (ou bail touristique) est un contrat à durée déterminée conclu entre un propriétaire (ou gestionnaire) et un locataire, pour l’usage temporaire d’un bien immobilier meublé, dans un but de séjour touristique ou de villégiature. Ce type de contrat est encadré par les dispositions du code civil italien (article 1571) et le code du tourisme (article 53).
Points clés du bail touristique :
- Usage exclusivement résidentiel, sans activité professionnelle.
- Durée courte, généralement inférieure à 30 jours, maximum 3 mois.
- Fin automatique du contrat sans préavis.
- Interdiction de sous-location.
- Contrat conclu entre particuliers ou via plateformes comme Airbnb, Booking.com.
Ce contrat s’adresse principalement aux touristes, propriétaires souhaitant rentabiliser leur logement et investisseurs en locations saisonnières.
Pourquoi est-il important d'établir un contrat avec les hôtes dans le cas d'un bail touristique ?
Même si la loi italienne n’impose pas toujours un contrat écrit pour les locations de courte durée, il est fortement recommandé de formaliser chaque location touristique avec un contrat signé. Ce document protège à la fois le propriétaire et le locataire, et contribue à une gestion plus claire et plus professionnelle de vos locations saisonnières.
Voici pourquoi vous devriez systématiquement établir un contrat de location touristique en Italie :
- Sécuriser la relation avec vos locataires : clarifie les conditions du séjour et limite les risques de malentendus.
- Créer un engagement psychologique : encourage les invités à respecter les règles en les acceptant par écrit.
- Renforcer votre image de sérieux et de professionnalisme : rassure les voyageurs et valorise votre offre.
- Anticiper les problèmes et éviter les litiges : sert de référence en cas de conflit ou de dommages.
Conseil : Envoyez le contrat à faire signer avant l’arrivée de l’hôte pour éviter toute confusion de dernière minute.
Quelles informations inclure dans le contrat de location de vacances ?
Si vous avez pu télécharger les modèles de contrat touristique cités précédemment, vous aurez remarqué qu’un contrat bien rédigé doit contenir un certain nombre d’éléments essentiels. Ces informations permettent de protéger les deux parties et d’éviter toute ambiguïté durant le séjour :
- Identité complète des parties : coordonnées du bailleur et du ou des locataires (nom, prénom, pièce d’identité, adresse, etc.).
- Description détaillée du logement : adresse complète, type de bien, nombre de pièces, équipements inclus, capacité d’accueil.
- Durée de la location et conditions financières : dates précises d’arrivée et de départ, montant du loyer, dépôt de garantie, s'il y en a un, frais supplémentaires (ménage, linge, etc.).
- Règlement intérieur : présence d’animaux, politique sur le bruit, gestion des déchets, interdiction de fumer, etc.
N’hésitez pas à adapter ces clauses à la réalité locale (habitudes de la région, spécificités du quartier ou de l’immeuble).
Durée de séjour : impacts sur vos obligations fiscales
C'est très simple : savoir s'il faut ou non enregistrer ensuite le contrat auprès de l'administration fiscale. On peut distinguer 3 grands types de bail touristique :
- Longue durée : il s'agit d'un contrat dit saisonnier, c'est à dire jusqu'à 3 mois maximum, ce qui nous l'avons dit est aussi le maximum pour ce type de bail.
- Moyen terme : jusqu'à un maximum de 2-3 semaines.
- Court terme : généralement un week-end ou quelques jours.
Enregistrement du contrat : obligatoire ou non ?
Selon la durée et la fréquence des séjours, les obligations d’enregistrement du contrat auprès de l’administration fiscale italienne varient :
- Séjours de moins de 30 jours : aucune obligation d’enregistrement fiscal auprès de l’Agenzia delle Entrate (Agence des impôts italienne). C’est le cas le plus courant pour les locations courtes via Airbnb, Booking, etc.
- Séjours de plus de 30 jours : le contrat doit obligatoirement être enregistré auprès de l’administration fiscale. Cela concerne les locations prolongées ou saisonnières.
- Séjours répétés du même locataire : si la somme des séjours atteint 30 jours ou plus dans l’année, l’enregistrement devient obligatoire, même si chaque séjour est court.
Déclaration des voyageurs : une obligation dans tous les cas
Indépendamment de la durée du séjour, vous êtes légalement tenu de déclarer chaque invité dans les 48 heures suivant son arrivée via le Portale Alloggiati Web (portail officiel de la police italienne).
Cette obligation est définie par l’article 19 du décret-loi n° 119/2018 et s’applique à toutes les structures d’hébergement, y compris les particuliers proposant des locations touristiques.
Que dois-je faire si un client refuse de signer un contrat de location touristique ?
Il est important de savoir qu’en Italie, surtout pour les séjours de moins de 30 jours, il n’est pas possible d’obliger un client à signer un contrat de location touristique.
Toutefois, il est recommandé d’insister sur l’importance de ce document en adoptant les bonnes pratiques suivantes :
- Expliquer les avantages du contrat : il protège autant le propriétaire que le locataire en clarifiant les droits, devoirs et règles du séjour.
- Répondre aux inquiétudes ou doutes : écouter les questions de l’invité pour lever ses hésitations ou malentendus.
- Souligner la bonne foi : montrer que la signature traduit la volonté de garantir un séjour serein et respectueux pour tous.
- Rester calme et patient : si malgré tout l’invité refuse de signer, évitez toute confrontation et faites preuve de prudence.
Louer une maison de vacances en Italie : démarches et conseils pratiques
Si vous possédez une propriété en Italie et souhaitez la mettre en location touristique pour générer un revenu supplémentaire, il est important de comprendre certaines distinctions clés.
La différence principale entre Casa Vacanza (maison de vacances) et Struttura Ricettiva (établissement d’hébergement) réside dans la durée et le type de séjour :
- Casa Vacanza s’utilise plutôt pour des séjours saisonniers plus longs, souvent à vocation résidentielle.
- Struttura Ricettiva désigne des locations plus courtes, souvent professionnelles et régulières.
Dans les deux cas, la location touristique est un marché en forte croissance, particulièrement depuis ces dernières années. Le contrat de location touristique reste l’outil le plus efficace pour protéger votre bien et garantir le respect des conditions par les locataires.
Gestion de votre bien : agence ou location directe ?
Vous pouvez confier la gestion de votre bien à une agence ou publier votre bien directement sur les principales plateformes de location touristique, aussi appelées OTA, comme Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia, HomeToGo, ou encore Google.
Si vous décidez de le faire vous-même, il peut certainement être utile d'utiliser un logiciel de gestion d'hébergement tel qu'AvaiBook, qui vous fera gagner du temps. Tout d'abord en synchronisant toutes les plateformes sur lesquelles vous décidez de publier vos annonces de location, mais également en optimisant toute votre gestion quotidienne des réservations et celle de vos collaborateurs.
Le rôle croissant du Property Manager
Le Property Manager s’occupe de la gestion complète de votre location : accueil, réservations, encaissements, entretien. Il utilise souvent des outils comme AvaiBook pour automatiser ces tâches.
L’importance du contrat de location touristique
Le contrat de location de vacances formalise les droits et obligations du propriétaire et du locataire pendant la durée du séjour. Il garantit le respect du bien et des clauses contractuelles.
Avec un contrat clair, vos clients savent précisément ce qui est attendu d’eux, et en cas de manquement, ils en assumeront la responsabilité, vous protégeant ainsi efficacement.
Louer en toute sécurité et en toute légalité
Si vous envisagez de louer votre propriété à des touristes, n’hésitez plus : faites-le en toute sécurité, avec un contrat adapté et conforme à la législation italienne.
Chez idealista, nous mettons à votre disposition un modèle gratuit de contrat de location touristique en italien, prêt à télécharger.
Clause de non-responsabilité : il s'agit d'un exemple de contrat de location touristique. Il est donc conseillé de consulter un expert pour établir un document personnalisé en fonction des besoins du propriétaire et de la législation en vigueur dans votre juridiction.