Vendre et acheter une maison en Italie en même temps : tout ce que vous devez savoir

Acheter une propriété en Italie est le rêve de nombreux acheteurs internationaux. Mais que faire si vous souhaitez vendre votre bien actuel et acquérir simultanément une nouvelle propriété en Italie ? C'est possible, mais une planification minutieuse est essentielle pour éviter les retards ou les coûts imprévus.

Évaluez vos finances

Avant de commencer, examinez votre budget :

• Estimez votre propriété : faites évaluer votre propriété par un professionnel ou consultez un agent local pour fixer un prix de vente réaliste.
• Planifiez votre achat : vous pouvez utiliser l'acompte de votre vente pour sécuriser votre nouveau bien. Un avant-contrat avec des délais flexibles peut offrir une sécurité supplémentaire.

Le timing est essentiel

Légalement, il est permis de vendre et d'acheter simultanément une maison en Italie. Cependant, le choix du moment est crucial :

• Évitez les intervalles entre la vente et l’achat pour éviter des problèmes de logement temporaires.
• Si vous avez une hypothèque, planifiez la manière dont elle sera remboursée ou transférée.

Étapes pratiques

Vendre votre propriété
Vous pouvez vendre par l'intermédiaire d'un agent local ou de manière indépendante. Prévoyez environ six mois pour la finalisation de la vente afin de vous donner le temps de trouver un nouveau logement.

À la recherche de votre nouvelle maison
Commencez vos recherches tôt. Convenez de dates d'emménagement flexibles ou de clauses conditionnelles si des rénovations ou des autorisations sont nécessaires.

Coordonner la passation
L'étape la plus cruciale est la remise des clés. Collaborez avec votre notaire pour harmoniser les deux transactions et vous assurer de disposer des fonds nécessaires à la clôture.

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Utiliser le même agent immobilier

Travailler avec la même agence pour la vente et l'achat simplifie le processus. Un interlocuteur unique permet de coordonner les échéanciers, d'optimiser le marketing et de fournir un accompagnement personnalisé.

Gérer un prêt hypothécaire existant

S'il existe un prêt hypothécaire en cours, les options incluent :

• Remboursement anticipé grâce au produit de la vente.
• Transfert de l'hypothèque à l'acheteur.
• Un prêt relais pour couvrir le délai entre la vente et l'achat.
• Transfert de la garantie hypothécaire sur le nouveau bien.

Faites toujours appel à un notaire et à votre banque pour confirmer les détails.

Vente et achat en privé

Vous pouvez gérer la transaction sans agent, mais un notaire est néanmoins nécessaire pour rédiger l'acte authentique. Préparez un avant-contrat et rassemblez tous les documents nécessaires, notamment le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et les papiers cadastraux.

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Règles de calendrier pour les incitations à l'achat d'une première maison

Si vous bénéficiez d'incitations fiscales pour l'acquisition d'une première résidence en Italie :

• Votre ancien bien doit être vendu dans un délai de deux ans en vertu de la loi de finances 2024, ce qui donne plus de flexibilité qu'auparavant.

Réserver une nouvelle propriété

Vous pouvez réserver une propriété avant de vendre votre maison actuelle en :

• Conditionner l'achat à la vente de votre bien. L'acompte est conservé par l'agent jusqu'à la signature du compromis de vente.
• Fixer une date limite pour la vente, après laquelle l'acompte est remboursé si votre bien n'est pas vendu.
• Utiliser un accord de compromis pour bloquer temporairement la vente pendant que les formalités administratives sont terminées.

Coûts à prendre en compte

Pour les acheteurs :

• Droits de transfert : 2 % pour les résidences principales, 9 % pour les résidences secondaires, sur la base de la valeur cadastrale (minimum 1 000 €).
• Inscription hypothécaire : 50 €.
• Frais de cadastre : 50 €.
• TVA : 4% pour les premières résidences des promoteurs, 10% pour les résidences secondaires.
• Frais de notaire : 1 à 2 % du prix d’achat.
• Honoraires d'agence : 2 à 5 % du prix de vente.

Pour les vendeurs :

• Honoraires d'agence : 2 à 4 % plus TVA.
• Impôt sur les plus-values : en cas de vente dans les cinq ans suivant l'achat.
• Certificat EPC : ~200€.
• Frais de notaire : notamment en cas d'annulation d'un prêt hypothécaire existant.

Pour en savoir plus sur le coût de la vente d'une propriété en Italie, consultez notre guide.

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Principaux points à retenir pour les acheteurs étrangers

• Vendre et acheter simultanément une maison en Italie est possible avec une planification minutieuse.
• Travaillez avec un agent immobilier et un notaire fiable et expérimenté auprès des acheteurs étrangers.
• Planifiez les coûts, la gestion des prêts hypothécaires et le calendrier des remises de clés.
• Les contrats conditionnels ou les accords préliminaires peuvent vous aider à sécuriser votre nouvelle maison avant de vendre votre ancienne.

Avec la bonne approche, vous pouvez emménager en douceur dans la maison de vos rêves en Italie, sans stress ni retards imprévus.