Vendere e comprare casa nello stesso momento, ecco come si deve fare

Alienare un immobile e con il ricavato acquistarne un altro è un’operazione fattibile, ma è necessario pianificare nel dettaglio ogni singolo passo, onde evitare di ritrovarsi impantanati nel momento più delicato. Per riuscire a vendere e comprare casa contemporaneamente è importante affidarsi all’assistenza di un professionista - ma nulla vieta di farlo in completa autonomia - perché è necessario muoversi su più fronti nello stesso momento: valutare la casa da vendere, cercare la nuova abitazione e gestire le tempistiche legate alle imposte e agli aspetti legali.

Come fare per vendere una casa e comprarne un'altra

Il primo passo da fare nel momento in cui si ha intenzione di vendere una casa ed acquistarne un’altra è analizzare le proprie risorse economiche: è necessario, quindi, effettuare una valutazione della proprietà che si vuole alienare e successivamente metterla in vendita. Laddove sia possibile - più che altro da un punto di vista delle tempistiche - si può utilizzare la caparra ricevuta per acquistare la nuova casa, per la quale potrebbe essere ottimale redigere un preliminare con delle tempistiche lunghe.

Come vendere e comprare casa contestualmente

La vendita e l’acquisto di una casa nello stesso momento è quindi possibile - da un punto di vista legale, non c’è alcuna norma che lo vieti - ed è una procedura molto più comune di quanto si possa pensare. Le due operazioni devono essere coordinate con precisione, in modo che si evitino dei disallineamenti temporali o delle spiacevoli perdite economiche.

Il fattore a cui è necessario prestare molta attenzione è l’ordine delle azioni e l’eventuale mutuo (se non è ancora stato estinto). Nel momento in cui si dovesse vendere la prima casa acquistata beneficiando delle agevolazioni fiscali, è importante non perdere tempo ad acquistare il nuovo immobile: l’operazione si deve concludere entro un anno dalla vendita per non perdere i benefici.

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Ecco come procedere da un punto di vista strettamente pratico:

• si vende l’immobile di proprietà: per farlo si può affidare l’incarico ad un agente immobiliare o cercare i potenziali acquirenti in modo completamente autonomo. È importante adottare un’accortezza: pianificare una tempistica leggermente più ampia per il rogito - diciamo un sei mesi -, in modo da avere tempo sufficiente per cercare il nuovo immobile. O, in alternativa, ci si può accordare con l’acquirente per avere più tempo prima di consegnare le chiavi.
• Cercare la nuova casa: allo stesso tempo è necessario cercare un immobile da acquistare, definendo un budget realistico. Nel caso in cui dovesse essere trovato immediatamente, potrebbe essere necessario concordare le tempistiche per l’accesso, in modo da effettuare le necessarie ristrutturazioni, o un acquisto con condizione sospensiva. Sono degli accordi fattibilissimi, per i quali è utile rivolgersi ad un professionista del settore.
• Coordinare in modo preciso le tempistiche: indubbiamente la fase più delicata di tutta l'operazione è il passaggio delle chiavi, in modo da evitare dei periodi di interruzione. Per questo è importante fissare un appuntamento con il notaio per gli atti e le tempistiche di erogazione del saldo, in modo da essere certi di avere la liquidità necessaria per chiudere in bellezza le due operazioni.

Vendere e comprare casa con la stessa agenzia

È possibile vendere e comprare casa affidandosi alla stessa agenzia immobiliare. Sotto molti punti di vista questa scelta potrebbe essere la migliore, perché, avendo un unico professionista come interlocutore, le due operazioni potrebbero essere gestite in modo coordinato.

Nel caso in cui l'operazione sia gestita da una sola agenzia immobiliare si riducono al minimo i rischi di confusione, ma soprattutto si ottimizzano le strategie di marketing e l’assistenza viene personalizzata al massimo. È necessario, però, scegliere una struttura ben organizzata, che possa, in un primo momento, valutare l’immobile da vendere e poi mettersi alla ricerca dell’immobile da acquistare, coordinando le operazioni di vendita ed acquisto.

Si può vendere e comprare casa con mutuo in corso

Nelle operazioni di vendita ed acquisto di un immobile, un fattore da gestire correttamente è il mutuo in corso. Le opzioni principali a disposizione, in questo caso, sono:

• l’estinzione anticipata del mutuo, utilizzando il ricavato della vendita per coprire il debito residuo. Questa, generalmente, è la soluzione più utilizzata;
• l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente dell’immobile;
• aprire un mutuo ponte per gestire la transizione;
• la sostituzione della garanzia (si sposta l’ipoteca dal vecchio al nuovo immobile).

Qualsiasi tipo di operazione richiede il coinvolgimento di un notaio e la necessità di comunicare con la propria banca per ottenere i conteggi esatti del debito rimanente.

Come fare a vendere e comprare casa tra privati

Le operazioni di gestione e vendita dell’immobile possono essere gestite direttamente dai privati, senza passare necessariamente da un’agenzia immobiliare. È necessario, però, affidarsi ad un notaio per la redazione del contratto definitivo di compravendita - ossia il rogito - che serve a trasferire la proprietà.

Anche in questo caso è necessario seguire una strada ben precisa: preparare un contratto preliminare, che obbliga le due parti. È poi necessario preparare tutta la documentazione del caso, come l’Ape - l’Attestato di Prestazione Energetica - i vari documenti catastali. Il notaio di fiducia deve essere scelto dall’acquirente.

Quanto tempo ho per vendere la prima casa?

Le tempistiche di acquisto/vendita diventano importanti nel momento in cui si dovesse aver beneficiato delle agevolazioni prima casa. La vendita della vecchia prima casa deve essere effettuata entro due anni: a prevedere questo arco di tempo è la Legge di Bilancio 2024 (in precedenza c’era tempo solo un anno).

Il termine più esteso vale anche per i rogiti che sono stati stipulati nel corso del 2024, anche se le nuove tempistiche sono entrate in vigore solo a partire dal 1° gennaio 2025.

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Fermare una casa prima di vendere la propria

Sono diverse le soluzioni che si possono adottare per fermare una casa che si vuole acquistare prima di aver venduto l’immobile di proprietà.

Una delle soluzioni che vengono adottate più di frequente è vincolare l'acquisto della nuova casa alla vendita dell’attuale: si può utilizzare una proposta di acquisto condizionata. Ma è importante essere in possesso della liquidità necessaria per versare la caparra confirmatoria, che viene trattenuta dall’agenzia immobiliare, ma non incassata. Il denaro viene vincolato fino a quando si firma il preliminare di vendita.

Sarebbe opportuno, nella proposta, indicare anche una data di scadenza, oltre la quale, nel caso in cui non si sia riuscito a vendere l’immobile di proprietà, venga restituita la caparra, rinunciando all’acquisto della nuova casa.

È possibile, in alternativa, preparare un compromesso - un documento che precede il preliminare - attraverso il quale le parti bloccano l’operazione, in attesa che vengano espletate tutte le pratiche che portano al rogito finale.

Quanto costa vendere e comprare casa

Passiamo, adesso, ad analizzare i costi che si devono sostenere per vendere ed acquistare casa. Tra le spese da mettere in conto ci sono sia le provvigioni dell’agenzia immobiliare che le imposte che devono essere versate.

I costi a carico dell’acquirente sono:

• imposta di registro, che è pari al 2% per la prima casa o al 9% se è una seconda casa. L’importo si calcola sul valore catastale dell'immobile e non può essere inferiore a 1.000 €;
• imposta ipotecaria, pari a 50 €.
• imposta catastale, per la quale si pagano 50 €.
• Iva (si applica unicamente se l’acquisto viene effettuato da un’impresa costruttrice): per la prima casa è pari al 4%, per la seconda casa è pari al 10%;
• spese notarili. Questo costo varia a seconda del valore dell’immobile: generalmente è pari all’1-2% del prezzo d'acquisto;
• spese d'agenzia: oscillano tra tra il 2% e il 5% del prezzo di vendita. Devono essere concordate con il professionista.

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Ecco, invece, quali costi deve sostenere il venditore:

• provvigione agenzia: grosso modo questo costo è simile a quello che deve sostenere l’acquirente. Si aggira tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, a cui si deve aggiungere l'Iva.
• imposta sulla plusvalenza: nel caso in cui la vendita venga effettuata entro cinque anni dall’acquisto, deve essere applicata la tassa sulla plusvalenza;
• certificazione energetica Ape: la sua redazione ha un costo pari a 200 €.
• costi notarili: nel caso in cui ci sia un’ipoteca è necessario cancellarla.