Il existe une Italie, hors des sentiers battus, des villages des Apennins, une campagne paisible, des lacs méconnus et des plages où l’accès ne se fait pas en file d’attente. C’est aussi cette Italie que privilégient de plus en plus d’acheteurs étrangers pour l’acquisition d’une résidence principale.
Les données compilées par Gate-away.com pour le premier semestre 2026 indiquent que la demande internationale suivra une trajectoire différente de celle des grands flux touristiques. Elle est plus diffuse, plus curieuse et plus profondément attirée par l'Italie du quotidien.
Le surtourisme en Italie : les chiffres
D'après les chiffres du ministère italien du Tourisme, les visiteurs internationaux se concentrent sur seulement 4 % du territoire national : quelques villes d'art, plusieurs plages réputées et les lacs les plus photographiés. Cependant, dès lors qu'il s'agit d'acquérir une résidence principale, le champ des possibles s'élargit considérablement.
Quand le voyage se transforme en achat immobilier
Un chiffre en particulier se distingue parmi les données publiées par Gate-away.com : 7,4 % des demandes de renseignements immobiliers sont soumises par des utilisateurs étrangers alors qu’ils se trouvent déjà en Italie.
Ils ne sont pas chez eux, ni devant un écran dans un bureau anonyme à Londres ou à New York, mais déjà sur le sol italien, peut-être lors d'une promenade dans un village, autour d'un dîner dans un agriturismo (un séjour à la ferme) ou en admirant la vue par la fenêtre d'une chambre d'hôtes.
Les gens viennent en vacances et découvrent le pays sous un autre jour. À un moment donné, l'idée germe : une maison, un projet de vie alternatif ou une résidence secondaire pour y séjourner plusieurs mois d'affilée. L'expérience directe d'une région devient alors le principal facteur déterminant dans la décision d'achat.
Les régions et municipalités les plus recherchées
Au niveau régional, la Toscane reste confortablement en première position avec 14,33 % des préférences, suivie de la Sicile avec 11,05 %, de la Lombardie avec 9,28 %, des Pouilles avec 8,74 % et de la Ligurie avec 7,70 %.
Le Piémont, la Calabre, les Abruzzes, l'Ombrie et le Latium figurent également parmi les régions phares, confirmant un intérêt qui ne se limite pas à un petit nombre de destinations prévisibles.
La véritable surprise réside dans le classement des 20 communes les plus prisées au cours du premier semestre 2026. Aux côtés de noms déjà familiers aux visiteurs internationaux, tels qu'Ostuni, Noto, Rome, Tropea, Sanremo, Lucques et Syracuse, figurent des lieux auxquels la plupart des touristes de passage n'auraient peut-être jamais pensé :
- Tortora en Calabre
- Castiglione del Lago en Ombrie
- Fivizzano en Lunigiana
- Bagni di Lucca
- Nizza Monferrato dans le Piémont
- Terricciola à Valdera
- Carovigno et Ceglie Messapica dans les Pouilles
- Parghélia en Calabre
- Le minuscule village de San Siro sur le lac de Côme
- Scalea sur la côte tyrrhénienne
- Caltagirone, en Sicile intérieure
Cette liste dresse le portrait d'une Italie moins connue, mais dont la qualité de vie n'en est pas moins bonne. Les acheteurs étrangers sont attirés par ce qu'elle offre au-delà de l'image de carte postale.
Pas sur la côte, mais tout près.
La répartition géographique de la demande en fonction de la distance par rapport à la côte offre une autre perspective utile. Environ 54,84 % des demandes concernent des logements situés à moins de dix kilomètres de la côte, tandis que seulement 19,06 % portent sur un bien immobilier à moins d'un kilomètre de la mer.
En d'autres termes, l'idéal n'est pas forcément de se réveiller les pieds dans le sable. C'est de pouvoir rejoindre la mer en quelques minutes tout en privilégiant le calme d'un village de l'intérieur, la fraîcheur des collines, des prix plus abordables et un quotidien plus authentique.
Qui sont les personnes qui recherchent ces biens, et combien dépensent-elles ?
L'intérêt international pour l'immobilier italien est principalement porté par les acheteurs américains, suivis par ceux du Royaume-Uni et d'Allemagne :
- États-Unis : 21,71 % des demandes
- Royaume-Uni : 14,24 %
- Allemagne : 9,59 %
- France : 5,36 %
- Pays-Bas : 4,33 %
- Suède : 3,74 %
- Belgique : 3,10 %
- Canada : 2,70 %
- Suisse : 2,47 %
Sur le plan financier, le budget moyen pour le bien recherché est de 396 807 €, bien que près de 70 % de la demande se situe en dessous de la barre des 250 000 €.
Les acheteurs étrangers recherchent également des logements à des prix abordables, ce qui peut s'avérer difficile dans les destinations les plus établies. Les zones moins densément peuplées offrent généralement un plus grand choix de logements et des prix qui reflètent encore les réalités locales plutôt que la pression spéculative.
Les appartements, les villas et les maisons individuelles sont les types de biens les plus demandés, tandis que 60,45 % des acheteurs recherchent des logements déjà rénovés ou prêts à emménager.
La demande qui précède le tourisme
Globalement, les chiffres indiquent qu'un acheteur international recherche plus qu'une simple résidence secondaire : il cherche à accéder à un mode de vie différent.
« Les acheteurs internationaux manifestent un intérêt croissant pour l’Italie dans son ensemble et, surtout, pour la possibilité de vivre une vie italienne plus authentique », explique Simone Rossi, cofondateur de Gate-away.com.
Selon Rossi, le parcours type commence souvent par des vacances dans une destination touristique prisée, puis s'enrichit progressivement de voyages spontanés, de découvertes fortuites et de villages perchés au détour d'une route secondaire. C'est alors que naît l'idée d'acquérir une maison.
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