C'è un'Italia che sfugge ai circuito del turismo di massa: quella dei borghi appenninici, delle campagne silenziose, dei laghi minori, delle coste dove non si fa la fila per entrare in spiaggia. Eppure è proprio questa l'Italia che sempre più stranieri scelgono quando si tratta di comprare casa. I dati elaborati da Gate-away.com relativi al primo semestre del 2026 raccontano una domanda internazionale che segue una traiettoria diversa rispetto a quella dei grandi flussi turistici: più distribuita, più curiosa, più profondamente innamorata del Paese reale.
I dati dell'"overtourism" in Italia
Secondo i dati del Ministero del Turismo, i flussi turistici internazionali si concentrano su appena il 4% del territorio nazionale: un pugno di città d'arte, qualche spiaggia celebre, i laghi più fotografati. Ma quando si passa dall'idea di una vacanza all'idea di comprare una casa, la mappa dell'interesse si allarga in modo sorprendente. La geografia della domanda immobiliare estera abbraccia la Lunigiana e il Monferrato, la Garfagnana e la Maremma, la Sabina e le Langhe, la Tuscia e il Lago Trasimeno: territori diversissimi tra loro, accomunati da un'offerta di ritmi lenti, spazi aperti e una dimensione quotidiana che sa di autentico.
Dal viaggio all'acquisto: il momento in cui nasce l'idea
Un dato in particolare cattura l'attenzione tra quelli pubblicati da Gate-away.com: il 7,4% delle richieste di immobili viene inviato dagli utenti stranieri mentre si trovano già in Italia. Non da casa propria, non davanti a uno schermo in un anonimo ufficio di Londra o New York, ma in territorio italiano, probabilmente durante una passeggiata in un borgo, una cena in un agriturismo, una mattina a guardare il paesaggio dalla finestra di un bed & breakfast. Si arriva per una vacanza, si esplora il Paese con occhi diversi rispetto al solito, e a un certo punto scatta qualcosa: l'idea di una casa, di un progetto di vita alternativo, di una seconda residenza da abitare per mesi interi. La conoscenza diretta del territorio si rivela così il più potente dei catalizzatori per la decisione di acquisto.
La classifica delle regioni e dei comuni più cercati
Sul piano regionale, la Toscana resta saldamente in testa con il 14,33% delle preferenze, seguita dalla Sicilia con l'11,05%, dalla Lombardia con il 9,28%, dalla Puglia con l'8,74% e dalla Liguria con il 7,70%. Ma nelle prime posizioni compaiono anche Piemonte, Calabria, Abruzzo, Umbria e Lazio, a conferma di un interesse che non si lascia incasellare in poche destinazioni prevedibili.
La vera sorpresa arriva però osservando la classifica dei venti comuni più richiesti nel primo semestre 2026. Accanto a nomi noti al grande pubblico internazionale come Ostuni, Noto, Roma, Tropea, Sanremo, Lucca e Siracusa, compaiono realtà che la maggior parte dei turisti di passaggio non ha mai considerato: Tortora in Calabria, Castiglione del Lago in Umbria, Fivizzano in Lunigiana, Bagni di Lucca, Nizza Monferrato in Piemonte, Terricciola in Valdera, Carovigno e Ceglie Messapica in Puglia, Parghelia in Calabria, il piccolo San Siro sul Lago di Como, Scalea sulla costa tirrenica e Caltagirone nell'entroterra siciliano. Un elenco che racconta un'Italia minore — ma non minore per qualità di vita — che ha conquistato gli acquirenti esteri proprio per quello che sa offrire al di là dell'immagine cartolina.
Non sul mare, ma vicino al mare
La distribuzione geografica della domanda per prossimità alla costa offre un'ulteriore chiave di lettura. Il 54,84% delle richieste riguarda immobili situati entro dieci chilometri dalla costa, ma solo il 19,06% cerca una casa a meno di un chilometro dal mare. La preferenza, in altri termini, non è quella di svegliarsi con i piedi sulla sabbia: è quella di poter raggiungere il mare in pochi minuti, scegliendo in cambio la tranquillità di un borgo dell'entroterra, la frescura di una collina, prezzi più accessibili e una qualità del vivere quotidiano più autentica.
Chi cerca e quanto spende
A guidare la domanda sono gli acquirenti statunitensi, che si confermano il principale mercato con il 21,71% delle richieste. Li seguono gli inglesi con il 14,24% e i tedeschi con il 9,59%. Più staccati ma presenti ci sono francesi con il 5,36%, olandesi con il 4,33%, svedesi con il 3,74%, belgi con il 3,10%, canadesi con il 2,70% e svizzeri con il 2,47%.
Sul piano dei valori economici, il budget medio dell'immobile cercato si attesta a 396.807 euro, ma quasi il 70% della domanda si concentra sotto la soglia dei 250 mila euro. Un dato che spiega molto: è anche la ricerca di un'accessibilità economica — difficile da trovare nelle destinazioni più blasonate — a spingere gli acquirenti esteri verso i territori meno congestionati, dove la disponibilità di immobili è maggiore e i prezzi riflettono ancora valori legati alla realtà locale piuttosto che alla pressione speculativa. Appartamenti, ville e case indipendenti sono le tipologie più richieste, e il 60,45% degli acquirenti punta su abitazioni già ristrutturate o immediatamente abitabili.
Una domanda che anticipa il turismo
Il quadro complessivo che emerge è quello di un acquirente internazionale che non cerca solo una seconda casa, ma una porta d'accesso a un modo diverso di vivere. "Gli acquirenti internazionali stanno mostrando un interesse sempre maggiore verso il territorio nel suo insieme e, soprattutto, verso la possibilità di vivere un'Italia più autentica", spiega Simone Rossi, co-fondatore di Gate-away.com. Il percorso tipico, secondo Rossi, parte spesso da una vacanza nelle destinazioni più conosciute, ma poi si allarga attraverso spostamenti spontanei, scoperte casuali, borghi incontrati per caso lungo una strada secondaria. Ed è in quei momenti che nasce l'idea della casa.
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