La pandémie a modifié la perception du logement chez les Italiens, et cette tendance se maintient. En 2025, selon une analyse des transactions immobilières réalisée par le bureau d'études du groupe Tecnocasa, les maisons individuelles et jumelées (villas, petites villas, maisons rurales et maisons individuelles) représentaient 21,6 % des ventes de logements. Cette part est restée globalement stable par rapport à 2024, tout en demeurant structurellement supérieure aux niveaux d'avant la crise sanitaire.
En 2019, les maisons individuelles représentaient 19 % des transactions, et leur part n'est pas descendue en dessous de 21 % depuis 2020. Le désir d'avoir plus d'espace, un jardin et une entrée privée est devenu une caractéristique durable des préférences des acheteurs italiens.
- Les maisons plus grandes sont de plus en plus populaires.
- La question énergétique : de nombreux logements classés F et G restent disponibles.
- Les résidences principales sont en tête, tandis que les investissements dans les maisons rurales sont en croissance.
- Les acheteurs sont de plus en plus jeunes, tandis que le nombre de familles reste stable.
- Les prêts hypothécaires reviennent au premier plan : près de la moitié des acheteurs ont recours au financement.
- Les acheteurs étrangers représentent plus de 17 % du marché, et leur part continue d'augmenter.
Les maisons plus grandes sont de plus en plus populaires.
Les maisons individuelles de 101 à 150 m² représentent la part la plus importante des ventes, soit près de 28 % des transactions. Viennent ensuite les propriétés de 151 à 200 m², avec 23,3 %.
Par rapport à 2024, les ventes de maisons plus spacieuses ont progressé, notamment pour les propriétés de plus de 150 m². Les acquéreurs de maisons individuelles privilégient généralement des volumes généreux, en accord avec leurs principales motivations : espace extérieur, indépendance et plus d’intimité.
La question énergétique : de nombreux logements classés F et G restent disponibles.
En matière d'efficacité énergétique, les maisons individuelles révèlent une faiblesse persistante de ce type de bien immobilier en Italie. Environ 74,3 % des logements vendus appartiennent aux classes énergétiques inférieures F et G.
- Seulement 7,9 % appartiennent aux classes supérieures A et B, tandis que 17,8 % se situent dans les catégories intermédiaires C, D et E.
Ces chiffres reflètent la composition du parc de logements disponibles. Les villas, les petites villas et les rustici (maisons rurales) sont souvent des bâtiments anciens mal isolés et dotés d'installations obsolètes, tandis que le marché des rénovations énergétiques dans ce segment est loin d'être mature.
La demande de logements économes en énergie existe, mais l'offre peine à suivre le rythme.
Les résidences principales sont en tête, tandis que les investissements dans les maisons rurales sont en croissance.
L'usage principal est celui de résidence principale, représentant 79 % des transactions. Les résidences secondaires représentent 9 %, en légère baisse par rapport aux 9,7 % de 2024, tandis que les achats d'investissement s'élèvent à 12 %, affichant également une légère diminution.
Un détail intéressant concerne le type d'investissement dans ce segment. Les acheteurs qui acquièrent une maison rustique ou individuelle à des fins locatives visent souvent à créer des hébergements touristiques, tels que des chambres d'hôtes, des maisons de vacances ou des agritourismes (séjours à la ferme). Ces propriétés peuvent tirer pleinement parti d'atouts que les programmes immobiliers résidentiels classiques ne peuvent reproduire.
Les acheteurs sont de plus en plus jeunes, tandis que le nombre de familles reste stable.
Le profil d'âge des acheteurs révèle un marché qui se rajeunit. La tranche d'âge des 35-44 ans domine avec 28,5 % des transactions, suivie des moins de 34 ans (27,6 %) et des 45-54 ans (23 %).
Par rapport à 2024, la part des acheteurs de moins de 34 ans a augmenté, tandis que la proportion des plus de 65 ans a diminué. C’est un signe encourageant qui montre que les jeunes générations accèdent progressivement à ce type de logement, probablement grâce à un recours accru au financement hypothécaire par rapport aux années précédentes.
Les familles demeurent le principal groupe d'acheteurs, représentant 79,5 % des acquisitions, tandis que les acheteurs célibataires en représentent 20,5 %. Leur part est stable par rapport à 2024, mais supérieure aux niveaux enregistrés entre 2019 et 2022, où elle n'a pas dépassé 19 %. Cela suggère que la demande individuelle de maisons individuelles est également en croissance, bien que lentement.
Les prêts hypothécaires reviennent au premier plan : près de la moitié des acheteurs ont recours au financement.
L'un des changements les plus importants en 2025 concerne l'accès au crédit. Les achats effectués sans emprunt hypothécaire restent majoritaires (50,7 %), mais 49,3 % des ventes font désormais l'objet d'un financement bancaire. Cela marque une rupture avec les années précédentes, où la part des acheteurs ayant recours à un prêt hypothécaire était en constante augmentation.
Ces chiffres indiquent que la demande s'étend désormais aux acheteurs ne disposant pas des fonds nécessaires pour acquérir un logement de manière indépendante. Cela témoigne d'un accès plus large à un type de logement qui était auparavant davantage associé à des personnes possédant déjà un patrimoine important.
Les acheteurs étrangers représentent plus de 17 % du marché, et leur part continue d'augmenter.
Le chiffre le plus significatif pour l'avenir concerne sans doute la nationalité des acheteurs. Près de 17 % des ventes de maisons individuelles et jumelées en Italie sont réalisées par des acheteurs étrangers, une part qui n'a cessé d'augmenter au fil des ans.
Cette tendance est alimentée par l'intérêt international croissant pour le marché immobilier italien. Les acheteurs privilégient les villas, les rustici et les maisons de campagne pour leur usage personnel, que ce soit comme résidence secondaire ou principale, ou encore à des fins d'investissement.
Ce flux s'inscrit dans des tendances déjà observées par d'autres acteurs du secteur immobilier. L'Italie rurale et indépendante — ses borghi , ou villages historiques, et sa campagne — exerce sur les acheteurs internationaux un attrait que le marché urbain seul ne saurait susciter.
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