La pandemia ha cambiato il modo in cui gli italiani pensano alla casa, e quel cambiamento non è ancora svanito. Nel 2025, secondo l'analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sulle compravendite, le soluzioni indipendenti e semindipendenti — ville, villette, rustici, case singole — hanno rappresentato il 21,6% del totale delle transazioni residenziali. Una quota rimasta sostanzialmente invariata rispetto al 2024, ma strutturalmente superiore ai livelli pre-Covid: nel 2019 le abitazioni indipendenti si fermavano al 19%, mentre dal 2020 in poi la loro incidenza non è mai scesa sotto il 21%. Il desiderio di spazio, di un giardino, di una porta di casa tutta propria si è radicato nelle preferenze degli acquirenti italiani in modo che si sta rivelando duraturo.
Tagli in crescita: si compra sempre più grande
La metratura più compravenduta nel segmento delle soluzioni indipendenti è quella compresa tra 101 e 150 mq, che pesa per quasi il 28% delle transazioni, seguita dalla fascia 151-200 mq con il 23,3%. Rispetto al 2024 si registra un aumento delle percentuali di vendita sui tagli più ampi, con metrature superiori a 150 mq in crescita: chi sceglie una soluzione indipendente tende a farlo puntando su dimensioni generose, coerentemente con le motivazioni che spingono verso questa tipologia — spazio esterno, autonomia, maggiore privacy.
Il nodo energetico: ancora tanta classe F e G
Sul fronte dell'efficienza energetica, il segmento delle soluzioni indipendenti mostra il tallone d'Achille strutturale di questa tipologia in Italia: il 74,3% degli immobili compravenduti si trova in classi energetiche basse, F e G. Solo il 7,9% appartiene alle classi alte A e B, mentre il 17,8% si colloca nelle classi intermedie C-D-E — queste ultime in crescita rispetto al 15,8% del 2024. Il dato riflette la composizione dello stock disponibile: ville, villette e rustici sono spesso costruzioni datate, con isolamento insufficiente e impianti obsoleti, e il mercato delle ristrutturazioni energetiche in questo segmento resta ancora largamente incompiuto. La domanda di prodotto efficiente c'è, ma l'offerta stenta a tenere il passo.
Per chi si compra: abitazione principale in prima fila, ma cresce l'investimento nei rustici
La destinazione d'uso prevalente è l'abitazione principale, che copre il 79% delle compravendite. Le case vacanza rappresentano il 9%, in lieve calo rispetto al 9,7% del 2024, mentre gli acquisti per investimento si attestano al 12%, anch'essi in leggero ribasso. Un dettaglio interessante riguarda la natura dell'investimento in questo segmento: chi compra un rustico o una proprietà indipendente con finalità reddituale punta spesso alla creazione di strutture ricettive — B&B, case vacanza, agriturismi — sfruttando il potenziale turistico di immobili con caratteristiche che l'edilizia residenziale ordinaria non può replicare.
Acquirenti sempre più giovani, famiglie stabili
Il profilo anagrafico degli acquirenti racconta di un mercato che si sta ringiovanendo. La fascia 35-44 anni guida con il 28,5% delle compravendite, seguita dagli under 34 con il 27,6% e dalla fascia 45-54 anni con il 23%. Rispetto al 2024, cresce la percentuale di acquirenti under 34, mentre diminuisce quella degli over 65. Un segnale positivo, che indica come le nuove generazioni stiano gradualmente accedendo a questa tipologia abitativa, probabilmente anche grazie a un maggiore ricorso al credito rispetto a quanto avveniva in passato.
Le famiglie restano la categoria dominante con il 79,5% degli acquisti, mentre i single si fermano al 20,5% — quota stabile rispetto al 2024 ma superiore ai valori registrati tra il 2019 e il 2022, quando non superava il 19%. Un segnale che anche per le soluzioni indipendenti cresce, seppure lentamente, una domanda individuale.
Il mutuo torna protagonista: quasi la metà compra con finanziamento
Una delle novità più significative del 2025 riguarda il ricorso al credito. Le compravendite senza mutuo rappresentano ancora la maggioranza con il 50,7%, ma il 49,3% degli acquisti avviene ora con finanziamento bancario: un'inversione di tendenza rispetto agli anni precedenti, con una crescita della quota di chi acquista tramite mutuo. Il dato suggerisce che la domanda si sta allargando verso fasce di acquirenti che non dispongono della liquidità necessaria per acquistare in autonomia, un segnale di democratizzazione dell'accesso a questa tipologia abitativa che in passato era più appannaggio di chi aveva già un patrimonio consolidato.
Gli stranieri superano il 17%: una quota in costante crescita
Il dato forse più rilevante in chiave prospettica riguarda la nazionalità degli acquirenti: quasi il 17% delle compravendite di soluzioni indipendenti e semindipendenti in Italia è effettuato da acquirenti stranieri, una quota in costante aumento nel corso degli anni. È una tendenza alimentata dal crescente interesse internazionale per il mercato immobiliare italiano, con acquirenti che scelgono ville, rustici e case di campagna sia per uso personale — come seconda residenza o luogo di trasferimento stabile — sia come forma di investimento. Un flusso che si intreccia con le dinamiche già osservate da altri operatori del settore: l'Italia indipendente e rurale, quella dei borghi e delle campagne, esercita una forza d'attrazione sul mercato internazionale che il solo segmento urbano non sarebbe in grado di generare.
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