Wszystko, co musisz wiedzieć o zakupie nowego domu we Włoszech prosto od konstruktora / Gtres
Wszystko, co musisz wiedzieć o zakupie nowego domu we Włoszech prosto od konstruktora / Gtres

Kupno domu bezpośrednio od firmy budowlanej we Włoszech ma swoje wady i zalety. Dzisiaj, z pomocą notariusza Giampaolo Marcoza z włoskiej Krajowej Rady Notariuszy, przyjrzymy się bliżej, jak kupić włoski dom prosto od konstruktora.

Zakup domu od firmy budowlanej ma wyjątkowy urok: zobaczyć, jak dom narodził się z fundamentów, zdecydować o wyglądzie i innych cechach, a przede wszystkim mieć przywilej mieszkania w nowym budynku, który jest w czołówce efektywności energetycznej.

Jednocześnie istnieją pewne ważne wady, o których należy pamiętać przy zakupie od konstruktorów, aby Twój piękny sen nie przerodził się nagle w straszny koszmar. Giampaolo Marcoz wyjaśnia więcej.

Zakup domu od firmy budowlanej w 2019 roku

„Zakup nieruchomości od firmy budowlanej to proces, który nie zawsze odbywa się przed notariuszem”, wyjaśnia Marcoz. „Najmniej skomplikowanym przypadkiem jest zakup istniejącego mieszkania: w takim przypadku kupujący obejrzał już ukończoną nieruchomość, oszacował koszty wszelkich dodatkowych prac i funkcji, które chce posiadać, zdecydował się na zakup, a następnie idzie do notariusza i dokonuje zakupu.”

Ale co się stanie, jeśli własność twoich marzeń jest jeszcze tylko w fazie planowania? „Kiedy budynek nie został jeszcze zbudowany”, odpowiada Marcoz, „dzieje się tak, że budowniczy, który kupił ziemię, próbuje sprzedać dom jeszcze przed jego wybudowaniem, ponieważ jego zainteresowanie, oczywiście, polega na sprzedaniu wszystkich jednostek, a on potrzebuje środków na sfinansowanie budowy. Procedura w tym zakresie polega na tym, że pomiędzy nabywcą a wykonawcą zawierana jest umowa wstępna, która ustala na piśmie ostateczną cenę i czas płatności (na przykład, że różne płatności mogą być dokonywane zgodnie ze stanem zaawansowania prace budowlane).”

Jednak ta umowa przedwstępna nie zawsze się udaje. „Czasami firma budowlana może popaść w kryzys lub bankructwo, prawdopodobnie dlatego, że zastawiła nieruchomość na zakup ziemi i sfinansowanie pracy. Może to stanowić problem dla kupującego, ponieważ jeśli osiągnie punkt, w którym dom musi zostać sprzedany na aukcji, wpływy trafiają do wierzyciela, podczas gdy osoba, która podpisała wstępną umowę sprzedaży traci pieniądze i dom, a jedynym sposobem, aby temu zapobiec, jest podpisanie aktu notarialnego”.

Zakup domu od firmy budowlanej: jak się zabezpieczyć

Kupując nieruchomość od firmy budowlanej, ważne jest, aby kupujący posiadał pewne zabezpieczenia i gwarancje. Ale jakie?

„Konieczność zabezpieczenia kupującego”, mówi Marcoz, „jest podstawą dekretu ustawodawczego 122/2005, znanego jako Skonsolidowane Prawo dotyczące nieruchomośći, które mają zostać zbudowane, co nadal stanowi standardowe odniesienie w tej sprawie”

Zasadniczo notariusz Marcoz wyjaśnia nam dwa zasadnicze elementy przewodnika Rady Notariuszy na ten temat: „Istnieją dwa wyróżniające się elementy tekstu skonsolidowanego”:

  1. „Ochrona kupującego pod względem kwot wypłacanych na różnych etapach budowy, od fundamentu do odebrania kluczy. Ochrona ta zobowiązuje producenta do udzielenia gwarancji wystawionej przez bank lub firmę ubezpieczeniową na kwotę równą wszystkim pieniądzom zapłaconym przez kupującego. W ten sposób nabywca odzyskałby pieniądze w przypadku bankructwa firmy budowlanej, chociaż nie mieliby domu. ”
  2. „Tak zwana„ postuma decennale ”, czyli reguła stanowi, że w chwili podpisania aktu prawnego producent wystawia gwarancję na wszelkie szkody, które mogą powstać w ciągu następnych dziesięciu lat z powodu wad konstrukcyjnych, które wymagałyby wtedy naprawianie przez kupującego. ”

Jak uzyskać te zabezpieczenia? „Spisując umowę przedwstępną przed notariuszem, która pociąga za sobą aktywację zabezpieczeń przewidzianych w dekrecie legislacyjnym 122/2005”, odpowiada Marcoz. „Problem polega na tym, że gwarancje te mają wysokie koszty dla firmy budowlanej. Z tego powodu przedwstępne umowy często nie są sporządzane przez notariusza, ale mają formę prywatnego aktu. W ten sposób jednak kupujący zostaje pozostawiony bez ochrony i narażony na ryzyko utraty pieniędzy i domu. Zaleca się, aby zawsze zwracać się do notariusza, ale zwłaszcza w przypadku zakupu od firmy budowlanej, abyś nie znalazł się bez zabezpieczenia."

Zakup domu od firmy budowlanej: koszty, wydatki i podatki

Zakup domu od firmy budowlanej wiąże się z pewnymi kosztami, które są częściowo pokrywane z wydatków, częściowo z podatków. W szczególności będziesz musiał pokryć koszty aktu notarialnego, które różnią się od kosztów zawarcia prywatnej umowy kupna i sprzedaży między osobami prywatnymi. Podatek VAT zastępuje podatek rejestracyjny, który musisz zapłacić, gdy kupujesz dom od osoby prywatnej.

Ile podatku VAT musisz zapłacić, kupując dom od firmy budowlanej?

„Zakup nowej nieruchomości od budowniczego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie podatkiem rejestracyjnym, który zamiast tego dotyczy transakcji między osobami” - wyjaśnia Marcoz. „Jest to niestety niekorzystne dla podatnika w porównaniu z transakcjami prywatnymi: VAT na zakup od budowniczego wynosi 10%, podczas gdy podatek rejestracyjny w transakcji prywatnej wynosi 9%. VAT na zakup od budowniczego wynosiłby 4% dla podstawowego miejsca zamieszkania w porównaniu z 2% podatkiem rejestracyjnym za transakcję prywatną. przy zakupie od producenta płaci się od rzeczywistej ceny zamknięcia, natomiast w przypadku transakcji między osobami prywatnymi podatek rejestracyjny jest płacony od wartości katastralnej, która jest zazwyczaj niższa niż cena sprzedaży. ”

Ułatwienia przy zakupie domu od firmy budowlanej

Oprócz ulgi podatkowej dostępnej dla pierwszego domu, który jest również dostępna na zakup domu od osób prywatnych, nie ma żadnych specjalnych obniżek w 2019 r. na zakup domu od firmy budowlanej. Do zeszłego roku możliwe było odliczenie 50% podatku VAT, rozłożonego na okres dziesięciu lat, na zakup pierwszego lub drugiego domu w klasie energetycznej A lub B. Jednak ta możliwość nie została przedłużona do 2019 roku.”

Zakup domu od firmy budowlanej: zalety

W przypadku braku tych korzyści, jaka jest zaleta zakupu domu bezpośrednio od producenta? „Niewątpliwie zakup nowego domu”, odpowiada notariusz, „który będzie miał na przykład wyższy poziom efektywności energetycznej i będzie lepiej zarządzany z punktu widzenia usług oraz będzie wymagał mniejszej konserwacji w dłuższej perspektywie. ”

Zakup domu od firmy budowlanej za pośrednictwem agencji nieruchomości

Jaka jest różnica między kupnem domu od firmy budowlanej a robieniem tego za pośrednictwem agencji nieruchomości? „Proces zakupu jest taki sam, ale agencja może być cennym wsparciem dla klienta, poprowadzić go przez wszystkie procedury i wyjaśnić wszystkie działania. Oczywiście w tym przypadku konieczne jest zapłacenie odpowiedniej prowizji agentowi nieruchomości”