Immobilien in Italien vom Bauträger kaufen: Was muss beachtet werden?

Wissenswertes, wenn Sie eine Immobilie in Italien vom Bauträger kaufen / Gtres
Wissenswertes, wenn Sie eine Immobilie in Italien vom Bauträger kaufen / Gtres
30 Mai 2019, Redaktion

Eine Immobilie direkt vom Bauträger zu kaufen hat Vor- und Nachteile. Der Notar Giampaolo Marcoz vom italienischen Notarverband Consiglio Nazionale del Notariato klärt uns auf.

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger hat einen ganz besonderen Charme: man kann die Entstehung des Hauses von Anfang an miterleben, die Ausstattung mit den Architekten abstimmen und vor allem die Gewissheit haben, dass eine Neubau-Immobilie in Sachen Energieverbrauch und Wartungskosten sehr günstig ist.

Es gibt jedoch einige Aspekte zu beachten, damit der Traum vom Eigenheim nicht zu einem Albtraum wird.

Kauf einer Immobilie vom Bauträger im Jahr 2019

„Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger in Italien ist ein Prozess, der nicht immer vom Notar durchgeführt wird“, erklärt Marcoz. „Am einfachsten ist es, eine fertiggestellte Neubau-Immobilie zu kaufen: Der Käufer hat die Immobilie bereits besichtigt, die Kosten für zusätzliche Arbeiten und Ausstattungen bewertet, sich für den Kauf entschieden, geht zum Notar und unterschreibt den Kaufvertrag.“

Wie sieht es aus, wenn sich unser Traumhaus noch in der Planungsphase befindet? „Wenn die Immobilie noch nicht gebaut wurde“, so Marcoz, „versucht der Bauträger, der das Bauland gekauft hat, das Haus oder die Wohnungen zu verkaufen, bevor der erste Spatenstich erfolgt ist. Er ist natürlich sehr daran interessiert, alle Wohneinheiten so schnell wie möglich zu verkaufen, da er Mittel benötigt, um den Bau zu finanzieren. Für diese Fälle ist ein Vorvertrag zwischen Käufer und Bauherren vorgesehen, in dem der endgültige Preis und die Zahlungstermine festgelegt werden (z. B. können je nach Stand der Bauarbeiten verschiedene Zahlungen geleistet werden).“

Der Vorvertrag ist jedoch keine Garantie. „Manchmal gerät das Bauunternehmen in eine Krise oder meldet Konkurs an, weil das Grundstück als Sicherheit für die Hypothek eingesetzt wurde, mit der der Kauf dieses Grundstücks finanziert wurde. Dies ist ein Problem für den Käufer, da im Falle einer Zwangsversteigerung der Erlös an den Gläubiger fließt. Diejenigen, die einen Vorvertrag unterzeichnet haben, verlieren ihr Geld und ihre Immobilie – es sei denn, dieser Vertrag wurde von einem Notar beglaubigt.“

Immobilien vom Bauträger kaufen: So können Sie sich schützen

In diesem Fall ist es unerlässlich, dass der Käufer gewisse Sicherheiten hat. Wie stellt man dies an?

„Die Notwendigkeit, den Käufer zu schützen“, antwortet Marcoz, „ist die Grundlage der Gesetzesverordnung 122/2005, die immer noch die Referenznorm in diesem Bereich ist.“

Der Notar erklärt uns seine zwei grundlegenden Elemente:

  1. Der Schutz des Käufers in Bezug auf die in den verschiedenen Phasen vom Baubeginn bis zur Schlüsselübergabe gezahlten Beträge. Dieser Schutz verpflichtet den Bauträger, dem Käufer eine von einer Bank oder einer Versicherungsgesellschaft ausgestellte Sicherheit in Höhe aller vom Käufer gezahlten Beträge zu geben. Auf diese Weise würde der Käufer, zumindest im Falle eines Konkurses, sein Geld zurückerhalten.
  2. Die zehnjährige Garantie, „postuma decennale“, sieht vor, dass der Bauträger bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages dem Käufer eine zehnjährige Garantie für Baumängel gibt.

Wie kann ich diese Schutzmaßnahmen in Anspruch nehmen? „Durch die Beglaubigung des Kaufvertrages durch einen Notar, da so automatisch die Gesetzesverordnung 122/2005 angewendet wird“, erklärt der Notar. „Das Problem ist, dass diese Garantien erhebliche Kosten für den Bauträger mit sich bringen, da die zu zahlenden Beträge begrenzt werden. Deshalb wird der Vorvertrag oft nicht vom Notar beglaubigt, sondern es wird ein privater Vertrag abgeschlossen. Auf diese Weise ist der Käufer jedoch nicht geschützt und dem Risiko ausgesetzt, die gezahlten Beträge und das Haus zu verlieren. Es ist ratsam, sich stets an einen Notar zu wenden, insbesondere beim Kauf vom Bauträger.“

Eine Immobilie vom Bauträger kaufen: Kosten, Ausgaben und Steuern

Der Kauf einer Immobilie direkt vom Bauträger ist mit Kosten verbunden, die sich aus verschiedenen Aufwendungen und Steuern zusammensetzen. Insbesondere fallen Kosten für die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages an, was bei einem Kaufvertrag zwischen Privatpersonen ohne Einschaltung eines Notars nicht der Fall ist. Dafür fällt, wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, die Registrierungssteuer statt der Mehrwertsteuer an.

Welche Mehrwertsteuer fällt beim Kauf vom Bauträger an?

„Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger ist umsatzsteuerpflichtig; beim Kauf von einer Privatperson fällt eine Registrierungssteuer an“, erklärt der Notar. „Dabei handelt es sich um einen steuerlichen Nachteil im Vergleich zum Kauf von einer Privatperson: Die Mehrwertsteuer beim Kauf vom Bauträger entspricht 10%, während die Registrierungssteuer beim Kauf von privat 9% beträgt. Wenn es sich um den Kauf des Hauptwohnsitzes handelt, fällt 4% Mehrwertsteuer bzw. 2% Registrierungssteuer an. Darüber hinaus wird beim Kauf vom Bauträger die Mehrwertsteuer auf den tatsächlichen Kaufpreis gezahlt, während bei einer Transaktion zwischen Privatpersonen die Registrierungssteuer auf Grundlage des Katasterwertes berechnet wird, der in der Regel niedriger ist als der Kaufpreis.

Vorteile beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger

Abgesehen von der Vergünstigung für den Kauf einer Hauptsitzwohnung, die auch beim Kauf von Privatpersonen angewendet wird, existieren im Jahr 2019 keine besonderen Vergünstigungen für den Kauf einer Immobilie vom Bauträger. Bis zum vergangenen Jahr war es möglich, beim Kauf eines Erst- oder Zweitwohnsitzes der Energieklasse A oder B 50% der Mehrwertsteuer abzuziehen, verteilt auf zehn Jahre.

Eine Immobilie vom Bauträger kaufen: Vorteile

Da es keine besonderen Steuervergünstigungen gibt, worin besteht der Vorteil, eine Immobilie direkt vom Bauträger zu kaufen? „Der große Vorteil ist der Kauf einer Neubau-Immobilie“, so der Notar, „die z. B. eine höhere Energieeffizienz hat und weniger Wartungsarbeiten benötigt.“

Kauf einer Immobilie vom Bauträger über einen Makler

Worin besteht der Unterschied zwischen dem Kauf einer Neubau-Immobilie vom Bauträger und einer Immobilienagentur? „Der Kaufprozess ist derselbe“, erklärt Marcoz, „aber der Makler kann eine wertvolle Unterstützung für den Kunden sein, um ihn durch alle Schritte zu führen und ihn stets über die aktuelle Situation zu informieren. Dafür fällt natürlich eine entsprechende Kommission an.“

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