Comprar una casa directamente de la empresa constructora tiene sus ventajas y desventajas. Veamos cuáles son con la ayuda del notario Giampaolo Marcoz del Consejo Nacional del Notariado.
La compra de una casa a la empresa constructora tiene un encanto muy especial: ver el nacimiento de la casa desde los cimientos, acordar la apariencia con los arquitectos y sobre todo tener la certeza de un nuevo edificio que sin duda estará a la vanguardia desde el punto de vista energético y de mantenimiento.
Sin embargo, hay algunos aspectos a tener en cuenta para evitar que un sueño hermoso se convierta en un puñado de moscas. La razón de ello nos la explica el Consejero Nacional del Notariado Giampaolo Marcoz.
Comprar una casa al constructor en 2019
"La compra de una propiedad al constructor es un proceso que no siempre se realiza ante notario”, explica Marcoz. “El caso menos complicado es la compra de una vivienda existente: en ese caso el comprador ya ha visto la propiedad terminada, ha evaluado los costes de cualquier trabajo y características adicionales, ha decidido comprar, luego va al notario y realiza el acto de compra”.
¿Qué pasa si la propiedad de nuestros sueños sigue siendo sólo un proyecto? “Cuando el edificio está por construir”, responde Marcoz, “lo que sucede es que el constructor que compró el terreno intenta vender la casa incluso antes de que se construya, porque su interés, por supuesto, es colocar todas las unidades que se van a construir, y necesita los fondos para financiar la construcción. Por lo tanto, el procedimiento prevé que se celebre un contrato preliminar entre el comprador y el constructor, en el que se establezcan el precio final y los plazos de pago (por ejemplo, se pueden efectuar varios pagos en función del estado de avance de las obras)".
Sin embargo, el contrato preliminar no siempre tiene éxito. "A veces el constructor entra en un proceso de crisis o quiebra, porque, por ejemplo, ha hipotecado la propiedad para comprar el terreno y financiar la obra. Esto se convierte en un problema para el comprador, porque en el caso de una subasta el producto va al acreedor, mientras que la persona que firmó el preliminar pierde su dinero y también la casa, a menos que la escritura fue firmada por un notario público”.
Comprar una casa al constructor: cómo protegerse
En este caso es esencial que el comprador tenga garantías. ¿Cómo hacer esto?
"La necesidad de proteger al comprador es la base del Decreto Legislativo 122/2005, conocido como el Texto Refundido de la mercancía a construir, que sigue siendo la norma de referencia en la materia.
Básicamente, el notario Marcoz nos explica sus dos elementos esenciales. “Hay dos elementos distintivos del Texto Único", enumera Giampaolo Marcoz:
- La protección del comprador respecto a las sumas pagadas en las distintas etapas desde la fundación hasta tener la llave en mano. Esta protección obliga al fabricante a dar una garantía emitida por un banco o una compañía de seguros por un importe igual a todas las sumas pagadas por el comprador. De esta manera, al menos en caso de quiebra, el comprador recuperaría su dinero, mientras permanece sin hogar”.
- “La llamada ‘postuma decennale’, es decir, la norma que establece que en el momento de la escritura el fabricante emite una garantía contra los daños que puedan surgir en los próximos diez años, debido a defectos en la construcción que luego requieren la intervención del comprador”.
¿Cómo obtener estas protecciones? "Ciertamente, al hacer el contrato preliminar delante de un notario, lo que implica necesariamente la activación de las protecciones previstas en el Decreto Legislativo 122/2005”, responde el Consejero Nacional del Notariado. “El problema es que estas garantías tienen costes importantes para el constructor, porque se le pide una limitación de las sumas recibidas. Por eso, a menudo los preliminares no son hechos por el notario, sino por escritura privada. De esta manera, sin embargo, el comprador queda al descubierto y expuesto al riesgo de perder las sumas pagadas y la casa. Se aconseja recurrir siempre al notario, pero sobre todo en caso de compra a un fabricante, para no encontrarse sin protección”.
Comprar una casa a un constructor: costos, gastos e impuestos
La compra de una casa a una promotora implica costes, representados en parte por gastos y en parte por impuestos. En particular, pagarás los gastos de la escritura notarial, que tienen un importe diferente al de la compraventa entre particulares. El IVA, en cambio, sustituye al impuesto de registro, que debe pagarse al comprar una casa a un particular.
¿Cuánto IVA se paga cuando se compra una casa al constructor?
"La compra al constructor está sujeta al IVA, y no a un impuesto de registro, que en cambio se refiere a las transacciones entre particulares. Es lamentablemente una desventaja de tratamiento fiscal en comparación con las transacciones privadas: el IVA para la compra al constructor es de hecho del 10%, mientras que el impuesto de registro en una transacción privada sería del 9%. Si fuera entonces la primera casa, el IVA para la compra al constructor sería del 4% comparado con un impuesto de registro del 2% para una transacción privada. Además, la compra al constructor se paga sobre el precio real, mientras que para una transacción entre particulares se paga el impuesto de registro sobre el valor catastral, generalmente inferior al precio de venta”.
Facilidades para comprar una casa al constructor
Aparte de las desgravaciones de una primera residencia, que también están disponibles para la compra de una casa a particulares, no existen deducciones fiscales especiales en 2019 para la compra de una casa a una empresa constructora. Hasta el año pasado era posible deducir el 50% del IVA, repartido en diez años, en la compra de la primera o segunda vivienda de la clase energética A o B. Sin embargo, esta oportunidad no se ha ampliado hasta 2019.
Comprar una casa al constructor: las ventajas
A falta de estas ayudas, ¿cuál es la ventaja de comprar la casa directamente al fabricante? "Sin duda la de comprar un nuevo producto”, responde el notario Marcoz, “que tendrá, por ejemplo, un mejor perfil energético y estará mejor gestionado desde el punto de vista de los servicios, o requerirá menos mantenimiento”.
Compra de una casa al constructor a través de una agencia
¿Cuál es la diferencia entre comprar una casa a un constructor y la agencia inmobiliaria? "El proceso de compra es el mismo pero la agencia puede ser un valioso apoyo para el cliente, para guiarlo a través de todos los procedimientos y explicarle la situación en la que se está moviendo. Obviamente, en este caso es necesario pagar la comisión correspondiente".