Achiziționarea unei case de la dezvoltator în Italia

Cumpărarea unei case direct de la dezvoltator în Italia are punctele sale pozitive și negative. Astăzi, analizăm cum poți cumpăra o casă în Italia direct de la constructor, cu ajutorul notarului Giampaolo Marcoz de la Consiliul Național al Notarilor din Italia.

Cumpărarea unei case de la firma de construcții are un farmec deosebit: să-ți vezi casa cum ia naștere de la fundație, să decizi aspectul său și alte trăsături cu arhitecții și mai ales să ai privilegiul de a deține o locuință nouă, pe culmea eficienței energetice.

În același timp, există câteva dezavantaje importante de care trebuie să țineți cont atunci când cumpărați de la dezvoltator, astfel încât visul frumos să nu devină brusc un coșmar groaznic. Giampaolo Marcoz explică mai mult.

Achiziționarea unei case de la dezvoltator în 2019

"Achiziționarea unei proprietăți de la constructor este un proces care nu are loc întotdeauna în fața unui notar", explică Marcoz. "Cazul cel mai puțin complicat este achiziționarea unei unități de locuit existente: în acest caz, cumpărătorul vede locuința terminată deja, evaluează costurile oricăror lucrări și caracteristici suplimentare pe care le dorește, decide să cumpere, apoi merge la notar și face actele. "

Dar ce se întâmplă dacă proprietatea viselor tale este încă în stadiul de proiect? "Când clădirea urmează să fie construită", răspunde Marcoz, "ceea ce se întâmplă este că constructorul care a cumpărat terenul încearcă să vândă casa chiar înainte de a fi construită, pentru că interesul său, desigur, este de a vinde toate locuințele înainte de a fi construite și are nevoie de fonduri pentru a finanța construcția. Prin urmare, procedura este aceea că se încheie un contract preliminar între cumpărător și constructor, care stabilește în scris prețul final și timpul de plată (de exemplu, se pot face diferite plăți în funcție de stadiul de dezvoltare al lucrări de construcție). "

Cu toate acestea, acest acord de pre-achiziție nu este întotdeauna de succes. "Uneori constructorul poate intra în criză sau în faliment, probabil pentru că au ipotecat proprietatea pentru a achiziționa terenul și a finanța lucrările. Aceasta poate deveni o problemă pentru cumpărător, deoarece dacă se ajunge până în punctul în care casa trebuie licitată, încasările se îndreaptă către creditor, în timp ce persoana care semnează contractul preliminar de vânzare-cumpărare pierde și banii și casa. Singura modalitate de a preveni acest lucru este ca actul preliminar să fie semnat în fața unui notar public ".

Achiziționarea unei case de la constructor: cum să te protejezi

Atunci când cumpărați o proprietate de la constructor, este esențial ca cumpărătorul să aibă anumite garanții. Dar ce fel de garanții?

"Necesitatea ca cumpărătorul să se protejeze", spune Marcoz, "este baza Decretului Legislativ 122/2005, cunoscut sub numele de Textul Consolidat al bunurilor care urmează a fi construite, care este încă referința standard pe această temă".

Practic, notarul Marcoz ne explică două elemente esențiale ale ghidului Consiliului Notarilor: "Există două elemente distinctive ale Textului Consolidat":

1. "Protecția cumpărătorului în ceea ce privește sumele plătite în diferitele etape ale construcției, de la fundație până la cheie. Această protecție obligă constructorul să dea o garanție emisă de o bancă sau de o societate de asigurări pentru o sumă egală cu toți banii plătiți de cumpărător. În acest fel, cumpărătorul își va recupera banii în cazul falimentului societății de construcții, deși nu ar avea o casă. "
2. "Așa-numita "postuma decennale", adică regula spune că, la momentul semnării actului de vânzare-cumpărare, constructorul emite o garanție împotriva oricăror daune care ar putea apărea în următorii zece ani din cauza unor defecte de construcție, necesitând apoi reparații din partea cumpărătorului. "

Cum poți obține aceste protecții? "Încheind contractul preliminar de vânzare-cumpărare în fața unui notar, însemnând implicit activarea protecțiilor prevăzute în Decretul Legislativ 122/2005", răspunde Marcoz. "Problema este că aceste garanții au costuri ridicate pentru constructor, deoarece este nevoit să limiteze suma de bani pe care o primește. De aceea, contractele preliminare nu sunt adesea făcute prin notar, astfel cumpărătorul rămâne descoperit și expus riscului de a-și pierde banii și casa . Sfatul este de a recurge întotdeauna la un notar, dar mai ales în cazul achiziționării de la un dezvoltator, astfel încât să nu rămâneți neprotejați. "

Achiziționarea unei case de la dezvoltator: costuri, cheltuieli și taxe

Achiziționarea unei locuințe de la o societate de construcții implică anumite costuri care sunt reprezentate parțial de cheltuieli, parțial de impozite. În mod specific, va trebui să plătiți costurile actului notarial, care sunt diferite de costurile de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare între persoane fizice. TVA-ul înlocuiește taxa de intabulare, pe care trebuie să o plătiți atunci când cumpărați casa second hand de la un vânzător privat.

Ce TVA trebuie să plătești când cumperi o locuință de la constructor?

"La achiziționarea unei noi proprietăți direct de la dezvoltator se plătește TVA-ul și nu taxa de intabulare, care în schimb se referă la tranzacții între persoane fizice", explică Marcoz. "Din păcate, este un dezavantaj fiscal pentru cumpărător în comparație cu tranzacțiile private: TVA la achiziționarea de la constructor este de 10%, în timp ce taxa de intabulare pentru o tranzacție privată ar fi de 9%, TVA-ul pentru achiziționarea de la constructor a unei reședințe principale este de 4%, comparativ cu o taxă de intabulare de 2% pentru o tranzacție privată. În plus, TVA-ul când achiziționați de la constructor se plătește pe prețul real de vânzare, în timp ce pentru o tranzacție între persoane fizice taxa de intabulare este plătită pe valoarea cadastrală, care este, în general, mai mică decât prețul de vânzare. "

Facilități la achiziționarea unei case direct de la constructor

În afară de deducerea fiscală de care se poate beneficia pentru prima locuință, de care se poate beneficia  și la achiziționarea unei case de la persoane fizice, nu există reduceri speciale în anul 2019 pentru achiziționarea unei locuințe de la compania de construcții. Până anul trecut, era posibilă o deducere a 50% din TVA, repartizată pe o perioadă de zece ani, la achiziționarea unei prime case sau a unei a doua case din clasa energetică A sau B. Cu toate acestea, această posibilitate nu a fost extinsă pentru anul 2019. “

Cumpărarea unei case de la dezvoltator: avantaje

Fără aceste deduceri, care este avantajul achiziționării casei direct de la dezvoltator? "Fără îndoială avantajul este achiziționarea unui produs nou", răspunde notarul, "care va avea, de exemplu, un coeficient mai bun de eficiență energetică și va fi mai bine gestionat din punct de vedere al serviciilor și va necesita mai puțină întreținere pe termen lung. “

Achiziționarea unei case de la constructor printr-o agenție imobiliară

Care este diferența dintre cumpărarea unei case de la constructor și realizarea acestui proces prin intermediul unei agenții imobiliare? "Procesul de achiziție este același, dar agenția poate fi un suport valoros pentru client, pentru a-l ghida prin toate procedurile și pentru a-i explica situația. Evident, în acest caz, este necesar sa plătească comisionul perceput de agentul imobiliar".