Posso vender a minha casa em Itália se estiver arrendada?

Tenho uma casa em Itália que está arrendada a um inquilino, mas quero vendê-la para criar liquidez para um novo investimento. Posso fazer isso? Essa é uma preocupação comum, e não é incomum que os proprietários, especialmente os proprietários estrangeiros em Itália, não tenham a certeza sobre as regras e as melhores práticas nesta situação. Vamos ajudar-te a entender melhor o processo.

A perspectiva do comprador: prós e contras de comprar uma casa com um inquilino

Comecemos pelo princípio: vender uma casa que já foi arrendada por um inquilino é possível sem quaisquer restrições, podendo até agregar valor ao imóvel, uma vez que o comprador - assumindo que não pretende morar na casa - teria à partida uma fonte de renda pré-existente juntamente com o imóvel que está a adquirir. Para muitos potenciais compradores, uma propriedade que já tem um inquilino representa uma fonte segura de rendimento, uma vez que ele ou ela é um inquilino honesto, eles receberão pagamentos regulares de renda.

O valor de uma casa com um inquilino pode, portanto, exceder o valor de mercado da própria propriedade. No entanto, é um pouco mais provável que a presença de um inquilino deprecie o seu valor. Há que considerar que o comprador não tem a menor garantia de que mesmo o inquilino mais honesto não irá, um dia, simplesmente deixar de fazer pagamentos regulares por qualquer motivo. Além disso, deve-se considerar o tipo e a duração do seu contrato de arrendamento, que pode atrasar muito o aproveitamento da casa por parte do novo proprietário, caso seja obrigado a mantê-la. Por fim, a compra de uma casa já arrendada pode levar à perda do primeiro bónus residencial.

Como é que o primeiro bónus residencial está em risco se a casa já estiver arrendada

Na realidade, do ponto de vista do comprador, se o inquilino não desocupar a casa no prazo de 18 meses, o comprador pode perder o direito de usufruir dos incentivos fiscais vinculados à primeira habitação. Este não é o caso com todos os compradores, mas pode reduzir significativamente o número de interessados em comprar o teu imóvel. Para que uma casa seja considerada "residência principal", é necessário que o comprador a estabeleça dentro de 18 meses a partir da data de recebimento da escritura. Se, no final desses 18 meses, a residência estiver em posse do inquilino existente, o primeiro bónus residencial para o novo proprietário provavelmente expirará. Este facto certamente não é vantajoso para ti se fores o proprietário do imóvel arrendado e desejares vendê-lo. Como tal, o melhor conselho é esperares que o prazo do arrendamento termine em menos de 18 meses para venderes o teu imóvel, para facilitar a procura de novos compradores.

É preciso dizer que, apesar da garantia do vendedor de que o inquilino desocupará o apartamento nos fatídicos 18 meses, caso isso não aconteça, ocorre a perda da primeira gratificação. De facto, o Tribunal de Recurso decidiu (Cass. Ord. N.º 4591/18 de 28.02.2018) que a única razão pela qual a transferência de residência pelo comprador pode ser atrasada sem perda das primeiras prestações de habitação é "força maior", ou seja, um evento inevitável e imprevisível. De acordo com o Tribunal de Justiça, comprar uma casa já arrendada cria um risco que é, até certo ponto, previsível e exige cautela, pelo que não se qualifica.

Se adicionares o incómodo de ter que gerir um possível procedimento de despejo no futuro, o que certamente não é um incentivo para qualquer potencial comprador, a simples conclusão é que se pretendes vender uma casa com um inquilino a viver lá, deves evitar vendê-la a compradores que possam precisar dela imediatamente (como um jovem casal). Em vez disso, é melhor venderes o imóvel a alguém que pretende arrendar a habitação, geralmente alguém que deseja comprar uma casa para fins de investimento.

Comprar uma casa com um inquilino dentro: quais são as salvaguardas potenciais?

Se um comprador quiser comprar a casa que já está arrendada, mas também se quiser proteger dos riscos potenciais, poderá optar por uma cláusula de rescisão incluída no contrato no caso do inquilino não se mudar a tempo, ou pelo menos dentro de uma data claramente estabelecida, apesar das promessas do vendedor. O Tribunal de Nápoles (julgamento no processo registrado sob RG 340/2008) decidiu que tal cláusula é inteiramente legítima e vantajosa tanto para o comprador, que está protegido desta forma, quanto para o vendedor, que tem a garantia de outra oportunidade para vender o seu apartamento caso esta venda não seja concretizada como resultado do arrendamento.