Pot să-mi vând proprietatea din Italia dacă este închiriată?

Am o casă în Italia care este închiriată unei persoane, dar vreau să o vând pentru a crea lichidități pentru o nouă investiție. Pot sa fac asta? Aceasta este o preocupare comună și nu este ceva neobișnuit ca proprietarii de imobile, în special proprietarii străini de proprietăți în Italia, să fie nesiguri în ceea ce privește regulile și bunele practici în această situație. În acest articol îți explicăm totul.

Perspectiva cumpărătorilor: argumente pro și contra cumpărării unei case cu chiriaș

În primul rând: vânzarea unei case care a fost deja închiriată de un chiriaș este posibilă fără nicio restricție și ar putea chiar adăuga valoare proprietății, deoarece pentru cumpărător - presupunând că nu intenționează să locuiască el insuși în casă - ar însemna, de asemenea, asigurarea unei surse de venit preexistente împreună cu cei patru pereți pe care îi cumpără.

Valoarea unei case cu chiriaș ar putea, prin urmare, să depășească valoarea de piață a proprietății în sine, atâta timp cât chiriașul nu este rău-platnic. Cu toate acestea, este ceva mai probabil ca prezența unui chiriaș să-i deprecieze efectiv valoarea. Trebuie să considerăm că cumpărătorul nu are nici cea mai mică garanție că nici cel mai onest chiriaș nu va înceta, într-o zi, pur și simplu să plătească chiria, indiferent de motiv. În plus, trebuie să se ia în considerare tipul și durata contractului de închiriere, care ar putea fi de așa natură încât să întârzie prea mult ca noul proprietar să se poată bucura de casa sa, dacă este obligat să mențină contractul. În cele din urmă, cumpărarea unei case care a fost deja închiriată ar putea duce la pierderea bonusului pentru prima casă .

Cum este pus în pericol bonusul pentru prima casă dacă casa este deja închiriată

Din punctul de vedere al cumpărătorului, de fapt, dacă chiriașul nu eliberează locuința în termen de 18 luni, cumpărătorul poate pierde dreptul de a beneficia de reducerile fiscale aferente primei locuințe. Acesta nu este cazul tuturor cumpărătorilor, dar ar putea reduce semnificativ numărul de părți interesate să-ți cumpere proprietatea. Pentru ca o casă să fie considerată „reședință principală”, este necesar ca cumpărătorul să-și facă reședința în termen de 18 luni de la semnarea contractului. Dacă la sfârșitul acestor 18 luni reședința se află în schimb în posesia chiriașului existent, este probabil să expire bonusul de primă casă pentru noul proprietar. Acest fapt cu siguranță nu este în avantajul dumneavoastră dacă sunteți proprietarul proprietății închiriate și doriți să o vindeți. Ca atare, cel mai bun sfat este să așteptați pentru a vă vinde proprietatea până când data încetarii contractului de închiriere se află la mai puțin de 18 luni distanță, pentru a facilita căutarea de noi cumpărători.

Trebuie spus că, în ciuda asigurării vânzătorului că chiriașul va elibera apartamentul în 18 luni, dacă acest lucru nu se întâmplă oricum se produce pierderea bonusului pentru primalocuință. În fapt, Curtea de Apel a statuat (Ord. Cas. 4591/18 din 28.02.2018) că singurul motiv pentru care transferul domiciliului de către cumpărător poate fi amânat fără pierderea bonusului pentru prima casă este „forța majoră”, adică un eveniment inevitabil şi imprevizibil. Potrivit Curții de Apel, cumpărarea unei case care a fost deja închiriată creează un risc care este, într-o anumită măsură, previzibil și necesită prudență și, prin urmare, nu se califică.

Dacă adaugi și bătaia de cap de a trebui să gestionezi pe viitor o posibilă procedură de evacuare, ceea ce cu siguranță nu este un stimulent pentru niciun potențial cumpărător, concluzia simplă este că dacă intenționezi să vinzi o casă cu un chiriaș care locuiește acolo, ar trebui să eviți să țintești în a o vinde cumpărătorilor care ar putea avea nevoie imediată de ea pentru a locui (cum ar fi un cuplu tânăr). În schimb, este mai bine să vinzi o proprietate în această situație cuiva care dorește chiriași, în general cuiva care dorește să cumpere o casă în scop de investiție.

Cumpărarea unei case cu un chiriaș care locuiește deja în ea: care sunt potențialele garanții?

Dacă un cumpărător ar dori să cumpere casa în ciuda faptului că ea este deja închiriată, dar dorește și să se protejeze de potențiale riscuri, ar putea, totuși, să treacă în cpntract o clauză de reziliere, în cazul în care chiriașul nu pleacă la timp, sau cel putin  la o dată clar stabilita, in ciuda promisiunilor vanzatorului. Tribunalul din Napoli (hotărârea în cauza înregistrată sub RG 340/2008) a hotărât că o astfel de clauză este în întregime legitimă și este în avantajul atât al cumpărătorului, care este protejat în acest mod, cât și al vânzătorului, care este asigurat de încă o șansă de a-și vinde apartamentul în cazul în care această vânzare eșuează ca urmare a închirierii.