Como se está a sair o mercado imobiliário da Itália entre preços e novas tendências

De acordo com o Mortgage Market Monitor da Intesa Sanpaolo, aqui está o ponto em que estava o mercado imobiliário italiano e quais as tendências que afetaram no início de 2022.

Intenções de compra de casa no auge

De acordo com o ISP Monitor, o sentimento do consumidor Istat mostrou um aumento de 0,7 pontos percentuais na parcela daqueles que manifestaram intenção de comprar uma nova casa durante o primeiro trimestre de 2022, para 4,7% (no último trimestre de 2020 foi de 4,0%) . Isto é igual ao recorde histórico registado na pesquisa do segundo trimestre de 2019.

Por outro lado, a proporção de consumidores que mostraram interesse em realizar manutenção extraordinária em casa foi ligeiramente menor do que no trimestre anterior, em 22,2% no primeiro trimestre (24% no quarto trimestre de 2021), graças à continuidade de fortes incentivos fiscais.

Imobiliário residencial entre a recuperação e as novas tendências

Nos primeiros 9 meses de 2021, o número de compras e vendas residenciais confirmou a rápida recuperação pós-pandemia, com mais de 536 mil transações, 161 mil a mais em relação ao mesmo período de 2020 e um crescimento de 43,1%. Comparado ao período correspondente em 2019, o número de imóveis negociados foi 23% maior, com 100 mil transações de diferença. Numa base trimestral, o segundo trimestre teve o maior crescimento em 2021, um aumento de 26% em relação ao período correspondente em 2019.

O choque causado pela pandemia acelerou as tendências em curso e introduziu novas dinâmicas no setor imobiliário, como, por exemplo, a racionalização de escritórios ligada à disseminação do teletrabalho e a procura de habitações maiores, talvez com espaço exterior. Uma das maiores questões tem sido a configuração, qualidade e tamanho dos espaços habitacionais.

Procurar uma casa maior nos subúrbios

A procura por soluções habitacionais maiores levou a um maior foco em cidades menores, incluindo as do interior dos centros metropolitanos. A partir de 2020, a dinâmica dos imóveis transacionados diferiu entre as cidades principais e as cidades menores, o que resultou numa ligeira mudança no número de imóveis transacionados a favor destas últimas. No entanto, no terceiro trimestre os aumentos nos dois agregados foram perfeitamente alinhados (+21,9% a/a para ambos), confirmando uma recuperação parcial das maiores cidades nos primeiros 9 meses de 2021.

Mesmo analisando a desagregação por grandes áreas, é possível perceber como o percentual de transações nas cidades em relação ao total diminuiu ao longo do tempo, em benefício das cidades mais pequenas. Em particular, embora afetado, como já referido, por um forte efeito de base, notamos que a variação positiva nos primeiros 9 meses de 2021 face ao período homólogo de 2020 foi muito mais forte para as não cidades em todas as grandes áreas.

A procura por soluções habitacionais mais arejadas é confirmada ainda pela composição das transações por tamanho, com aumento mais acentuado para as de maior dimensão.

Mais de 96% do total de transações no terceiro trimestre de 2021 envolveram pessoas físicas. Essa participação manteve-se acima de 95% ao longo de 2019 e 2020. Desse valor, no 3º trimestre, 68,7% foram adquiridos com o benefício “primeira casa”, que pode ser considerado uma proxy para casas adquiridas como residências principais. Observamos que essa percentagem diminuiu significativamente nos últimos trimestres. Isso pode indicar um aumento nas compras de investimentos.

Preços das casas em recuperação

O choque da pandemia mostrou a resiliência dos preços dos imóveis residenciais. Em Itália, os preços já estavam com uma tendência ascendente no auge dos encerramentos, embora o mercado muito pequeno de transações possa não ter sido indicativo da tendência geral dos preços de venda. Atualmente, no entanto, o bom momento no mercado imobiliário residencial está a assistir a uma combinação de uma recuperação decisiva no comércio e uma recuperação contínua dos preços.

Neste sentido, a procura de soluções habitacionais mais espaçosas e a consequente mudança de interesse para os mercados imobiliários das cidades mais pequenas em comparação com os centros das cidades podem ter dado um impulso positivo aos preços. Nos primeiros 9 meses de 2021, os preços das casas aumentaram 1% tanto para as casas existentes como para as novas. Como dissemos, essa dinâmica faz parte de uma recuperação dos preços dos imóveis, que em 2020 registou a melhor taxa de crescimento do índice geral do IPAB desde 2011.

Numa base trimestral, notamos uma certa consistência da recuperação a curto prazo: nos últimos 4 trimestres o índice de preços agregados registou sempre variações positivas (+1% em média), face a um histórico muito errático. No entanto, esta tendência é o resultado de diferentes desempenhos dos componentes da casa existente e nova. Este último, apesar dos sinais positivos dos últimos períodos, continuou a apresentar uma certa variabilidade nos resultados de um trimestre para o outro.

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