Según el informe del mercado hipotecario de Intesa Sanpaolo, esta es la situación del mercado inmobiliario italiano y las tendencias que han afectado a principios de 2022.
La intención de compra de vivienda está en su punto álgido
Según el Estudio del ISP, el sentimiento de los consumidores del Istat mostró un aumento de 0,7 puntos porcentuales en la proporción de quienes expresaron su intención de comprar una nueva vivienda durante el primer trimestre de 2022, hasta el 4,7% (en el último trimestre de 2020 fue del 4,0%). Esta cifra es igual al máximo histórico registrado en la encuesta del segundo trimestre de 2019.
Por otro lado, la proporción de consumidores que expresaron su disposición a realizar un mantenimiento excepcional del hogar fue ligeramente menor que en el trimestre anterior, con un 22,2 % en el primer trimestre (24 % en el cuarto trimestre de 2021), gracias a la continuación de los fuertes incentivos fiscales.
El sector inmobiliario residencial, entre la recuperación y las nuevas tendencias
En los primeros 9 meses de 2021, el número de compraventas de viviendas confirmó la rápida recuperación pospandemia, con más de 536 mil transacciones, 161 mil más respecto al mismo período de 2020 y un crecimiento del 43,1%. En comparación con el período correspondiente en 2019, el número de propiedades comercializadas fue un 23% superior, siendo 100 mil transacciones la diferencia. Trimestralmente, el segundo trimestre experimentó el mayor crecimiento durante 2021, un 26% más en comparación con el período correspondiente en 2019.
El shock provocado por la pandemia ha acelerado tendencias en curso e introducido nuevas dinámicas en el sector inmobiliario, por ejemplo, la racionalización de oficinas ligada a la expansión del teletrabajo y la búsqueda de viviendas más grandes, quizás con espacio exterior. Uno de los mayores interrogantes ha sido la configuración, la calidad y el tamaño de los espacios habitables.
Buscando una casa más grande en los afueras
La búsqueda de soluciones de vivienda de mayor tamaño ha llevado a una mayor atención a las ciudades más pequeñas, incluidas las del interior de los centros metropolitanos. A partir de 2020, la dinámica de los inmuebles comercializados difiere entre las principales ciudades y las poblaciones más pequeñas, lo que se traduce en un ligero desplazamiento del número de inmuebles comercializados a favor de estas últimas. Sin embargo, en el tercer trimestre el aumento en los dos grupos estuvo perfectamente alineado (+21,9% interanual para ambos), lo que confirma una recuperación parcial de las grandes ciudades en los primeros 9 meses de 2021.
Incluso observando el desglose por grandes áreas, es posible ver cómo el porcentaje de transacciones en las ciudades sobre el total ha disminuido con el tiempo, en beneficio de los municipios más pequeños. En particular, aunque sufriendo, como ya se ha mencionado, un fuerte efecto base, observamos que la variación positiva en los primeros 9 meses de 2021 en comparación con el mismo periodo de 2020 fue mucho más fuerte para los no urbanos en todas las grandes áreas.
La búsqueda de soluciones habitacionales más espaciosas se confirma además por la composición de las transacciones por tamaño, con un aumento más fuerte para las de mayor tamaño.
Más del 96% del total de las transacciones en el tercer trimestre de 2021 fueron realizadas por personas físicas. Esta proporción se mantuvo por encima del 95% a lo largo de 2019 y 2020. De esta cifra, en el 3T, el 68,7% se adquirió con el beneficio de “primera vivienda”, lo que puede considerarse como un proxy de las viviendas adquiridas como vivienda principal. Observamos que este porcentaje ha disminuido significativamente en los últimos trimestres. Esto puede indicar un aumento en las compras de inversión.
Los precios de la vivienda se recuperan
El impacto de la pandemia mostró la resistencia de los precios de los inmuebles residenciales. En Italia, los precios ya tenían una tendencia al alza en el momento del confinamiento, aunque el reducido mercado de las transacciones puede no ser indicativo de la tendencia general de los precios de venta. En la actualidad, sin embargo, el buen momento del mercado inmobiliario residencial está viendo una combinación de un decisivo repunte del comercio y una recuperación continua de los precios.
En esto, la búsqueda de soluciones habitacionales más espaciosas y el consiguiente cambio de interés hacia los mercados inmobiliarios de localidades más pequeñas en comparación con los centros de las ciudades pueden haber dado un impulso positivo a los precios. En los primeros 9 meses de 2021, los precios de la vivienda aumentaron un 1 %, tanto para las viviendas de segunda mano como para las de obra nueva. Como decíamos, esta dinámica se enmarca en una recuperación de los precios inmobiliarios, que en 2020 registraron la mejor tasa de crecimiento del índice general IPAB desde 2011.
En términos trimestrales, se observa una cierta coherencia de la recuperación a corto plazo: en los últimos 4 trimestres, el índice de precios global ha registrado siempre variaciones positivas (+1% de media), frente a una historia muy errática. Sin embargo, esta tendencia es el resultado de los diferentes comportamientos de los indicadores de la vivienda de segunda mano y de la de obra nueva. Este último, a pesar de los signos positivos de los últimos periodos, sigue mostrando una cierta variabilidad de resultados de un trimestre a otro.
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