O vilă italiană superbă cu terasă panoramică – dar cât te va costa de fapt?
Imaginează-ți că savurezi un espresso pe o terasă scăldată în soare, cu vedere spre podgoriile toscane, ținând în mână cheile propriei tale proprietăți italiene. Sună idilic, nu-i așa? Dar înainte să te lași purtat de val răsfoind anunțurile de pe platforme precum idealista, iată un moment de realism: prețul afișat este doar punctul de plecare.
Piața imobiliară din Italia oferă unele dintre cele mai tentante oportunități din Europa, însă achiziția unei proprietăți implică adesea navigarea printr-un labirint de taxe, comisioane și costuri administrative, care pot adăuga 10-20% la suma finală, în special dacă achiziționezi o a doua locuință sau o proprietate investițională. Vestea bună? Cu informațiile potrivite, poți evita surprizele, îți poți planifica bugetul eficient și îți poți asigura casa din Italia la cel mai bun preț posibil. Acest ghid din 2026 îți explică exact la ce să te aștepți și cum să îți menții visul imobiliar italian pe drumul corect din punct de vedere financiar.
Defalcarea costurilor reale: Dincolo de prețul proprietății
Achiziția unei proprietăți în Italia înseamnă mult mai mult decât suma de pe anunț. Procesul presupune un volum considerabil de documente, onorarii profesionale și un sistem în care aproape toți — de la autorități, la agentul imobiliar și notar — își revendică partea.
Aici lucrurile devin cu adevărat interesante (și potențial costisitoare): Italia folosește două sisteme fiscale, în funcție de faptul că achiziționezi de la un vânzător privat sau de la un dezvoltator, fiecare având reguli și costuri diferite.
Înțelegerea sistemului dual de impozitare din Italia
Dacă achiziționezi o proprietate existentă de la un vânzător privat, vei plăti taxa de înregistrare calculată pe baza valorii cadastrale, care este de obicei cu 30–60% mai mică decât valoarea de piață.
- Reședință principală (prima casă): 2% din valoarea cadastrală
- A doua locuință / casă de vacanță: 9% din valoarea cadastrală
Exemplu: apartament de 300.000 € cu valoare cadastrală de 150.000 €
- Reședința principală: 3.000 € taxă de înregistrare
- A doua locuință: 13.500 € taxă de înregistrare
O diferență de 10.500 € doar în funcție de modul în care intenționezi să utilizezi proprietatea!
Dacă achiziționezi o clădire nouă de la un dezvoltator, se aplică TVA:
- 4% pentru reședința principală
- 10% pentru locuințe secundare
- 22% pentru proprietăți de lux
Același apartament de 300.000 € poate genera între 12.000 și 30.000 € în plus doar din TVA, în funcție de categorie.
Taxele notariale obligatorii
În Italia nu există tranzacție imobiliară fără notar – este obligatoriu prin lege, iar cumpărătorul suportă onorariile.
Așteaptă-te la 1–2,5% din valoarea declarată a proprietății, plus 22% TVA.
- Proprietate de 200.000 €: ~2.000–2.500 €
- Vilă de 500.000 €: ~3.500–5.000 €
Notarul se ocupă de întregul proces: verificarea titlului, colectarea taxelor, actualizări cadastrale. Sfat: compară ofertele – onorariile nu sunt standardizate și o mică cercetare poate economisi sute de euro.
Comisioane pentru agenți imobiliari
Spre deosebire de multe alte țări, în Italia comisionul agenților imobiliari este împărțit între vânzător și cumpărător: 2–5% fiecare, plus 22% TVA.
- Proprietate de 300.000 €: ~9.000–12.000 €
Negocierea este uneori posibilă, mai ales pentru cumpărătorii care plătesc cash sau pentru proprietățile aflate de mult timp pe piață.
Costuri ascunse care iau cumpărătorii prin surprindere
Dincolo de costurile principale, cumpărătorii sunt deseori surprinși de câteva cheltuieli mai mici:
- Taxe de condominiu: 200–1.000 € anual pentru apartamente
- Racordare utilități: 200–500 € instalare; taxe lunare ~40–70 € (electricitate), 26 € (apă)
- Servicii de traducere: 250–350 € pentru traducători autorizați la semnare
- Asigurare de proprietate: 180–380 € anual; obligatorie dacă iei credit (0,21% din valoarea proprietății, acoperire pe 20 de ani)
- Costuri de schimb valutar: marje de 2–4% la transferuri
Cumpărători străini: ce trebuie să știi
Italia permite achizițiile străinilor, dar există câteva condiții:
- Țările cu reciprocitate (SUA, Marea Britanie, majoritatea țărilor occidentale) sunt eligibile
- Ai nevoie de un codice fiscale (număr italian de identitate fiscală)
- Procesare din străinătate: 2–4 săptămâni
- Achiziția nu oferă automat rezidență, dar poate sprijini anumite tipuri de viză, inclusiv viza de rezidență elective (necesită venit anual extern de 31.000 €)
Programul "prima casă" italian: arma ta secretă
Din punct de vedere financiar, scenariul ideal este statutul de prima casă (reședință principală) – probabil cea mai bună opțiune pentru achiziția în Italia.
Beneficii:
- Taxa de înregistrare scade de la 9% → 2% din valoarea cadastrală
- Scutire de la impozitul IMU (economii anuale de peste 2.000 €)
- Condiții ipotecare mai avantajoase
- Alte stimulente fiscale locale
Pentru o proprietate de 400.000 €, statutul de prima casă poate economisi 14.000 € doar la taxa de înregistrare.
Cerințe:
- Să nu deții altă proprietate rezidențială în aceeași localitate
- Stabilirea reședinței în cel mult 18 luni
- Statutul „Prima casa” poate fi acum transferat între proprietăți
Chiar și pentru o casă de vacanță, rezidența temporară poate fi justificată documentar.
Exemple reale: ce vei plăti efectiv
Apartament de 250.000 € ca reședință principală:
- Preț proprietate: 250.000 €
- Taxă de înmatriculare: 3.150 €
- Taxe notariale: 2.500 €
- Agent imobiliar: 9.150 €
- Juridic/topografie: 5.000 €
- Diverse: 1.200 €
- Costuri suplimentare totale: 21.000 € (8,4% din prețul de achiziție)
Vilă de 500.000 € ca a doua locuință:
- Preț proprietate: 500.000 €
- Taxă de înmatriculare: 28.350 €
- Taxe notariale: 4.500 €
- Agent imobiliar: 18.300 €
- Onorarii profesionale: 12.000 €
- Costuri de instalare: 2.000 €
- Costuri suplimentare totale: 65.150 € (13% din prețul de achiziție)
Strategii inteligente pentru minimizarea costurilor
- Planifică-ți achiziția – proprietățile aflate pe piață de peste 6 luni indică adesea vânzători motivați
- Ia în considerare diferențele de preț regionale – sudul Italiei poate fi cu până la 70% mai accesibil decât nordul
- Maximizează avantajele „prima casa” – rezidența temporară poate economisi mii chiar și pentru locuințele de vacanță
- Alege profesioniști cu atenție – onorariile notariale, juridice și topografice pot varia semnificativ
- Verifică cerințele privind eficiența energetică – normele din 2030 impun clasa energetică minimă E
Concluzii despre piața imobiliară din Italia
Piața imobiliară italiană oferă oportunități extraordinare, dar succesul depinde de pregătire. Beneficiile “prima casa”, alegerea zonei potrivite și momentul achiziției pot economisi zeci de mii de euro. Investiția în consultanță profesionistă din timp previne erori costisitoare ulterior.
Cu informațiile corecte, visul tău imobiliar italian în 2026 este pe deplin realizabil.
Întrebări frecvente
Care este taxa pe achiziționarea de proprietăți în Italia?
Taxa de înregistrare variază între 2% (reședință principală) și 9% (reședință secundară) din valoarea cadastrală. Proprietățile noi sunt supuse TVA de 4%, 10% sau 22%, în funcție de destinație.
Poate un străin să cumpere o proprietate în Italia?
Da, cetățenii din țări cu acorduri de reciprocitate (inclusiv SUA și Regatul Unit) pot cumpăra. Este necesar un codice fiscale, iar cerințele sunt identice cu cele pentru cetățenii italieni.
Cât sunt comisioanele ipotecare în Italia?
Costurile de aranjare a creditului ipotecar sunt, în medie, 1% din valoarea creditului, plus taxa de înregistrare (0,25% pentru prima casă, 2% pentru proprietăți de investiții). Există și costuri suplimentare pentru asigurare și evaluare.
Este scumpă cumpărarea unei proprietăți în Italia?
De obicei, costurile totale reprezintă 10–20% din prețul de achiziție, însă beneficiile prima casa și alegerea zonei pot reduce semnificativ cheltuielile.