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Locazioni, 3 mosse per sopravvivere all'incubo delle morosità
GTRES

Mai come negli ultimi anni le locazioni sono state un viatico importante del settore immobiliare. Dopo anni di acquisti euforici, seguiti dal giro di vite di accesso al credito e quindi da un dimezzamento del numero di compravendite (il 2006 si è chiuso quota  845.051 mentre il 2014 è arrivato a 417.524 - elaborazione dati gerardopaterna.com), la locazione ha soddisfatto l'esigenza abitativa degli italiani con un tasso di crescita significativo (+47,40% nel periodo 2007-2014 - elaborazione dati Salvaffitto) ed un record di 1.636.045 contratti di locazione registrati nel 2014.

Il ricorso massivo alla locazione ha portato con sé anche un aumento delle morosità, ovvero il mancato pagamento dei canoni mensili e delle spese condominiali, portando gli sfratti per morosità dai 33.959 del 2007 ai 69.015 del 2014 (+103% - dati Ministero dell'Interno).

C'è da dire che la maggioranza dei rapporti tra conduttore e locatore esistono all'insegna di un sereno e normale scambio di prestazioni; di conseguenza è bene evitare inutili allarmismi accostando automaticamente all'affitto il triste pensiero "..e se poi non pagano?"

Per il proprietario di casa la morosità è un incubo superabile seguendo 3 semplici regole:

  1. Evita il fai da te: lo so, siamo italiani con l'arte di arrangiarsi ben inserito nel DNA ma, nel vostro interesse, questa volta, è meglio lasciar stare "l'amico dell'amico", "il parente", "il conoscente", tutte bravissime persone fino a quando iniziano a non pagare, a volte incolpevolmente altre, più furbescamente, attuando un disegno della prima ora che alimenta l'incubo più ricorrente nel mondo degli affitti, "...sono entrati, hanno pagato i primi 3 mesi e ora occupano casa mia da 2 anni senza pagare e non riesco nemmeno a liberare l'immobile";

  2. Rivolgiti ad un agente immobiliare abilitato: la risposta è sì, sono di parte, ma ognuno deve fare bene il proprio mestiere. Rivolgersi ad un agente immobiliare abilitato (l'intermediazione abusiva è punita severamente dalla legge!) vi aiuterà a risparmiare tempo e a fare la giusta selezione del cliente. A questo punto però siate esigenti, pretendete che l'agente immobiliare faccia una prima verifica di solvibilità del cliente:

- ha un reddito fisso dimostrabile?

- il rapporto affitto/reddito è sostenibile? (diamo per buona la regola che il tra il 30 e il 40% massimo del reddito netto disponibile sia destinabile al pagamento dell'affitto);

- può presentare delle referenze?

- ha una buona reputazione?

- a suo carico vi sono protesti o pregiudizievoli varie?

  1. Richiedi una forma di garanzia adeguata: un consiglio gratuito, lascia perdere il deposito cauzionale, costringe l'inquilino ad un esborso di 2 o 3 mensilità a fronte di una garanzia irrisoria nel caso di mancato pagamento del canone, di danni all'immobile, di spese condominiali non pagate e di costi legali per lo sfratto. Dimentica anche di poter sempre esigere la fideiussione bancaria a prima richiesta, è strepitosa come garanzia, ma ha un costo elevato e in molti casi equivale a un vero e proprio affidamento bancario che "appesantisce" la reputazione creditizia dell'inquilino. Applicabile più facilmente ai liberi professionisti (che si auspica abbiano redditi più elevati), la fideiussione è di difficile ottenimento nei casi di contratti a persone fisiche con redditi "nella norma" (€ 1.000-1.500/mese).

A questo punto il consiglio è di valutare formule di tipo assicurativo e di mutuo soccorso. Vi sono molti prodotti che offrono la copertura delle mensilità perdute, dei danni all'immobile, dei costi legali per lo sfratto, delle spese condominiali.

Anche qui, però, fate attenzione. Per esperienza diretta ho riscontrato che i grandi gruppi assicurativi quando entrano in gioco lo fanno solo per le morosità incolpevoli (perdita del posto di lavoro, infortunio, etc), quindi quella che chiamo "pesca facilitata".

Vi sono anche compagnie e società minori che sulla carta promettono molto. Verificate col vostro consulente questi 3 aspetti:

  1. quali sono i criteri di assunzione del rischio che vengono adottati?

  2. qual è il tasso di sinistrosità dell'ultimo anno?

  3. quanti sinistri hanno pagato nell'ultimo anno?

Con un po' di applicazione e buon senso potrete contenere il rischio morosità e vivere serenamente e con fiducia il vostro prossimo rapporto locativo.

Scritto da Gerardo Paterna (collaboratore di idealista news)

 

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6 Commenti:

paola
14 Luglio 2015, 13:53

Dall'articolo sembra che sono solo gli inquilini ad essere persone disoneste, ma ci sono tanti locatari che sono dei perfetti scialacquatori

Non era questa l'intenzione plocc-274.

Ho specificato che: "C'è da dire che la maggioranza dei rapporti tra conduttore e locatore esistono all'insegna di un sereno e normale scambio di prestazioni".

Buoni e cattivi sono ovunque. E' ovvio che il tema delle morosità mette al centro dell'attenzione l'inquilino. Tuttavia non c'è nessuna discriminazione negativa. Quando scriverò un articolo sulla qualità delle case date in affitto, metterò nell'occhio del ciclone i proprietari! A presto. Gerardo

Experto avalado por idealista
Amed
15 Luglio 2015, 9:18

Ho un paio di appartamenti e una villetta a schiera a 37 km da Milano. Nel 2014 a maggio ho fatto un contratto a cedola secca ha pagato tre mesi piu' la cauzione.a meta' luglio 2025 il legale e' riuscito a sfrattarlo. Ho cercato di comperare un altro appartamento visto che costava piu' di 2000 €al mq, pensando alle tasse, e spese di notaio aggensia iva pattumiera es altro
Preferisco prendere il3% senza rogne.

Claudio
19 Luglio 2015, 23:22

E chi la paga l'assicurazione?
E poi le assicurazioni ti promettono il mondo quando le devi stipularele ma quando vai a chiedere i danni....
Perchè non fare una regola che chi vuole affittare una casa non lascia in deposito presso il locatore l'equivalente di un anno dell'affitto (resterebbero fuori le spese condominiali) in modo che se diventasse moroso, il proprietario ha una parziale copertura per il tempo che necessita per lo sfratto esecutivo.
Purtroppo ho avuto esperienze negative di inquilini che per un anno non hanno pagato l'affitto si sono scaldati e lavati, usato l'ascensore fino al 5° piano a mie spese perchè non pagavano neppure le spede di amministrazione e quando è venuto l'ufficiale giudiziario ad eseguire lo sfratto erano scappati così non ho mai recuperato niente. Questa non è giustizia questo è far cassa verso i locatori onesti che pagano le tasse e in cambio non ricevono nessuna tutela.

Grazie per il commento Claudio254.

Di solito i costi per garantire il canone sono a carico dell'inquilino. Lei propone un deposito cauzionale pari a un anno di locazione; una richiesta molto impegnativa per chi sceglie di andare in affitto. A pari condizioni potrebbe ottenere una fideiussione bancaria. Questa strada la vedo poco praticabile. Per quanto riguarda il tema sull'affidabilità delle formule a tutela del canone, siano esse assicurative, di mutuo soccorso o di altra natura, segua i consigli che ho già scritto, ovvero verifichi che l'istituto o la società effettuino un controllo sull'inquilino e si faccia procurare dal consulente il numero di sinistri pagati l'ultimo anno e il tasso di sinistrosità per quel ramo di attività in particolare. In tal modo capirà se l'interlocutore è affidabile o meno. Buon pomeriggio. Gerardo

Experto avalado por idealista

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