Der Verkauf einer Immobilie in Italien unter Eigentumsvorbehalt ist eine Möglichkeit, einen Hausverkauf abzuwickeln. Um zu verstehen, wie diese spezielle Formel in Italien funktioniert und wie sie sich auf das Immobiliengeschäft auswirkt, hat idealista/news dem Nationalrat der Notare, Giampaolo Marcoz, einige Fragen zu diesem Thema gestellt.
Was ist der Eigentumsvorbehalt?
Der Verkauf unter Eigentumsvorbehalt oder die Vereinbarung des Eigentumsvorbehalts ist eine im italienischen Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Verkaufsformel, nach der der Käufer bei Unterzeichnung des Kaufvertrages materiell über das erworbene Gut verfügt. Bis zur vollständigen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises, d. h. bis zur letzten Ratenzahlung, bleibt es jedoch Eigentum des Verkäufers.
Wie funktioniert der Eigentumsvorbehalt in Italien?
Der Verkauf unter Eigentumsvorbehalt wird verwendet, wenn der Käufer sofort über das gekaufte Gut verfügen möchte, aber nicht den vollständigen Kaufpreis zahlen kann.
Der Verkäufer willigt dann ein, dem Käufer das Gut zur Verfügung zu stellen, möchte sich aber gegen mögliche Risiken absichern und vor allem sicherstellen, dass der Käufer seine Verpflichtung einhält und den vereinbarten Preis bezahlt.
Im Falle der Nichterfüllung der Zahlung der Kaufpreisraten durch den Käufer kann der Verkäufer den Rücktritt vom Vertrag erzwingen sowie die Freigabe und Rückgabe des Eigentums verlangen. Er ist dazu verpflichtet, die erhaltenen Raten zurückzuzahlen, hat aber das Recht, einen Teil davon als angemessene Entschädigung für den entstandenen Schaden einzubehalten.
Was sind die Vorteile für Käufer und Verkäufer beim Immobilienkauf?
Der Käufer kann die Immobilie sofort nutzen und kann den Kauf per Raten zahlen, ohne ein Darlehen bei der Bank beantragen zu müssen.
Der Verkäufer ist von den Risiken, die sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergeben, ab dem Zeitpunkt der Übergabe befreit. Er erhöht außerdem die Chancen, die Immobilie zu verkaufen, da er bei Abschluss des Kaufvertrages nicht die Zahlung des gesamten Preises verlangt. Dennoch behält er das Eigentum an der Immobilie und hat somit eine Sicherheit, falls der Käufer in Zahlungsverzug gerät.
Was sind die Nachteile des Eigentumsvorbehalts?
Der Verkauf unter Eigentumsvorbehalt hat einige Nachteile. Der erste ist die Besteuerung; Der Käufer, auch wenn er noch nicht Eigentümer der Immobilie ist, muss im Moment des Vertragsabschlusses Grunderwerbsteuer entrichten. Dies schreckt einige unentschiedene Käufer ab.
Ein wichtiger Nachteil für den Verkäufer ist der Verlust der Verfügbarkeit über die Immobilie, da dem Käufer sämtliche Nutzungsrechte zustehen. Dies ist ein erhebliches Risiko für den Verkäufer, da es zu einer Verschlechterung des Zustands der Immobilie kommen könnte.
Nicht zuletzt muss sich der Verkäufer an die Justiz wenden, wenn er Nutzungsrechte an der Immobilie gegen den Willen des Käufers erwirken möchte, wenn dieser sich nicht an die vereinbarten Zahlungen hält. Dies kann nicht unerhebliche Kosten mit sich führen, vom Frust einmal abgesehen.
Ist der Eigentumsvorbehalt in Italien üblich?
Der Eigentumsvorbehalt beim Immobilienkauf in Italien ist nicht sehr verbreitet, er wird hauptsächlich bei der Veräußerung von Unternehmen angewendet. Es ist jedoch eine interessante Möglichkeit bei gleichzeitiger Finanzierung des Kaufes. Die Notwendigkeit, bei Nichteinhaltung der Vereinbarung rechtliche Schritte einleiten zu müssen, macht den Eigentumsvorbehalt weniger attraktiv.