Voici comment vous pouvez vendre votre maison en Italie tout en en conservant la propriété…

Saviez-vous qu'il existe en réalité une autre façon de vendre votre maison en Italie ? La loi italienne vous permet de vendre une propriété tout en restant le propriétaire légal, et cela s'appelle « vendita immobile con riserva di proprietà ». Pour comprendre comment fonctionne cette formule particulière et quelles sont ses implications, idéalista/news a posé quelques questions à Giampaolo Marcoz, conseiller notarial national.

De quoi s'agit-il ?

« La vente de propriété avec réserve de propriété ou convention de réserve de propriété », dit Marcoz, « est une formule de vente régie par le code civil italien selon laquelle l'acheteur saisit la disponibilité matérielle des biens achetés au moment de la signature du contrat, mais la propriété du bien reste au vendeur, jusqu'au paiement intégral du prix par l'acheteur, c'est-à-dire jusqu'au dernier versement ».

Comment cela fonctionne-t-il ?

« La vente avec reserve de propriété est utilisée dans les cas où l'acheteur doit jouir immédiatement du bien qu'il a acheté mais ne peut pas encore payer la totalité. »

« Le vendeur est prêt à renoncer à l'utilisation de la propriété, mais il souhaite être exempt de risque et veille avant tout à ce que l'acheteur respecte son engagement et paie le prix convenu, sans retard.

« En cas de non-paiement par l'acheteur, le vendeur peut résilier le contrat et demander la mainlevée et le retour matériel du bien en faisant appel à l'autorité judiciaire. En tout état de cause, il remboursera les acomptes reçus, mais aura le droit d'en conserver une partie à titre de d'indemnisation, en plus de la réparation du préjudice subi. »

Quels sont les avantages pour l'acheteur et le vendeur?

« L'acheteur obtient immédiatement l'usage de la maison et peut commencer à en jouir pour lui-même et sa famille, en outre, un paiement différé lui est accordé sans avoir à demander un prêt bancaire. »

« Le vendeur est libéré des risques liés à l'habitation au moment de la livraison et est donc exonéré de toute responsabilité ; il peut également augmenter ses chances de vendre le bien, puisqu'il n'exige pas que le prix total soit payé, qu'il conserve la propriété légale du bien et dispose de toutes les garanties relatives en cas de défaillance de l'acheteur. »

Quels sont les inconvénients ?

« Le premier est l'impôt ; en effet, l'acheteur, même s'il ne devient pas le propriétaire officiel de l'immeuble, est tenu de payer les droits de mutation à la conclusion du contrat. Cette circonstance limite l'utilisation dans tous les cas où l'acheteur n'est pas sûr d'effectuer ou non l'achat. »

« En revanche, un inconvénient majeur pour le vendeur est la perte de la disponibilité matérielle de ses produits et leur utilisation conséquente par l’acheteur ; cette situation expose le vendeur à un risque important de détérioration des biens, ce qui pourrait avoir un impact significatif sur son choix. »

« Enfin, le vendeur devra recourir à un tribunal s'il veut récupérer la propriété contre la volonté d'un acheteur qui n'a pas respecté les versements convenus ; cela entraîne l'utilisation de ressources financières importantes dans une longue bataille juridique. »

Est-ce une chose commune en Italie ?

« C’est une formule qui n’est pas très répandue sur le marché immobilier italien, mais qui trouve une application plus large dans les ventes d’entreprises. Cependant, elle peut être très intéressante comme alternative à l’achat et à la vente avec un prêt hypothécaire de banque. »

« La nécessité de faire appel à l'autorité judiciaire en cas de non-respect rend cet arrangement juridique moins attrayant, mais cela pourrait aider à concilier les intérêts des deux parties si nécessaire. »