La venta de un inmueble con reserva de propiedad es un método alternativo para proceder con la venta de una casa. Para comprender cómo funciona esta fórmula en particular y cuáles son sus implicaciones, idealista/news hizo algunas preguntas a Giampaolo Marcoz, Consejero Nacional del Notariado.
¿De qué se trata?
"La venta de propiedades con reserva de propiedad, o acuerdo de reserva de propiedad", dice Marcoz, "es una fórmula de venta regulada por el Código Civil italiano según la cual el comprador introduce la disponibilidad material de los bienes adquiridos en el momento de la firma de la escritura, pero la propiedad pertenece al vendedor hasta que se haya efectuado el pago completo del precio, es decir, hasta el pago del último plazo".
¿Cómo funciona?
"La venta con titularidad reservada se utiliza en los casos en que el comprador necesita disfrutar de la propiedad que ha comprado inmediatamente, pero aún no puede pagar el precio completo”.
"El vendedor está dispuesto a ceder su uso de la propiedad, pero quiere estar exento de riesgo y sobre todo asegurarse de que el comprador cumpla con su compromiso y pague el precio acordado, sin demora”.
"En caso de impago por parte del comprador, el vendedor puede rescindir el contrato y solicitar la liberación y la devolución material de la propiedad apelando a la autoridad judicial. En cualquier caso, devolverán las cuotas recibidas, pero tendrán derecho a retener una parte de ellas en concepto de compensación equitativa, además de la indemnización de los daños sufridos".
¿Cuáles son las ventajas para el comprador y el vendedor?
"El comprador obtiene inmediatamente el uso de la casa y puede empezar a disfrutarla para sí mismo y su familia, además se le concede un pago aplazado sin tener que solicitar un préstamo bancario”.
"El vendedor está libre de los riesgos derivados de la vivienda en el momento de la entrega y, por lo tanto, está exento de cualquier responsabilidad relacionada; también puede aumentar sus posibilidades de vender la propiedad, ya que no requiere que se pague la totalidad del precio y, sin embargo, mantiene la propiedad legal de la propiedad y tiene todas las garantías relativas en caso de que el comprador incumpla".
¿Cuáles son las desventajas?
"La venta bajo retención de la titularidad tiene algunas cuestiones críticas. El primero es el de los impuestos; de hecho, el comprador, aunque no se convierta en el propietario oficial de la propiedad, está obligado a pagar los impuestos de transferencia de propiedad al concluir el contrato. Esta circunstancia limita el uso en todos aquellos casos en los que el comprador no está seguro de realizar o no la compra”.
"Una gran desventaja para el vendedor, por otra parte, es la pérdida de la disponibilidad material de sus bienes y su consiguiente utilización por el comprador; esta situación expone al vendedor a un riesgo significativo de deterioro de los bienes, que podría tener un impacto significativo en la elección del vendedor”.
"Finalmente, el vendedor tendrá que recurrir a un tribunal si quiere recuperar la propiedad en contra de la voluntad de un comprador que no ha respetado los pagos acordados, lo que resulta en el uso de importantes recursos financieros en una batalla legal prolongada".
¿Es común en Italia?
"Se trata de una fórmula poco extendida en el mercado inmobiliario italiano, pero que tiene una mayor aplicación en las ventas de las empresas. No obstante, puede ser muy interesante como alternativa a comprar y vender con un préstamo hipotecario simultáneo del banco”.
"La necesidad de recurrir a la autoridad judicial en caso de incumplimiento hace que este acuerdo legal sea menos atractivo, pero podría ayudar a reconciliar los intereses de ambas partes si fuera necesario”.