Italien hat sich als attraktivster Standort für Investitionen in Luxushotels in Europa etabliert. Mit 59 % der Befragten, die Italien als ihren bevorzugten Markt nannten, liegt das Land weit vor Griechenland (11 %) und Portugal (10 %) und festigt damit seine Rolle als zukünftiges Zentrum für gehobene Hotellerie in Europa. Dies geht aus der Studie „The Italian Luxury Hospitality: Time to Elevate?“ von Deloitte hervor, für die über 900 Hoteliers und Investoren befragt wurden, die in Italien und auf internationalen Märkten tätig sind.
- Italien im Fokus der Luxushotellerie
- Hohe Renditen und investitionsbereites Kapital
- Umgestaltung und Neuausrichtung: Luxus als Gesamtprojekt
- Top-Reiseziele: Städte führen, aber das Interesse an neuen Orten wächst
- Fokus auf High-End-Segment und ambitionierte Renditen
- Steigende Preise und die wachsende Bedeutung von Food & Beverage
Der Bericht unterstreicht das hohe Maß an Zuversicht und Optimismus: Rund sieben von zehn Betreibern erwarten für den Zeitraum 2025–2027 ein jährliches Umsatzwachstum von 6 % bis 20 % in diesem Sektor.
Italien im Fokus der Luxushotellerie
Sechs von zehn Befragten sind der Ansicht, dass sich Italien in den nächsten drei Jahren zum führenden europäischen Markt für Luxushotels entwickeln wird. Dieser Optimismus wird durch konkrete Investitionspläne untermauert: 70 % der Betreiber und Investoren beabsichtigen, bis 2028 Kapital in den italienischen Markt zu investieren, und nur eine kleine Minderheit schließt dies aus.
Die Wettbewerbsfähigkeit Italiens beruht auf einer einzigartigen Kombination von Faktoren: kulturelles und historisches Erbe, erstklassige Küche und Weine, vielfältige Landschaften und ein gut etablierter Ruf als Premium-Reiseziel. Diese Vorteile schlugen sich nicht immer in Investitionsattraktivität nieder, werden jedoch heute voll ausgeschöpft.
Hohe Renditen und investitionsbereites Kapital
Die Rentabilitätserwartungen sind ein wichtiger Faktor für das starke Interesse. Über die Hälfte der Betreiber (52 %) prognostiziert ein jährliches Umsatzwachstum von 6 bis 10 % für den italienischen Luxushotelmarkt, weitere 25 % erwarten sogar einen Anstieg von über 10 %.
Aus Investitionssicht planen 53 % der Befragten, zwischen 2025 und 2027 über 100 Millionen Euro zu investieren, während mehr als jeder Fünfte bereit ist, über 200 Millionen Euro zu investieren. Dieses beträchtliche Kapital wird als unerlässlich für die Neuausrichtung und Umgestaltung von Immobilien im Luxussegment angesehen, kollidiert jedoch mitunter mit der Zurückhaltung von Familienunternehmen, Immobilien zu verkaufen oder Partnerschaften mit institutionellen Investoren einzugehen.
Umgestaltung und Neuausrichtung: Luxus als Gesamtprojekt
Das Wachstum des Sektors wird voraussichtlich hauptsächlich durch die Neuausrichtung bestehender Immobilien und die Umwandlung historischer Gebäude und weniger durch Neubauten erzielt. Die Betreiber betonen, dass es sich dabei nicht nur um Renovierungen handelt, sondern um eine grundlegende Neudefinition des Hotelprodukts.
Design, eine angemessene Größe, Servicequalität, Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien sind von zentraler Bedeutung für ein maßgeschneidertes Gästeerlebnis. Auch traditionelle Kennzahlen verändern sich: Viele Investoren und Betreiber sind bereit, die Mindestanzahl an Zimmern zu reduzieren, um die Konsistenz zwischen Standort und Konzept zu gewährleisten. Betreiber bevorzugen Hotels mit 31 bis 50 Zimmern, während Investoren etwas größere Hotels mit 51 bis 70 oder bis zu 100 Zimmern bevorzugen.
Top-Reiseziele: Städte führen, aber das Interesse an neuen Orten wächst
Geografisch gesehen bleiben Großstädte wie Mailand, Rom, Venedig und Florenz die attraktivsten Märkte für die Luxushotellerie. Es folgen Orte an den Küsten und Seen, die bereits mit internationalem Luxus in Verbindung gebracht werden, wie die Costa Smeralda, die Amalfiküste, Portofino und der Comer See. Diese ziehen trotz starker Saisonabhängigkeit weiterhin Investitionen an.
Es gibt auch erste Anzeichen für ein Wachstum in den Bergregionen, insbesondere in den Alpen und Dolomiten. Sekundärstädte spielen zwar noch eine untergeordnete Rolle, gewinnen aber zunehmend an Bedeutung als Alternative zu etablierten oder gesättigten Märkten.
Fokus auf High-End-Segment und ambitionierte Renditen
Die Investitionsstrategien konzentrieren sich überwiegend auf die Top-Segmente: 68 % der Befragten planen, sich auf Hotels der Kategorien „Top Luxury“, „Premium“ und „Entry-Level Luxury“ zu fokussieren, während 27 % das gehobene Segment anvisieren, was die Stärke des Marktes und sein Potenzial, Premium-Preise zu erzielen, unterstreicht.
Die Renditeerwartungen sind ebenso ambitioniert: Fast die Hälfte der Investoren rechnet nach einer vollständigen Neuausrichtung der Immobilien mit einem IRR von 16–20 %, während 21 % mit Renditen von 11–15 % rechnen.
Steigende Preise und die wachsende Bedeutung von Food & Beverage
Das Wachstum wird voraussichtlich in erster Linie durch höhere durchschnittliche Übernachtungspreise angetrieben, die bis 2027 um rund 21 % steigen könnten. Auch die Auslastung dürfte sich verbessern, wobei Investoren diesbezüglich vorsichtiger sind als Betreiber.
Der Bereich Food & Beverage wird zunehmend als strategischer Treiber bei der Neupositionierung von Luxushotels angesehen. Über 70 % der Befragten planen erhebliche Investitionen in diesem Bereich, wobei etwa ein Viertel des Gesamtkapitals für Restaurants und Bars vorgesehen ist. Kooperationen mit renommierten Köchen oder Marken werden von 94 % der Befragten als entscheidend angesehen, was die zentrale Rolle des gastronomischen Erlebnisses für die Definition von Luxushotellerie unterstreicht.