L'Italie s'est imposée comme la destination la plus attractive d'Europe pour les investissements dans l'hôtellerie de luxe. Avec 59 % des répondants la citant comme leur marché de prédilection, le pays devance largement la Grèce (11 %) et le Portugal (10 %), confirmant ainsi son rôle de futur pôle d'attraction pour l'hôtellerie haut de gamme en Europe. C'est ce que révèle l'étude de Deloitte, « L'hôtellerie de luxe italienne : l'heure de la montée en gamme ? » , menée auprès de plus de 900 opérateurs et investisseurs du secteur hôtelier actifs en Italie et à l'international.
- L'Italie au cœur du développement hôtelier de luxe
- Rendements élevés et capital prêt à être investi
- Conversion et repositionnement : le luxe comme projet global
- Destinations phares : les villes en tête, mais l’intérêt pour les nouvelles destinations est croissant.
- Une orientation haut de gamme et des rendements ambitieux
- Hausse des tarifs et rôle croissant de l'alimentation et des boissons
Le rapport souligne une grande confiance et un optimisme certain : environ sept opérateurs sur dix prévoient une croissance annuelle de leurs revenus comprise entre 6 % et 20 % dans le secteur sur la période 2025-2027.
L'Italie au cœur du développement hôtelier de luxe
Six personnes interrogées sur dix estiment que l'Italie deviendra le premier marché européen du développement hôtelier de luxe au cours des trois prochaines années. Cet optimisme se traduit par des projets d'investissement concrets : 70 % des opérateurs et investisseurs prévoient d'injecter des capitaux sur le marché italien d'ici 2028, seule une petite minorité s'y opposant.
La compétitivité de l'Italie repose sur une combinaison rare d'atouts : un patrimoine culturel et historique exceptionnel, une gastronomie et des vins de renommée mondiale, des paysages variés et une réputation bien établie de destination haut de gamme. Si cet avantage ne s'est pas toujours traduit par un attrait accru pour les investissements, il est aujourd'hui pleinement exploité.
Rendements élevés et capital prêt à être investi
Les perspectives de rentabilité constituent un facteur déterminant. Plus de la moitié des opérateurs (52 %) anticipent une croissance annuelle de leur chiffre d'affaires de 6 à 10 % pour le marché italien de l'hôtellerie de luxe, et 25 % supplémentaires tablent sur une hausse supérieure à 10 %.
Du point de vue de l'investissement, 53 % des répondants prévoient d'investir plus de 100 millions d'euros entre 2025 et 2027, tandis que plus d'un sur cinq est prêt à investir plus de 200 millions d'euros. Ces capitaux importants sont considérés comme essentiels pour le repositionnement et la transformation des actifs du segment du luxe, même s'ils se heurtent parfois à la réticence des propriétaires familiaux à vendre ou à nouer des partenariats avec des investisseurs institutionnels.
Conversion et repositionnement : le luxe comme projet global
La croissance du secteur devrait provenir principalement du repositionnement des établissements existants et de la reconversion des bâtiments historiques plutôt que de la construction de nouveaux bâtiments. Les opérateurs insistent sur le fait qu'il s'agit de bien plus qu'une simple rénovation : c'est une redéfinition fondamentale du produit hôtelier.
Le design, la taille appropriée, la qualité du service, la durabilité et les critères ESG sont essentiels pour créer une expérience client personnalisée. Les indicateurs traditionnels évoluent également : de nombreux investisseurs et exploitants sont prêts à réduire le nombre minimum de chambres afin de garantir la cohérence entre l’emplacement et le concept. Les exploitants privilégient les hôtels de 31 à 50 chambres, tandis que les investisseurs préfèrent des établissements légèrement plus grands, de 51 à 70 chambres, voire jusqu’à 100.
Destinations phares : les villes en tête, mais l’intérêt pour les nouvelles destinations est croissant.
Sur le plan géographique, les grandes villes – Milan, Rome, Venise et Florence – demeurent les marchés les plus attractifs pour l’hôtellerie de luxe. Viennent ensuite les destinations côtières et lacustres déjà associées au luxe international, telles que la Costa Smeralda, la côte amalfitaine, Portofino et le lac de Côme, qui continuent d’attirer les investissements malgré une forte saisonnalité.
On observe également les premiers signes de croissance dans les destinations de montagne, notamment dans les Alpes et les Dolomites. Les villes secondaires restent marginales, mais commencent à susciter un intérêt croissant en tant qu'alternatives aux marchés matures ou saturés.
Une orientation haut de gamme et des rendements ambitieux
Les stratégies d'investissement sont principalement axées sur les segments haut de gamme. 68 % des répondants prévoient de se concentrer sur les hôtels de luxe de catégorie supérieure, premium et luxe d'entrée de gamme, tandis que 27 % ciblent le segment haut de gamme supérieur, ce qui souligne la vigueur du marché et sa capacité à supporter des tarifs élevés.
Les attentes en matière de rendement sont tout aussi ambitieuses : près de la moitié des investisseurs anticipent un TRI de 16 à 20 % après un repositionnement complet des actifs, tandis que 21 % s'attendent à des rendements de 11 à 15 %.
Hausse des tarifs et rôle croissant de l'alimentation et des boissons
La croissance devrait être principalement tirée par la hausse des tarifs journaliers moyens, qui pourraient augmenter d'environ 21 % d'ici 2027. Les taux d'occupation devraient également s'améliorer, même si les investisseurs se montrent plus prudents que les exploitants.
La restauration est de plus en plus perçue comme un levier stratégique de repositionnement pour les hôtels de luxe. Plus de 70 % des répondants prévoient d'investir massivement dans ce domaine, avec environ un quart du capital total alloué aux restaurants et bars. Les collaborations avec des chefs ou des marques de renom sont jugées essentielles par 94 % des répondants, soulignant le rôle central de l'expérience gastronomique dans la définition de l'hôtellerie de luxe.