Italia se ha consolidado como el destino más atractivo de Europa para la inversión en hoteles de lujo. Con el 59 % de los encuestados como su mercado preferido, el país se sitúa muy por delante de Grecia (11 %) y Portugal (10 %), lo que refuerza su papel como futuro centro de la hostelería de alta gama en Europa. Así lo revela el estudio de Deloitte, "La hostelería de lujo italiana: ¿es hora de crecer?" , en el que se encuestó a más de 900 operadores e inversores del sector hotelero activos en Italia y en los mercados internacionales.
- Italia en el corazón del desarrollo hotelero de lujo
- Fuertes retornos y capital listo para invertir
- Conversión y reposicionamiento: el lujo como proyecto integral
- Principales destinos: las ciudades lideran, pero crece el interés por nuevas ubicaciones
- Enfoque de alta gama y retornos ambiciosos
- Aumento de las tasas y el papel cada vez más importante de los alimentos y bebidas
El informe destaca una fuerte confianza y optimismo: alrededor de siete de cada diez operadores esperan un crecimiento anual de los ingresos de entre el 6% y el 20% en el sector durante el período 2025-2027.
Italia en el corazón del desarrollo hotelero de lujo
Seis de cada diez encuestados creen que Italia se convertirá en el principal mercado europeo para el desarrollo de hoteles de lujo en los próximos tres años. Este optimismo se ve respaldado por planes de inversión concretos: el 70 % de los operadores e inversores pretenden canalizar capital hacia el mercado italiano para 2028, y solo una pequeña minoría lo descarta.
La competitividad de Italia se basa en una combinación excepcional de factores: patrimonio cultural e histórico, gastronomía y vinos de primer nivel, diversidad paisajística y una sólida reputación como destino turístico de primer nivel. Si bien esta ventaja no siempre se tradujo en un atractivo para la inversión, ahora se aprovecha al máximo.
Fuertes retornos y capital listo para invertir
Las expectativas de rentabilidad son un factor clave de interés. Más de la mitad de los operadores (52%) prevén un crecimiento anual de los ingresos del 6% al 10% para el mercado hotelero de lujo italiano, y un 25% adicional anticipa aumentos superiores al 10%.
Desde el punto de vista de la inversión, el 53 % de los encuestados planea invertir más de 100 millones de euros entre 2025 y 2027, mientras que más de uno de cada cinco está dispuesto a invertir más de 200 millones. Este importante capital se considera esencial para reposicionar y transformar activos en el segmento de lujo, aunque a veces choca con la reticencia de las propiedades familiares a vender o a asociarse con inversores institucionales.
Conversión y reposicionamiento: el lujo como proyecto integral
Se espera que el crecimiento del sector provenga principalmente de la reubicación de propiedades existentes y la conversión de edificios históricos, en lugar de nuevas construcciones. Los operadores enfatizan que esto va más allá de una simple remodelación: implica una redefinición fundamental del producto hotelero.
El diseño, el tamaño adecuado, la calidad del servicio, la sostenibilidad y los criterios ESG son fundamentales para crear una experiencia personalizada para el huésped. Las métricas tradicionales también están cambiando: muchos inversores y operadores están dispuestos a reducir el número mínimo de habitaciones para garantizar la coherencia entre la ubicación y el concepto. Los operadores prefieren hoteles con entre 31 y 50 habitaciones, mientras que los inversores se inclinan por hoteles ligeramente más grandes, prefiriendo entre 51 y 70 habitaciones, o hasta 100.
Principales destinos: las ciudades lideran, pero crece el interés por nuevas ubicaciones
Geográficamente, las grandes ciudades —Milán, Roma, Venecia y Florencia— siguen siendo los mercados más atractivos para la hostelería de lujo. Les siguen los destinos costeros y lacustres ya asociados al lujo internacional, como la Costa Esmeralda, la Costa Amalfitana, Portofino y el Lago de Como, que siguen atrayendo inversión a pesar de la marcada estacionalidad.
También se observan indicios tempranos de crecimiento en los destinos de montaña, especialmente en los Alpes y los Dolomitas. Las ciudades secundarias siguen siendo marginales, pero están empezando a despertar interés como alternativas a mercados maduros o saturados.
Enfoque de alta gama y retornos ambiciosos
Las estrategias de inversión están dirigidas predominantemente a los segmentos superiores. El 68% de los encuestados planea enfocarse en hoteles Top Luxury, Premium y Entry-Level Luxury, mientras que el 27% apunta al segmento Upper Upscale, destacando la fortaleza del mercado y su capacidad para soportar tarifas premium.
Las expectativas de retorno son igualmente ambiciosas: casi la mitad de los inversores anticipan una TIR del 16-20% después de un reposicionamiento completo de activos, mientras que el 21% espera retornos del 11-15%.
Aumento de las tasas y el papel cada vez más importante de los alimentos y bebidas
Se espera que el crecimiento sea impulsado principalmente por tarifas diarias promedio más altas, que podrían aumentar alrededor de un 21% para 2027. También se espera que las tasas de ocupación mejoren, aunque los inversores tienen una visión más cautelosa que los operadores.
La restauración se considera cada vez más un factor estratégico para el reposicionamiento de los hoteles de lujo. Más del 70 % de los encuestados planea realizar inversiones significativas en este ámbito, con aproximadamente una cuarta parte del capital total asignado a restaurantes y bares. El 94 % de los encuestados considera crucial la colaboración con chefs o marcas de renombre, lo que subraya el papel central de la experiencia gastronómica en la definición de la hostelería de lujo.