L’Italia si conferma la destinazione più attrattiva in Europa per gli investimenti nel settore dell’hôtellerie di lusso. Con il 59% delle preferenze, il nostro Paese si posiziona nettamente davanti a Grecia (11%) e Portogallo (10%), rafforzando il proprio ruolo di futuro polo di sviluppo del segmento luxury nel Vecchio Continente. È quanto emerge dallo studio “The Italian Luxury Hospitality: Time to Elevate?” realizzato da Deloitte, che ha coinvolto oltre 900 operatori e investitori dell’ospitalità attivi in Italia e sui mercati internazionali.
- Italia al centro delle strategie di sviluppo dei luxury hotel
- Rendimenti attesi sopra la media e capitali pronti a investire
- Riconversione e riposizionamento: il lusso come progetto integrato
- Le destinazioni più attrattive: città in testa, ma cresce l’interesse per nuove location
- Focus sulla fascia alta e rendimenti elevati
- Tariffe in aumento e Food&Beverage sempre più centrale
Il report restituisce un quadro di forte fiducia e ottimismo: circa sette operatori su dieci prevedono una crescita annua del fatturato del comparto compresa tra il 6% e il 20% nel triennio 2025-2027.
Italia al centro delle strategie di sviluppo dei luxury hotel
Secondo l’indagine, sei intervistati su dieci ritengono che l’Italia diventerà il principale mercato europeo per lo sviluppo di hotel di lusso nei prossimi tre anni. Una previsione supportata dall’intenzione concreta di investire: il 70% degli operatori e degli investitori dichiara infatti di voler destinare capitali al mercato italiano entro il 2028, mentre solo una quota residuale del campione esclude questa possibilità.
A rendere il Paese particolarmente competitivo è una combinazione difficilmente replicabile: patrimonio culturale e storico, eccellenza enogastronomica, varietà paesaggistica e una reputazione consolidata come destinazione di alta gamma. Un vantaggio che, fino a pochi anni fa, non si traduceva con la stessa forza in termini di attrattività per gli investimenti, ma che oggi appare pienamente valorizzato.
Rendimenti attesi sopra la media e capitali pronti a investire
Le aspettative di redditività rappresentano uno dei principali motori di questo interesse. Oltre la metà degli operatori (52%) prevede per il mercato italiano dei luxury hotel una crescita annua dei ricavi tra il 6% e il 10%, mentre un ulteriore 25% stima incrementi superiori al 10%.
Dal punto di vista degli investimenti, il 53% degli intervistati prevede di allocare oltre 100 milioni di euro nel triennio 2025-2027, e più di uno su cinque è pronto a superare la soglia dei 200 milioni. Una disponibilità di capitale significativa, ritenuta indispensabile per sostenere operazioni di riposizionamento e trasformazione nel segmento luxury, ma che talvolta si scontra con la resistenza delle proprietà familiari a cedere gli asset o ad aprirsi a partnership con investitori istituzionali.
Riconversione e riposizionamento: il lusso come progetto integrato
La crescita del settore passa in larga parte attraverso il riposizionamento di strutture esistenti e la conversione di edifici storici, più che tramite nuove costruzioni. Un processo che, secondo gli operatori, va ben oltre la semplice riqualificazione immobiliare e implica una profonda ridefinizione del prodotto alberghiero.
Design, dimensionamento corretto, qualità dei servizi, sostenibilità e criteri ESG diventano elementi centrali per costruire un’esperienza su misura. In questo contesto, anche i parametri tradizionali cambiano: molti investitori e operatori si dichiarano disponibili a ridurre il numero minimo di camere pur di garantire coerenza tra location e concept. Gli operatori prediligono strutture tra 31 e 50 camere, mentre gli investitori mostrano una preferenza leggermente più alta, con hotel tra 51 e 70 camere o, in alternativa, fino a 100 camere.
Le destinazioni più attrattive: città in testa, ma cresce l’interesse per nuove location
Sul piano geografico, le grandi città – Milano, Roma, Venezia e Firenze – restano i mercati più ambiti per lo sviluppo del luxury hospitality. Seguono le destinazioni balneari e lacustri già associate al lusso internazionale, come Costa Smeralda, Costiera Amalfitana, Portofino e Lago di Como, che continuano ad attrarre capitali nonostante la forte stagionalità.
Emergono inoltre segnali di crescita per alcune località montane, in particolare sulle Alpi e sulle Dolomiti, mentre le città secondarie restano per ora marginali, pur iniziando a suscitare interesse come alternative a mercati ormai maturi o saturi.
Focus sulla fascia alta e rendimenti elevati
Le strategie di investimento si concentrano prevalentemente sulle fasce più elevate del mercato. Il 68% degli intervistati intende orientarsi verso prodotti di fascia alta – Top Luxury, Premium ed Entry Level Luxury – mentre un ulteriore 27% guarda al segmento Upper Upscale. Un dato che conferma la solidità della domanda e la capacità del mercato di assorbire tariffe più elevate.
Le aspettative di rendimento sono altrettanto ambiziose: quasi la metà degli investitori stima un IRR tra il 16% e il 20% in caso di completo riposizionamento dell’asset, mentre il 21% prevede ritorni tra l’11% e il 15%.
Tariffe in aumento e Food&Beverage sempre più centrale
Secondo operatori e investitori, la crescita del settore sarà trainata soprattutto dall’aumento delle tariffe medie giornaliere, che potrebbero salire mediamente del 21% entro il 2027. Le previsioni indicano anche un miglioramento dei tassi di occupazione, seppur con un approccio più prudente da parte degli investitori rispetto agli operatori.
Un ruolo sempre più strategico è attribuito infine al Food&Beverage, considerato una leva chiave nel riposizionamento degli hotel di lusso. Oltre il 70% degli intervistati prevede investimenti rilevanti in quest’area, con circa un quarto del capitale complessivo destinato a ristorazione e bar. La collaborazione con chef o brand di fama è ritenuta un fattore determinante dal 94% del campione, confermando come l’esperienza gastronomica sia ormai parte integrante del valore del prodotto luxury hospitality.
