Immobilien in Italien gleichzeitig verkaufen und kaufen: Alles, was Sie wissen müssen

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist für viele internationale Käufer ein Traum. Doch was ist zu tun, wenn Sie Ihr derzeitiges Zuhause verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie in Italien erwerben möchten? Es ist möglich, aber eine sorgfältige Planung ist unerlässlich, um Verzögerungen oder unerwartete Kosten zu vermeiden.

Beurteilen Sie Ihre Finanzen

Überprüfen Sie zu Beginn Ihr Budget:

• Bewerten Sie Ihre Immobilie: Lassen Sie eine professionelle Bewertung vornehmen oder wenden Sie sich an einen Makler vor Ort, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
• Planen Sie Ihren Kauf: Nutzen Sie die Anzahlung aus dem Verkauf, um sich Ihre neue Immobilie zu sichern. Ein Vorvertrag mit flexiblem Zeitplan bietet zusätzliche Sicherheit.

Das Timing ist entscheidend

Rechtlich gesehen ist es in Italien zulässig, gleichzeitig eine Immobilie zu verkaufen und eine andere zu erwerben. Allerdings ist das Timing entscheidend:

• Vermeiden Sie Lücken zwischen Verkauf und Kauf, um vorübergehenden Wohnungsproblemen vorzubeugen.
• Wenn Sie eine Hypothek aufgenommen haben, dann sollten Sie planen, wie diese getilgt oder übertragen werden soll.

Praktische Schritte

Verkauf Ihrer Immobilie
Sie können den Verkauf über einen lokalen Makler abwickeln lassen oder selbstständig durchführen. Planen Sie für den Abschluss etwa sechs Monate ein, um Zeit für die Suche nach einem neuen Zuhause zu haben.

Suche nach Ihrem neuen Zuhause
Beginnen Sie frühzeitig mit der Immobiliensuche. Vereinbaren Sie flexible Einzugstermine oder Klauseln, falls Renovierungen oder Genehmigungen erforderlich sind.

Koordination der Übergabe
Der wichtigste Schritt ist die Schlüsselübergabe. Arbeiten Sie mit Ihrem Notar zusammen, um beide Transaktionen abzustimmen und sicherzustellen, dass Sie über die erforderlichen Mittel für den Abschluss verfügen.

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Nutzen Sie denselben Immobilienmakler

Die Zusammenarbeit mit derselben Immobilienagentur beim Verkauf und beim Kauf kann den Prozess vereinfachen. Ein zentraler Ansprechpartner kann Zeitpläne koordinieren, das Marketing optimieren und eine persönliche Beratung bieten.

So managen Sie eine bestehende Hypothek

Wenn eine Hypothek aussteht, dann haben Sie folgende Möglichkeiten:

• Vorzeitige Rückzahlung aus dem Verkaufserlös
• Übertragung der Hypothek auf den Käufer
• Ein Überbrückungskredit zur Überwindung der Finanzierungslücke zwischen Verkauf und Kauf
• Übertragung der Hypothek auf die neue Immobilie

Wenden Sie sich stets an einen Notar und an Ihre Bank, um die Einzelheiten zu bestätigen.

Privater Verkauf und Kauf

Sie können die Transaktion auch ohne Makler durchführen, benötigen aber dennoch einen Notar für die Erstellung der endgültigen Eigentumsurkunde. Bereiten Sie einen Vorvertrag vor und stellen Sie alle erforderlichen Dokumente zusammen, einschließlich des Energieausweises und der Katasterunterlagen.

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Zeitliche Regelungen für Anreize beim Kauf einer Erstwohnung

Wenn Sie in Italien von Steuervergünstigungen für die Erstwohnung profitieren:

• Ihre alte Immobilie muss gemäß dem Haushaltsgesetz 2024 innerhalb von zwei Jahren verkauft werden, was Ihnen mehr Flexibilität als zuvor gewährt.

Reservierung einer neuen Immobilie

Sie können eine Immobilie reservieren, bevor Sie Ihr aktuelles Zuhause verkaufen, indem Sie folgende Schritte unternehmen:

• Der Kauf wird vom Verkauf Ihrer Immobilie abhängig gemacht. Die Einlage wird vom Makler einbehalten, bis der Vorvertrag unterzeichnet ist.
• Setzen Sie eine Frist für den Verkauf, nach deren Ablauf die Einlage zurückerstattet wird, falls Ihre Immobilie nicht verkauft wurde.
• Nutzen Sie eine Kompromissvereinbarung, um den Verkauf vorübergehend zu blockieren, während die Formalitäten abgeschlossen werden.

Zu berücksichtigende Kosten

Beim Kauf:

• Stempelsteuer: 2 % bei Erstwohnungen, 9 % bei Zweitwohnungen, basierend auf dem Katasterwert (mindestens 1.000 €)
• Hypothekenregistrierung: 50 €
• Grundbuchgebühr: 50 €
• Mehrwertsteuer: 4 % bei Erstwohnungen von Bauträgern, 10 % bei Zweitwohnungen
• Notargebühren: 1–2 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: 2–5 % des Verkaufspreises

Beim Verkauf:

• Maklerprovision: 2–4 % zzgl. MwSt.
• Kapitalertragsteuer: bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf
• Energieausweis: ~200 €
• Notargebühren: insbesondere bei der Kündigung einer bestehenden Hypothek

Weitere Informationen zu den Kosten beim Verkauf einer Immobilie in Italien finden Sie in unserem Leitfaden.

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Wichtige Erkenntnisse für ausländische Käufer

• Mit einer sorgfältigen Planung ist der gleichzeitige Verkauf und Kauf einer Immobilie in Italien möglich.
• Arbeiten Sie sowohl mit einem zuverlässigen Immobilienmakler als auch Notar zusammen, die jeweils Erfahrungen mit ausländischen Käufern haben.
• Planen Sie die Kosten und die Tilgung bzw. Übertragung der Hypothek sowie den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe.
• Vorbehaltsverträge oder Vorverträge können Ihnen dabei helfen, Ihr neues Zuhause zu sichern, bevor Sie Ihr altes verkauft haben.

Mit der richtigen Herangehensweise können Sie reibungslos in Ihr Traumhaus in Italien einziehen, ohne Stress oder unerwartete Verzögerungen.