Comment faire des économies sur vos impôts avec le programme « Prima Casa » en Italie ?
Comment faire des économies sur vos impôts avec le programme « Prima Casa » en Italie ?

Économie d'impôt à l'achat d'un bien immobilier en Italie

Conditions

Cette économie d'impôt s'applique à toute personne (de nationalité italienne ou étrangère) qui achète une « Prima Casa » en Italie. Le montant de l'économie d'impôt n’est pas négligeable puisqu’il est fixé à 7 % de la valeur cadastrale de la propriété, et non du prix de transaction (soit un taux d’imposition de 2 % au lieu de 9 %). Bien qu'il puisse y avoir d'importantes variations dans la différence entre la valeur cadastrale et la valeur commerciale des propriétés italiennes, les valeurs cadastrales se situent généralement entre 40% et 60% de la valeur marchande du bien, selon OMI, l'Osservatorio Mercato Immobiliare, Ministère italien de l'économie et des finances.

Les conditions normales pour qu'un bien immobilier soit classé « Prima Casa » et donc pour que l'acquéreur puisse bénéficier de ces économies d'impôts sont les suivantes :

  1. qu'il ne possède pas d'autres biens immobiliers résidentiels dans la même commune italienne ;
  2. qu'il n'ait pas déjà bénéficié de la réduction fiscale « Prima Casa » lors de l'achat d'une autre propriété résidentielle en Italie ;
  3. la propriété deviendra sa résidence principale, ce qui implique que l'acheteur doit transférer sa résidence à la municipalité où la propriété est située dans les 18 mois suivant la date d'achat.

Pour les ressortissants italiens résidant officiellement à l'étranger et inscrits à l'AIRE (Anagrafe dei Cittadini Italiani Residenti all'Estero ou Registre des Italiens résidant à l'étranger), cependant, bien que les deux premières conditions restent applicables, la troisième condition ne s'applique pas, ce qui signifie qu'ils ne sont PAS tenus de transférer leur résidence dans la commune du logement pour bénéficier d'un abattement fiscal « Prima Casa ».

Enfin, l'économie d'impôt Prima Casa s'applique à toutes les propriétés résidentielles italiennes, à l'exception de celles codées A/1, A/8 et A/9 au cadastre. Veuillez noter que ces propriétés ne représentent qu'environ 0,2 % de l'ensemble du patrimoine résidentiel italien, selon les statistiques cadastrales de l'OMI en 2017.

Économies d'impôt initiales - Exemple

Pour une propriété d'une valeur marchande de 1 000 000 euros et d'une valeur cadastrale correspondante de 500 000 euros, la loi permettrait une économie d'impôt initiale de 35 000 euros (soit 7% de la valeur cadastrale).

Autres avantages fiscaux annuels pour les italiens résidant à l’étranger

Conditions

L'article 9 -bis du décret-loi 47/2014 entré en vigueur en 2015, a introduit de nouveaux avantages fiscaux pour les ressortissants italiens résidant à l'étranger qui achètent une « Prima Casa » en Italie.  Ces avantages comprennent une exonération totale de la taxe IMU (Imposta Municipale Propria) et une réduction de 67% de la taxe TARI/TASI (autres taxes foncières municipales). La loi stipule que ces avantages supplémentaires ne s'appliquent qu'à « un seul logement, appartenant à des ressortissants italiens enregistrés auprès de l'AIRE, qui sont retraités dans le pays où ils résident et à condition que ce logement ne soit pas loué ou cédé à des tiers ».

Cela signifie qu’en plus des caractéristiques qui définissent une « Prima Casa », deux autres conditions doivent être remplies pour bénéficier d'un abattement fiscal supplémentaire :

  1. le propriétaire doit percevoir une pension de son pays de résidence (cette condition exclut les Italiens qui, ayant déménagé à l'étranger après avoir pris leur retraite, reçoivent une pension italienne) ;
  2. le bien ne doit pas être loué ou cédé et utilisé par des tiers.

Un résident italien résidant à l'étranger a donc deux options :

a) l'achat de la propriété dite « Prima Casa », en bénéficiant de l'économie d'impôts municipaux (i.e. IMU, TARI/TASI) mais sans la possibilité de la louer ;

b) l'achat de la propriété dite « Prima Casa », en payant l'intégralité des taxes IMU/TARI/TASI, mais avec la possibilité de la louer. Veuillez noter cependant que les taxes de location s'élèvent à 21 %.

Économies d'impôt initiales et annuelles - Exemple

Pour une propriété d'une valeur marchande de 1 000 000 euros et d'une valeur cadastrale correspondante de 500 000 euros, la loi permettrait une économie d'impôt initiale de 35 000 euros (soit 7% de la valeur cadastrale) et une économie annuelle d'impôt foncier municipal d'environ 5 000 euros en IMU (soit exemption totale) et 3 500 euros en TARI-TASI (soit une réduction de 67%).

Sur la base de ces estimations, la valeur de l'économie initiale de 35 000 euros et de l'économie d'impôt annuelle de 8 500 euros s'élèverait à environ 74 000 euros (soit 7,4% de l'investissement initial) sur les 5 premières années de possession du bien,  et 107 500 euros (soit 10,75 %) au cours des 10 premières années, 136 500 euros (soit 13,65 %) au cours des 15 premières années et 161 500 euros (soit 16,15 %) au cours des 20 premières années, les valeurs étant calculées sur la base des rendements des obligations à long terme du gouvernement italien, soit 3 %.