Au second semestre 2025, le marché locatif résidentiel italien est resté dynamique, malgré les premiers signes de ralentissement après une longue période de hausse soutenue. Selon les données du bureau d'études du groupe Tecnocasa, les loyers moyens dans les grandes villes ont augmenté de 2,2 % pour les studios, de 2,3 % pour les appartements d'une chambre et de 2,2 % pour les appartements de deux chambres par rapport aux six mois précédents. Cette croissance demeure positive, mais plus lente que celle enregistrée lors des périodes précédentes.
La demande de logements locatifs demeure structurellement élevée, sous l'effet de trois facteurs distincts : les personnes rencontrant des difficultés d'accès au crédit immobilier, celles qui choisissent délibérément de ne pas acheter et celles qui déménagent pour le travail ou les études. Concernant ce dernier point, le réseau Tecnocasa constate une tendance croissante : un nombre grandissant d'étudiants étrangers se tournent vers le marché locatif italien, attirés par la qualité de l'enseignement proposé par les universités du pays.
Une offre structurellement insuffisante
Malgré une demande soutenue, l'offre peine à suivre. Parmi les causes, le rapport souligne la réticence d'une part importante des propriétaires à mettre leurs biens sur le marché, par crainte des impayés de loyer. Ce risque perçu se traduit par des logements volontairement laissés vacants. À cela s'ajoute le fardeau persistant des locations de courte durée : dans les grandes villes, ce phénomène a légèrement diminué, mais dans les destinations touristiques les plus fréquentées, il reste particulièrement répandu, contribuant à la pénurie de logements à long terme.
Géographie des hausses de prix : Palerme et Gênes accélèrent, Milan et Bologne ralentissent
Une analyse ville par ville révèle une situation loin d'être uniforme. Les variations de loyer les plus importantes ont été enregistrées à Palerme , où les loyers des studios ont augmenté de 8,7 %, ceux des appartements d'une chambre de 4,9 % et ceux des appartements de trois chambres de 4,8 %, ainsi qu'à Gênes, avec des hausses respectives de 6,6 %, 4,8 % et 3,9 %. Turin a affiché des tendances positives, différenciées selon le type de logement : +1,9 % pour les studios, +4,3 % pour les appartements d'une chambre et +3,5 % pour les appartements de trois chambres.
À l'opposé, Milan et Bologne ont enregistré des variations négatives ou nulles au second semestre 2025. À Bologne, les loyers ont baissé pour toutes les tailles de logements : -1,5 % pour les studios, -0,6 % pour les appartements d'une chambre et -1,1 % pour les appartements de deux chambres. À Milan, les loyers sont restés stables pour les studios, ont diminué de 0,7 % pour les appartements de deux chambres et ont légèrement augmenté de 0,2 % pour les appartements de trois chambres. Dans la capitale lombarde, ce signal doit être interprété au regard des valeurs absolues atteintes : avec un loyer moyen de 840 € par mois pour un studio, 1 130 € pour un appartement d'une chambre et 1 525 € pour un appartement de trois chambres, les loyers à Milan ont atteint des niveaux que le département de recherche lui-même qualifie de « difficilement soutenables », ce qui laisse penser que le plafond de la demande solvable pourrait être proche.
Rome a connu des hausses modérées et régulières : +2,0 % pour les studios, +1,9 % pour les appartements d’une chambre et +2,2 % pour les appartements de deux chambres. Les loyers mensuels moyens s’établissent respectivement à 725 €, 950 € et 1 210 €. Florence affiche des chiffres similaires, avec des loyers moyens de 700 €, 880 € et 1 060 €, et des augmentations comprises entre +1,6 % et +2,6 %. Naples, en revanche, a connu une croissance asymétrique : plus marquée pour les studios et les appartements de deux chambres (+2,4 % et +2,1 %), et plus modérée pour les appartements d’une chambre (+1,2 %). Les loyers varient de 530 € pour les studios à 910 € pour les appartements de trois chambres. Vérone et Bari complètent le tableau avec de légères augmentations, variables selon le type de logement.
Les capitales provinciales suivent la même direction, avec une intensité moindre
Même en dehors des grandes villes, les loyers devraient augmenter au second semestre 2025 : +1,9 % pour les studios, +2,7 % pour les appartements d’une chambre et +2,4 % pour les appartements de trois chambres dans les capitales provinciales. Cette tendance est similaire à celle observée dans les grandes villes, mais avec une intensité légèrement plus modérée et, là encore, un taux de croissance inférieur à celui du semestre précédent.
La demande étudiante modifie la composition contractuelle
Concernant la structure contractuelle, on observe une évolution de la demande. Les contrats à usage de logement représentent toujours la part la plus importante (59,3 % du total), mais sont en léger recul par rapport aux 60,2 % enregistrés un an plus tôt. Le changement le plus significatif concerne les contrats étudiants : leur part atteint 14,1 % du total, contre 11,1 % auparavant, confirmant ainsi la tendance qualitative déjà constatée quant à la présence croissante d’étudiants internationaux. Les contrats de location à titre gratuit représentent 39,5 % (contre 38,9 % précédemment), tandis que la part des contrats temporaires reste stable à 33,4 %.
Un autre indicateur de la tension sur le marché est le délai de location : dans les grandes villes, le délai moyen de mise en location d’un bien est passé à 34 jours, contre 31 jours il y a un an. Ce chiffre, en apparence modeste, révèle cependant, dans un marché où l’offre est restreinte, que les locataires sont eux aussi plus sélectifs, probablement en raison des loyers élevés.
