Casas para estudantes Milão e Roma no pódio de preços

Enquanto mais de 400 mil estudantes de fora da cidade se preparam para o novo ano académico (dados de Miur no ano 2016/2017), começasse a resumir o impacto deste exército nos preços dos imóveis, especialmente nas zonas mais próximas às universidades. O maior “empurrão” é dado pelos que compram um apartamento para o filho estudante e pelos que querem investir, contando com um grande grupo de possível inquilinos e rendimentos assegurados. Vejamos a análise de Abitare Co.

“Os bairros afetados pela presença das universidades sempre atraíram muita demanda de compradores de imóveis, já seja para uso direto ou para investimento – explica Alessandro Ghisolfi, chefe de estudos de Abitare Co. – Desta forma, as vendas e os valores de arrendamento, mantiveram-se estáveis, em comparação a outras zonas, durante momentos difíceis no mercado: hoje em dia, face ao ciclo positivo que se verifica no mercado imobiliário em geral, existe uma atividade particularmente positiva, nestas zonas, tanto em termos de demanda como em termos de evolução de preços.

De acordo com a análise de Abitare Co., em termos gerais, durante a primeira metade de 2018, perto das zonas universitárias, a demanda de compra de casa aumentou consideravelmente (+5,2% em 2017), em comparação com os valores registados noutras áreas (+4,6%). Por outro lado, em setembro de 2018, em comparação com o mesmo período do ano passado, nestas mesmas áreas, o preço médio de venda de um imóvel usado, em bom estado, subiu 2,2% (2.400 euros/m2), frente a um +1,3% noutras áreas – com preços variáveis que se destacam num amplo intervalo entre 1.400 euros por metro quadrado em Ferrara, até um valor máximo de 5.100 euros por metro quadrado em Roma, no distrito de Nomentano, perto da Universidade de la Sapienza. A demanda de casas para arrendar, perto das universidades, também aumentou: +4,3%, enquanto que noutras zonas cresceu apenas +3,7%.

Quanto custa comprar una casa usada (em bom estado) perto das principais universidades? Considerando apenas o distrito universitário das cidades metropolitanas, em setembro de 2018, o mais caro é Roma, com um preço médio de 4.100 euros por metro quadrado (+1,8% em 2017); Tor Vergata é o distrito mais barato (2.800 euros por metro quadrado), em contraste com o brusco aumento de preços nas áreas de Nomentano (5.100 euros por metro quadrado), Falminio (4.800), San Lorenzo (4.200) e Garbatella (3.800).

Depois de Roma, Milão é a segunda cidade mais cara, com média de 3.700 euros por metro quadrado (+2,2%), com preços que vão desde 2.200 a 6.700 euros na zona de Bovisa, no centro de San Ambrosio. A média do distrito de Bocconi é de 3.300 euros, enquanto que em Bicocca ronda os 2.300 euros.

Em terceiro lugar encontramos Florença, com um valor médio de 2.650 euros por metro quadrado (+2,2%). Para quem decide comprar no bairro Gavinana, o preço de 2.300 euros é mais barato que em Rifredi (2.700 euros) ou Campo de Marte (2.900 euros).

E, quanto custa investir num apartamento para arrendar a estudantes? “A rentabilidade anual (bruta, sem gastos e impostos) está incluída num intervalo de 4,8% a 5,8% - responde Ghisolfi – com benefícios em relação a casas arrendadas noutras áreas da cidade. Apenas a construção maciça de casas (casas para estudantes) poderia, no futuro, reduzir os preços dos arrendamentos.

Hoje em dia, começamos a verificar um maior interesse dos grandes investidores neste segmento do mercado imobiliário, mas estamos longe dos valores europeus (na Alemanha, em 2017, os investimentos em casas de estudantes superaram os mil milhões de euros, por exemplo)”.