O aumento dos imóveis à venda em leilões judiciais em Itália

O número de casas vendidas em leilão em Itália está a aumentar. De acordo com o último relatório semestral de Sogeea, o número de casas leiloadas em Itália (case all'asta) foi 21,5% mais alto nos últimos seis meses. Estas casas são normalmente reapropriadas a pessoas que, infelizmente, não podem pagar pela propriedade, e são então vendidas a quem fizer a maior oferta. O diretor de Sogeea, Sandro Simoncini, ajuda o idealista/news a explicar mais sobre esta tendência crescente no setor imobiliário italiano.

Leilões de imóveis em diferentes partes de Itália

De acordo com o relatório semestral do Centro de Estudos Sogeea sobre leilões de imóveis em Itália, o número de casas penhoradas em venda forçada é de 21.737, em comparação com 17.899 em janeiro passado. Este é o segundo aumento consecutivo, após um período de dois anos de declínio constante.

Este valor é caraterizado por diferenças marcantes nas áreas locais italianas: a situação piorou claramente na Itália Central, com uma subida do número de casas em leilão de 3.441 para 5.482 (um aumento de 59,4%), e no Sul, onde os procedimentos abertos são atualmente 4.527, em comparação com 3.399 há seis meses atrás (+33,2%). O aumento nas principais ilhas foi mais contido (+15%), com 2.537 casas à venda em comparação com 2.207 em janeiro. O Norte do país é substancialmente estável: existem 9.191 casas para leilão, o maior número em termos absolutos, mas mais ou menos em linha com os registos do início do ano (8.852).

A nível regional, um pouco menos de um quinto do número total de casas à venda em leilão encontra-se na Lombardia (4.028), a região com o maior número de imóveis à venda, com uma margem considerável em comparação a Lácio (2 463), Sicília (2.026), Toscana (1.872) e Veneto (1.728). Os lugares menos afetados por este fenómeno de casas que estão a ser leiloadas são Friul-Veneza Júlia (85 propriedades vendidas em leilão), Valle d'Aosta (56) e Úmbria (37). Em termos de províncias, no entanto, as 1.053 casas à venda em Catania destacam-se, um número excedido apenas por Roma (1.468). Em seguida, encontramos Bergamo (880), Pavia (654), Ancona (627), Brescia (620), Turim (535), Pistoia (530) e Taranto (492).

Por que razão se vendem mais casas em leilão?

"Uma casa que acaba em leilão é consequência de um compromisso financeiro que não foi honrado", explica Sandro Simoncini, diretor do Centro de Estudos Sogeea. "São dificuldades que remontam a vários anos antes, geralmente pelo menos cinco. O aumento do número de imóveis para venda forçada diz-nos, em primeiro lugar, que a longa onda de sofrimento dos bancos em Itália ainda não acabou. É verdade que muitas instituições de crédito tendem a ser menos agressivas e mais inclinadas a renegociar acordos com os seus clientes mas, em qualquer caso, muitas propriedades (apreendidas) continuam a chegar ao mercado”.

Devemos estar preocupados com o aumento dos leilões de imóveis?

"É verdade que ainda estamos longe do pico de janeiro de 2017, de mais de 30.000 casas para venda forçada", responde Simoncini, "mas, dois semestres de aumento são uma tendência que não deve ser subestimada. Os números não devem ser diretamente correlacionados com a dinâmica macroeconómica atual, mas é um fato que o número de pessoas que estão em dificuldades financeiras, e que estão experimentando o drama de ver suas casas acabarem nas mãos de outros, aumentou acentuadamente. Existem muitas casas no mercado em face a um aumento do número de potenciais compradores e uma aceleração dos procedimentos de venda, em particular graças a um aumento da digitalização, sugerindo que o volume de negócios de imóveis disponíveis é contínuo e que, como resultado, há grandes parcelas do país agora enfraquecidas por uma crise de mais de dez anos. Como pode ser visto a partir dos dados geográficos, a situação é particularmente grave em muitos dos territórios historicamente mais frágeis do ponto de vista socioeconómico.

A suspensão da tributação preferencial, anteriormente lançada,", indica Simoncini, "pode ter bloqueado alguns sujeitos dispostos a comprar". Em geral, no entanto, o mundo dos leilões de imóveis está a atravessar uma fase de evolução e expansão, como é abordado por um número crescente de pessoas: já não é um sector de nicho como era até agora."

Que impacto tem a indústria de leilões de imóveis no mercado imobiliário de Itália?

"As vendas em leilão ainda são limitadas no mercado imobiliário, em comparação com as vendas normais, mas a digitalização está a mudar rapidamente as coisas. Graças aos portais web especializados e às ferramentas informáticas, praticamente todas as fases (do processo de recuperação) podem ser administradas à distância: desde a escolha do imóvel, à consulta da documentação até à apresentação de uma proposta. Inovar, simplificar e tornar o mundo dos leilões mais transparente significa automaticamente ampliar o público de potenciais compradores".

Preços de casas à venda em leilão em Itália

As faixas de preços destes imóveis no mercado mantiveram-se estáveis. A maioria das casas em leilão tem um preço de venda inicial muito baixo: 66,3% delas não excedem 100.000 euros, uma parcela que sobe a 88,6% se considerarmos as incluídas no intervalo entre 100.000 e 200.000 euros. Considerando que a grande maioria das casas pertencem a pessoas que não foram capazes de lidar com um compromisso financeiro, geralmente um empréstimo para a compra de uma primeira casa, confirma-se que os anos de crise económica em Itália têm atingido grupos de renda média-baixa, de forma particularmente dura.

Será que estas casas baratas à venda em Itália podem ter um impacto positivo para os compradores?

"O mercado oferece boas oportunidades de investimento, talvez para um jovem casal com recursos financeiros limitados", segundo Simoncini. "Muitas instituições bancárias fornecem ferramentas ad hoc para prosseguir com a compra e os mecanismos de leilão são transparentes e simples: quem tem dinheiro pode obter bons negócios e há sempre a possibilidade de obter ajuda de um profissional da área para ter a segurança de não dar passos em falso".

Como são administrados os mecanismos dos leilões judiciais e como podem ser melhorados?

"Como em todos os setores, devem cumprir as leis de oferta e demanda", reflete o Engenheiro. "Haverá sempre propriedades muito atraentes e outras mais difíceis de vender: em relação às primeiras, é fácil que o preço do leilão esteja acima da base inicial, mas para as segundas, no entanto, há obviamente o risco de uma série de descontos ou até de que não seja vendido. A informatização dos procedimentos facilita que o potencial comprador compreenda que tipo de casa enfrenta e depois delibere em conformidade. Ter acesso a toda a informação possível reduz os fatores de risco e, se necessário, podemos sempre contar com um profissional para estar ainda mais seguro".